Рынок недвижимости Нгеан: в некоторых местах тихо, в некоторых транзакции осторожны

На рынке аукционных земель наблюдается затишье.

Аукцион по эксплуатации земельного фонда – лишь один из каналов и источников поставки земельной продукции, разделённой на лоты, на рынок. Если подсчитать приблизительно, в городе Винь и районах дельты в среднем ежегодно планируется эксплуатация нескольких тысяч земельных участков.

По сравнению со многими другими сегментами рынка, эти продукты не так уж и дороги, но поскольку их цена установлена ​​государством, это повлияло на рынок. В последние годы при разделе или продаже земли люди ориентировались на цену земли, выставленной на государственный аукцион рядом с их домом, и продавали её.

Инвесторы изучают земельный аукцион в районе Йентхань. Фото: Ван Труонг

В городе Винь в первом квартале город планировал построить 70 участков и в настоящее время выставил на продажу 33 участка, но после 3 объявлений было продано только 3 участка, в том числе 2 участка в деревне Сюаньдун (Нги Дук) и 1 участок в деревне 21 Нги Фу, общая сумма составила 17,58 млрд донгов, что на 5% выше начальной цены плюс шаг цены. Город Хоангмай выставил на аукцион много земли в Куиньсуане, но из-за цены в 2022 году ее никто не купил. Район Йентхань, когда-то центр земельных аукционов, когда в какой-то момент цена аукциона удвоила начальную цену, но на недавнем аукционе в Тангтхань район продал 14 участков, но не продал никаких документов.

Ожидается, что проект строительства дороги в центре города Куанхань оживит рынок недвижимости Нгилока, но в настоящее время, из-за влияния рынка, он пока затих. Фото: NH

Аналогично в таких районах, как Тхай Хоа, Йен Тхань, Нги Лок, Куинь Лыу... согласно плану освоения земель, с середины февраля некоторые участки выставлены на продажу, но из-за отсутствия покупателей районы пока не планируют выставлять их на аукцион в марте, поскольку в случае продажи в это время будет сложно найти покупателей для оформления документов и проведения аукциона.

По данным Центра услуг по продаже недвижимости: на земельные участки, выставленные на аукцион ранее, не нашлось покупателей, отчасти из-за неудачного расположения. Теперь, когда они выставлены на продажу по самой низкой цене, покупателей ещё меньше. Типичный пример — участок в районе Гамлет 21 Нги Фу. Предприятию пришлось публиковать объявления 10 раз, прежде чем нашёлся покупатель. В настоящее время земельные участки в районе Гамлет Суан Донг (Нги Дук) неоднократно публиковались, но так и не были проданы.

Строительство инфраструктуры в зоне переселения с аукционом земельного фонда в деревне 21, коммуне Нги-Фу (город Винь). На участке довольно хорошая инфраструктура, но после 10 объявлений о продаже остался один участок. Фото: Нгуен Хай

Мы узнали, что помимо новых земельных участков, на которых местные органы власти строят инфраструктуру для аукционов, на рынке все еще находится большое количество земельных участков, которые спекулянты скупили в прошлом году по высоким ценам и которые еще не проданы, но и не снизили цены, чтобы сократить убытки.

Вот история владельца торгового зала по сделкам с землей в Куинь-Лыу, который сказал: в 2022 году районы Нгиа Дан и Тхай Хоа стали новыми рынками, а цены на землю низкие, поэтому они купили 1500 м²Для изменения назначения разделите участок на 7 меньших участков для продажи. После завершения деления участка его можно продать по цене 300 млн/участок/200 м2.²Прибыль около 50 миллионов за лот. В тот момент я не продавал, полагая, что цена продолжит расти. Но неожиданно цена развернулась и упала, и теперь её никто не покупает.

Люди ждут завершения процедуры передачи земли в универсальном центре управления округа Нги Лок. Фото: NH

Представители Управления регистрации прав землепользования округа Нги-Лок и города Винь подтвердили: с начала года сделки в основном касались займов или раздела земли родителями для своих детей. В частности, раньше в Нги-Лок поступало около 300 заявлений в день, а теперь всего 100; в город Винь — около 250 заявлений, а теперь всего 65-70; количество заявлений на перевод и смену имения значительно сократилось.

Благодаря раннему планированию развития города и наличию механизма использования земельных фондов для инвестиций в инфраструктуру, район До Лыонг стал ярким пятном на земельных аукционах. Фото: участник

На мрачной картинке выше самый позитивный сигнал принадлежит До Лыонгу, хотя цена аукциона невысока, сделки все равно происходят.

В частности, к концу первого квартала район продал 61/84 земельных участков, из которых коммуна Тхинь Сон продала 7/8 участков; коммуна Тхыонг Сон продала 9/15 участков; коммуна Куанг Сон продала 9/16 участков; коммуна Нам Сон продала 9/16 участков; коммуна Бой Сон продала 14/16 участков; Лак Сон продала 13/13 участков.

Представитель Центра услуг по проведению аукционов недвижимости Нге Ан проанализировал: «Причина успешной продажи До Лыонга заключается в том, что этот район получает 100% земельного налога, что способствует использованию земельных фондов для получения средств на инвестиции в инфраструктуру будущего города. Недавно в некоторых районах были выставлены на аукцион довольно хорошие земли, так что покупатели есть».

Менталитет ожидания и «ловли рыбы на дне»

С начала года на земельных аукционах было мало покупателей, что повлияло на рынок. Более того, количество сделок, заключенных на аукционах, также значительно сократилось по сравнению с предыдущими годами. Кроме того, местные власти не спешат проводить аукционы в это время, опасаясь их результатов. Руководитель районного Департамента финансов и планирования отметил: «Поскольку базовая цена для формирования цен с 2022 года устанавливается на пике цен на землю, а через 6 месяцев аукцион проводится снова, когда рынок находится в самом затишье, это приводит к несоответствиям и сложностям в достижении успеха».

Инфраструктура земельного аукциона в коммуне Трангшон, округ Долыонг. Фото: Нгуен Хай

Из-за трудностей и давления со стороны бюджета местные власти рассматривали возможность снижения цены, но процесс и процедуры довольно сложны. Например, если после трёх объявлений цена не будет продана из 20 лотов, выставленных на аукцион в 2022 году, цена может быть установлена ​​заново. Но если продан только один лот из 20, снизить цену будет очень сложно. Поэтому многие земельные участки в городе Винь не могут быть проданы, и каждый раз, когда объявление и аукцион проводятся повторно, выигрывает только один лот, поэтому их приходится выставлять на аукцион много раз, и снижение цены невозможно.

Г-н Нгуен Тхе Ань, представитель торговой площадки в Нги-Фу (город Винь), сказал: «С начала года он выставил на продажу десятки товаров, включая товары, предлагаемые в городских районах, товары, предлагаемые частными лицами, и товары, купленные на аукционах. Однако из-за высоких цен большинство покупателей предпочитают лишь осмотреть рынок».

В настоящее время инвесторы ждут возможности купить по самой низкой цене. Если кто-то готов и нуждается в покупке, можно договориться о снижении цены. Например, недавно на площадке появился участок земли в Нги-Пху. В 2022 году владелец выставил на продажу примерно за 2,7 млрд донгов, но сейчас цена снижена всего до 2,4 млрд донгов. Если покупатель готов и действительно нуждается в покупке, можно договориться ещё раз, и цена может быть снижена ещё на 20–50 млн донгов.

Инфраструктура земельного аукционного участка в Куинь Лыонг (Quynh Luu), благодаря его расположению недалеко от моря, в период ажиотажа привлекала множество покупателей, но сейчас цены резко упали, и некоторые участки всё ещё не проданы, но муниципалитет не выставил их на продажу. Фото: Нгуен Хай

В связи с отсутствием покупателей на многих земельных аукционах некоторые населённые пункты ускорили процесс определения новых стартовых цен с учётом текущей ситуации. В частности, Народный комитет города Винь опубликовал документ, предписывающий коммунам, районам и департаментам проанализировать и обобщить данные для переоценки цен на 68 земельных участков, построенных в 2022 году.

Тем временем в Нгиадан после подготовки был подписан договор о продаже 40 земельных участков в квартале Тан Хонг города Нгиа Дан по начальной цене 580–690 миллионов донгов за участок, что ниже предыдущей. Представитель Департамента финансов и планирования надеется, что результаты аукциона создадут предпосылки для «разогрева» рынка и привлечения инвесторов.