Компании, занимающиеся недвижимостью, выражают обеспокоенность относительно риска того, что поток кредитов в недвижимость будет ужесточен из-за недавнего проекта поправки к Циркуляру 36 в контексте рынка недвижимости, который резко активизировался за последние 2 года.

Государственный банк готовит поправку к циркуляру 36/2014/TT-NHNN, в рамках которой планируется резко снизить лимит использования краткосрочного капитала для средне- и долгосрочных кредитов с нынешних 60% до 40%, а также увеличить коэффициент риска дебиторской задолженности по недвижимости со 150% до 250%.

Основная идея данного документа заключается в том, что возможно ужесточение контроля за кредитами для бизнеса в сфере недвижимости. В связи с тем, что в прошлом году темпы роста кредитования в секторе недвижимости были весьма высокими, основной акцент сделан на сроках подачи заявок пока не определён.

Что произойдет с рынком недвижимости, когда условия кредитования ужесточатся?

Сильное влияние на рынок недвижимости

По оценке Ассоциации недвижимости Вьетнама (VNREA), корректировка Циркуляра №36 негативно скажется на рынке недвижимости Вьетнама, негативно повлияет на многие другие смежные рынки и негативно скажется на всей экономике. Поэтому внесение поправок в Циркуляр №36 на данном этапе нецелесообразно.

«Рынок недвижимости в настоящее время развивается в хорошем, устойчивом направлении и вносит позитивный вклад в общее развитие экономики. Оттуда он распространяется на многие другие секторы, такие как рынок труда, рынок капитала, рынок строительства, промышленность строительных материалов, транспорт... Таким образом, поддержание устойчивого развития рынка недвижимости оказывает положительное поддерживающее воздействие на реализацию социально-экономических целей всей страны», — подытожила Ассоциация.

Между тем, спрос на жильё во Вьетнаме, особенно в крупных городах и сельской местности, по-прежнему очень высок. Строительство только началось, и во многих районах рынок недвижимости всё ещё сталкивается с многочисленными трудностями. Поэтому ужесточение условий кредитования будет контрпродуктивным по сравнению с недавними усилиями по восстановлению рынка.

«В предыдущий период мы извлекли определённые уроки из корректировки кредитной политики на рынке недвижимости, что оказало негативное влияние на экономику. Эта корректировка приведёт к тому, что отечественные и иностранные компании, инвесторы и население утратят уверенность в стабильности макроэкономической политики на рынке Вьетнама. Это приведёт к увеличению объёма товаров на складах, увеличению числа незавершённых проектов и создаст дополнительные трудности для компаний, работающих в сфере недвижимости», — подчеркнули в VNREA.

По словам г-на Чан Ань Хунга, юриста BROSS & PARTNERS, «капитальный потенциал предприятий, занимающихся недвижимостью, по-прежнему ограничен, и немногие предприятия могут обеспечить себя собственным капиталом. Большинство предприятий зависят от банковских кредитов и капитала, привлекаемого от партнеров и клиентов (в форме договоров о деловом сотрудничестве, договоров купли-продажи жилья и т. д.). В то же время, привлечение капитала из других источников для рынка недвижимости, таких как инвестиционные фонды, трастовые фонды недвижимости, жилищные сберегательные фонды или капитал на фондовом рынке и т. д., по-прежнему не является основным каналом привлечения капитала и представляет собой довольно сложную задачу. Поэтому при нехватке капитала как предприятия, так и покупатели жилья вынуждены заимствовать его у банков. Таким образом, можно заметить, что в настоящее время предприятия и население сильно зависят от банковских кредитов».

Кроме того, ужесточение условий кредитования банками негативно скажется как на бизнесе, так и на покупателях жилья. Однако наиболее сильно пострадают предприятия с низкой степенью финансовой автономии, зависящие от банковских кредитов и только начинающие реализацию проектов. Эти предприятия столкнутся с риском нехватки капитала, что негативно скажется на ходе реализации проектов.

Замерзнет ли рынок недвижимости?

Г-н Нгуен Ву Као, председатель совета директоров компании Hoang Gia Group, обеспокоен: «Если банки ужесточат условия кредитования, это, безусловно, повлияет на рынок недвижимости. Это вызовет ряд рыночных проблем и может даже привести к стагнации всей экономики, а не только рынка недвижимости. Ведь недвижимость — это звено вьетнамской экономики. В этой экономической цепочке, когда одно звено выходит из строя, возникает проблема, которая приводит к сбоям в работе системы. Наибольшие потери здесь несет инвестор, вторым — потребитель, а третьим — общая проблема страны».

По словам г-на Цао, это может повлиять как на налоги, так и на ВВП. Прогнозируется, что в 2016 году инвесторы «умрут», поскольку их продукты не подходят для рынка, и банки не будут предоставлять кредиты для обеспечения притока капитала.

Г-н Чан Ань Хунг далее объяснил, может ли ужесточение кредитного капитала заморозить рынок недвижимости: «Когда банки сокращают источники капитала, это создаст серьёзные трудности для компаний, занимающихся недвижимостью, а также негативно скажется на рынке недвижимости. Однако степень этого воздействия зависит от многих факторов, таких как способность компаний, занимающихся недвижимостью, адаптироваться и корректировать рынок, реализация государством политики и стратегий по стабилизации и развитию рынка, а также потоки другого капитала на рынок недвижимости и т. д. Поэтому, на мой взгляд, пока ещё слишком рано утверждать, что рынок недвижимости заморозится после того, как Государственный банк внесет поправки в Циркуляр 36/2014/TT-NHNN в сторону ужесточения кредитного капитала на рынке недвижимости».

По данным банков, рынок недвижимости пока не подвержен риску образования пузыря, однако предложение недвижимости сократилось, и Государственный банк выпустил предупреждение о необходимости избегать возникновения нового пузыря на рынке. Инвесторам также следует избегать крупных инвестиций и вложений в крупные проекты, поскольку они столкнутся с трудностями при адаптации рынка.

По данным Vietnamnet