Рынок недвижимости Нгеан: в некоторых местах тихо, в некоторых транзакции осторожны

На рынке аукционных земель наблюдается затишье.

Аукцион по эксплуатации земельного фонда – лишь один из каналов поставки на рынок земельной продукции, разделённой на лоты. Если подсчитать приблизительно, в городе Винь и районах дельты в среднем ежегодно планируется эксплуатация нескольких тысяч земельных участков.

По сравнению со многими другими сегментами рынка, эти продукты не так уж и дороги, но поскольку эту цену устанавливает государство, это повлияло на рынок. В последние годы при разделе и продаже земли люди, естественно, ориентируются на цену земли, выставленной на государственный аукцион рядом с их домом, и продают её.

Инвесторы изучают земельный аукцион в районе Йентхань. Фото: Ван Труонг

В городе Винь в первом квартале город планировал построить 70 участков и в настоящее время выставил на продажу 33 участка, но после 3 объявлений было продано только 3 участка, включая 2 участка в деревне Сюаньдун (Нги Дук) и 1 участок в деревне 21 Нги Фу, общая сумма составила 17,58 млрд донгов, что на 5% выше начальной цены плюс шаг цены. Город Хоангмай выставил на аукцион 1 участок в Куиньсуане, но из-за цены 2022 года его никто не купил. Район Йентхань, который раньше был центром земельных аукционов, когда в какой-то момент цена аукциона удвоила начальную цену, но на недавнем аукционе в Тангтхань район продал 14 участков, но не продал никаких документов.

Проект строительства дороги вдоль центра города Куанхань призван стимулировать рынок недвижимости Нгилока, но в настоящее время, из-за влияния рынка, он пока затих. Фото: NH

Аналогично в таких населенных пунктах, как Тхай Хоа, Йен Тхань, Нги Лок, Куинь Лыу... согласно плану освоения земель, с середины февраля некоторые участки выставлены на продажу, но из-за отсутствия покупателей районы пока не планируют проводить аукцион в марте, поскольку в случае продажи в это время будет сложно найти покупателей для документов и аукциона.

По данным Центра услуг по продаже недвижимости: ранее на земельные участки, выставленные на аукцион, не нашлось покупателей, отчасти из-за неудачного расположения. Теперь же они выставляются на продажу, когда рынок достиг дна, поэтому покупателей ещё меньше. Типичный пример — участок в районе Гамлет 21 Нги Фу. Предприятию пришлось публиковать объявления 10 раз, прежде чем нашёлся покупатель. В настоящее время участки в районе Гамлет Суан Донг (Нги Дук) неоднократно публиковались, но так и не были проданы.

Строительство инфраструктуры в зоне переселения с аукционом земельного фонда в деревне 21, коммуне Нги-Фу (город Винь). На участке довольно хорошая инфраструктура, но после 10 объявлений о продаже остался один участок. Фото: Нгуен Хай

Мы узнали, что помимо новых земельных участков, на которых местные органы власти строят инфраструктуру для продажи на аукционах, на рынке все еще имеется большое количество земельных участков, которые спекулянты скупили в прошлом году по высоким ценам, но которые до сих пор не проданы и не снижены в цене для сокращения убытков.

Вот история владельца торговой площадки в Куинь-Лыу: в 2022 году районы Нгиа Дан и Тхай Хоа стали новыми рынками, а цены на землю там низкие, поэтому они купили 1500 м2²Для изменения назначения разделите участок на 7 меньших участков для продажи. После завершения раздела участок можно продать по цене 300 млн за участок/200 м2.²Прибыль около 50 миллионов за лот. В тот момент я не продавал, полагая, что цена продолжит расти. Но неожиданно цена развернулась и упала, и теперь её никто не покупает.

Люди ждут завершения процедуры передачи земли в универсальном центре по передаче прав собственности округа Нги Лок. Фото: NH

Представители Управления регистрации землепользования округа Нги-Лок и города Винь подтвердили: с начала года сделки в основном касались займов или выделения родителями участков земли для своих детей. В частности, раньше Нги-Лок получал около 300 заявлений в день, а теперь всего 100; город Винь получал около 250 заявлений, а теперь всего 65-70; количество заявлений на перевод и смену имения значительно сократилось.

Благодаря раннему планированию развития города и наличию механизма использования земельного фонда для инвестиций в инфраструктуру, район До Лыонг стал ярким примером земельных аукционов. Фото: Автор

На мрачной картинке выше самый позитивный сигнал принадлежит До Лыонгу, хотя цена аукциона невысока, сделки все равно происходят.

В частности, к концу первого квартала район продал 61/84 земельных участков, из которых коммуна Тхинь Сон продала 7/8 участков; коммуна Тхыонг Сон продала 9/15 участков; коммуна Куанг Сон продала 9/16 участков; коммуна Нам Сон продала 9/16 участков; коммуна Бой Сон продала 14/16 участков; Лак Сон продала 13/13 участков.

Представитель Центра услуг аукционов недвижимости Нге Ан проанализировал: «Причина успешной продажи До Лыонга заключается в том, что этот район получает 100% земельных сборов, что способствует развитию землепользования и получению ресурсов для инвестиций в инфраструктуру будущего города. Недавно в некоторых районах были выставлены на аукцион довольно хорошие земли, так что покупатели есть».

Менталитет ожидания и «ловли рыбы на дне»

С начала года на земельных аукционах было мало покупателей, что повлияло на рынок. Более того, количество сделок, заключенных на аукционах, также значительно сократилось по сравнению с предыдущими годами. Кроме того, местные власти неохотно проводят аукционы в это время, опасаясь неблагоприятных результатов. Руководитель районного Департамента финансов и планирования отметил: «Поскольку справочная цена на строительство с 2022 года устанавливается в период пиковых цен на землю, а через 6 месяцев аукцион проводится снова, когда рынок находится в самом затишье, это приводит к несоответствиям и трудностям в достижении успеха».

Инфраструктура земельного аукциона в коммуне Трангшон, округ Долыонг. Фото: Нгуен Хай

Из-за трудностей и давления со стороны бюджета местные власти рассматривали возможность снижения цены, но процесс и процедуры довольно сложны. Например, если после трёх объявлений цена не будет продана из 20 лотов, выставленных на аукцион в 2022 году, цена может быть установлена ​​заново. Но если продан только один лот из 20, снизить цену будет очень сложно. Поэтому многие земельные участки в городе Винь невозможно продать, и каждый раз, когда объявляется аукцион и проводится торги, выигрывает только один лот, поэтому его приходится выставлять на аукцион много раз, и снижение цены невозможно.

Г-н Нгуен Тхе Ань, представитель торговой площадки в Нги-Фу (город Винь), отметил: «С начала года он вывел на рынок десятки товаров, включая товары, производимые в городских районах, товары, предлагаемые на продажу частными лицами, и товары, купленные на аукционах. Однако из-за высоких цен большинство покупателей предпочитают лишь изучить рынок».

В настоящее время инвесторы ждут возможности купить по самой низкой цене. Если кто-то готов и нуждается в покупке, можно договориться о снижении цены. Например, недавно на площадке появился участок земли в Нги-Пху. В 2022 году владелец выставил на продажу примерно за 2,7 млрд донгов, но сейчас цена снижена всего до 2,4 млрд донгов. Если покупатель готов и действительно нуждается в покупке, можно договориться ещё раз, и цена может быть снижена ещё на 20–50 млн донгов.

Инфраструктура земельного аукционного участка в Куинь Лыонг (Quynh Luu), благодаря его расположению недалеко от моря, в период ажиотажа многие люди участвовали в аукционе и хотели купить недвижимость, но сейчас цены резко упали, и некоторые участки всё ещё не проданы, но муниципалитет не выставил их на продажу. Фото: Нгуен Хай

В связи с отсутствием покупателей на многих земельных аукционах некоторые населённые пункты ускорили процесс определения новых стартовых цен с учётом текущей ситуации. В частности, Народный комитет города Винь опубликовал документ, предписывающий коммунам, районам и департаментам проанализировать и обобщить данные для переоценки цен на 68 земельных участков, построенных в 2022 году.

Тем временем в Нгиадан после подготовки был подписан договор о продаже 40 земельных участков в квартале Тан Хонг города Нгиа Дан по начальной цене 580–690 миллионов донгов за участок, что ниже предыдущей. Представители Департамента финансов и планирования надеются, что результаты аукциона создадут предпосылки для «разогрева» рынка и привлечения инвесторов.