Правила, которые помогут активам не превратиться в пассивы при инвестировании в недвижимость

Проработав 10 лет менеджером, директором по маркетингу и преподавателем по продажам в компаниях, занимающихся недвижимостью и потребительскими товарами в городе Хошимин, г-н Тран Минь Куанг отметил, что многие люди вкладывают все свои деньги в недвижимость, но при принятии инвестиционных решений все еще путают активы и пассивы.

Эта путаница приводит к низкой эффективности инвестиций, даже к убыткам, и к необходимости продавать активы, чтобы сократить убытки, что означает превращение недвижимости в пассив. Г-н Куанг делится четырьмя простыми правилами, которые помогут распознать и предотвратить превращение недвижимости в обесценивающийся товар, приносящий финансовые убытки инвесторам.

Правило 1:Недвижимость, которая генерирует деньги, называется активом.

Это шаг к уточнению концепции активов и пассивов. Активы – это результат инвестиций, которые приносят доход, увеличивают стоимость или приносят определённую прибыль. Пассивы – это статьи, которые постоянно вынимают деньги из вашего кармана, не принося никакой прибыли, даже обесцениваясь, создавая дефицит или убыток. Мнение о том, что недвижимость – это всегда актив, не всегда верно. Бывает так, что кажется, будто вы инвестируете в актив, но на самом деле это пассив.

Например, покупка участка земли, ожидание роста цен на неё и его продажа с целью получения прибыли — это успешная инвестиция в активы. В то же время, инвестирование в крупный актив, например, в квартиру с обслуживанием (полностью обставленную дорогой мебелью), сдаваемую в аренду, но долгое время не имеющую клиентов, вынужденную покрывать ежемесячные операционные убытки, и продажа её с убытком от покупки мебели... — типичный пример отрицательной инвестиции в активы.

Правило 2:Недвижимость, в которую инвестирован собственный капитал, создает более надежные активы

Это означает, что активы или обязательства в значительной степени зависят от источника инвестиционного денежного потока. Инвестиции в недвижимость с заёмным капиталом имеют более высокую вероятность превращения в обязательства.

Например, в случае с недвижимостью, если вы инвестируете собственный капитал, также известный как собственный капитал, и разумно рассчитываете период денежного потока, когда этот актив будет эксплуатироваться (сдаваться в аренду) или продаваться по хорошей цене, то это ценный актив.

Между тем, инвестиции в недвижимость потребляют слишком много заемного капитала: имея один донг, но желая вложиться в актив стоимостью 10 донгов, вы берете в долг 9 донгов, а затем вынуждены усердно работать, чтобы выплатить проценты. Это нестабильная ставка инвестирования, которая имеет тенденцию превращаться в отрицательный актив, поскольку финансовые издержки съедают основной капитал.

Формула «активы равны капиталу плюс долг» часто применяется в сфере финансов и бухгалтерского учёта. Но в реальности, если коэффициент задолженности слишком высок, риск превращения этого актива в пассив очень высок, поскольку это может привести к сценарию «смерти» для кучи активов (взыскание долгов, взыскание долгов).

Правило 3:Введенная в эксплуатацию недвижимость, высокая ликвидность является преимуществом

Это означает, что заброшенную недвижимость, которую невозможно эксплуатировать, легко купить, но трудно продать... — отрицательная инвестиционная ставка.

Например, покупка готовой квартиры для сдачи в аренду с целью получения ежемесячного денежного потока считается инвестицией в активы. В то же время, покупка целого этажа квартир в строящемся доме с целью последующей перепродажи и получения прибыли, если ликвидность рынка снижается, и приходится долго держать недвижимость, это своего рода отрицательная инвестиция.

Правило 4:Недвижимость с полным пакетом юридических документов является собственностью.

Напротив, если споры, связанные с недвижимостью, судебные процедуры длятся долго или не могут быть завершены в соответствии с правовыми нормами, то с вероятностью 90% это отрицательная инвестиция (убыток, потеря денег).

Например, покупка участка земли с сертификатом на право землепользования и жилой земли (используемой для строительства дома) является ценным активом, поскольку его стоимость может со временем расти или его легко продать на рынке. В то же время, трата миллиардов на ошибочную покупку участка земли, который застрял на стадии планирования, не имеет сертификата или представляет собой исключительно сельскохозяйственную землю, не подлежащую переводу в жилую, — это негативная инвестиция с очень высокой вероятностью потерь.

Г-н Куанг добавил, что при инвестировании в недвижимость существует множество факторов, влияющих на стоимость активов (что может привести к резкому росту или падению цен на недвижимость в короткие сроки). Это изменения в законодательстве в сфере недвижимости, корректировка кредитной политики, избыточное предложение, влияющее на спрос, и, конечно же, колебания экономической конъюнктуры.

Таким образом, чтобы избежать превращения инвестиций в недвижимость в пассив, участники рынка недвижимости должны постоянно следить за общим развитием экономики и сектора недвижимости в частности, чтобы иметь возможность гибко корректировать свои бизнес-стратегии для ограничения рисков.