Ипотечный кредит: тщательно изучите вопрос, прежде чем «стучать в дверь банка»

С развитием проектов в сфере недвижимости банковские услуги по кредитованию недвижимости также стремительно развиваются. Однако не все до конца понимают этот кредитный продукт и связанные с ним риски. Поэтому, прежде чем обратиться в банк за кредитом на покупку дома, заёмщикам следует быть внимательными и тщательно изучить вопрос.

Действительно ли процентные ставки привлекательны?

Кредиты под 0% годовых на 6 месяцев, 1 год или даже 2 года, или по льготным процентным ставкам ниже текущих; проценты и основной долг выплачиваются в рассрочку в течение 10-15 лет... — вот приглашения банков к ипотечным продуктам. Если ограничиться только этой информацией, большинство заёмщиков сочтут её весьма привлекательной, особенно для многих, кто считает банки единственной «дверью» к владению крупным активом, таким как дом.

Однако на самом деле банковские кредитные продукты для недвижимости не так уж и «дешевы», как их рекламируют, поскольку льготная процентная ставка действует лишь в течение короткого периода времени, после чего заёмщику придётся платить проценты по рыночным ставкам, то есть включая процентную ставку за привлечение капитала и 3–3,5% от управленческих и операционных расходов банка. Рост процентной ставки за привлечение капитала означает рост процентной ставки по кредиту. Поэтому, помимо тщательного изучения проекта недвижимости, заёмщику необходимо учитывать срок кредитования, сумму кредита, а также разумный пакет процентных ставок на весь срок кредитования.

Заёмщикам также следует ознакомиться с прогнозами экспертов о возможных колебаниях процентных ставок в краткосрочной и среднесрочной перспективе. Хотя процентные ставки долгое время оставались относительно стабильными, на денежном рынке наблюдаются признаки возможного повышения процентных ставок.

Согласно статистике Госбанка, в середине мая общая процентная ставка по привлечению средств во вьетнамских донгах составляла 0,8–1% годовых для бессрочных депозитов и депозитов сроком до 1 месяца; 4,5–5,4% годовых (сроком от 1 месяца до 6 месяцев); 5,4–6,5% годовых (сроком от 6 месяцев до 12 месяцев); 6,4–7,2% годовых (свыше 12 месяцев). Многие банки повысили долгосрочные процентные ставки по привлечению средств до 7,8–8% годовых.

Хотя процентная ставка по мобилизационным кредитам несколько выросла, она применяется преимущественно к долгосрочным кредитам, поэтому процентная ставка по кредитам существенно не изменилась. В частности, для приоритетных секторов процентная ставка составляет 6–7% годовых по краткосрочным кредитам, 9–10% годовых по средне- и долгосрочным кредитам. Процентная ставка по кредитам для обычных производственных и предпринимательских секторов составляет 6,8–9% годовых (краткосрочные), 9,3–11% годовых (средне- и долгосрочные).

Прогноз повышения процентной ставки

По данным VCB Securities Company (VCBS), процентные ставки по кредитам имеют тенденцию к росту до конца года. Это обусловлено факторами, вызывающими локальное давление на некоторые банки в сторону повышения процентных ставок по депозитам. VCBS считает, что в последнее время многие банки постоянно выпускают депозитные сертификаты с высокими процентными ставками для увеличения капитала и соблюдения нормативов безопасности, что значительно усиливает конкурентное давление на мобилизацию.

В частности, во второй половине 2017 года валютный риск, вероятно, вновь «обострится», а давление на процентные ставки будет постепенно усиливаться. Кроме того, давление дефицита ликвидности также вынуждает банки повышать процентные ставки по привлечению депозитов. Кроме того, высокие темпы роста кредитования (к концу первого квартала они достигли 4,03% по сравнению с началом года, что значительно выше показателя в 1,79% за аналогичный период 2016 года) также считаются одной из причин роста спроса на мобилизацию.

Если сценарий повышения процентных ставок осуществится, банковские кредитные продукты для недвижимости также окажутся под сильным давлением в сторону повышения процентных ставок, что напрямую скажется на заёмщиках. Кроме того, пострадают и проекты в сфере недвижимости, поскольку, если им придётся брать кредиты по более высоким процентным ставкам, инвесторы будут вынуждены корректировать цену продажи. Поэтому очень важно выбрать правильное время для займа в банке на покупку дома, избегая периодов, когда процентные ставки могут вырасти, что приведёт к росту цен на недвижимость и увеличению бремени процентов, которые придётся платить заёмщикам.

Фактически, текущая процентная ставка по кредитам на недвижимость выросла примерно на 0,5% в год по сравнению с тем, что было более двух месяцев назад. Если считать с начала года, процентные ставки по кредитам на недвижимость выросли примерно на 1% в год, достигнув 12,5–13% в год.

Заёмщикам также следует учитывать, что чем больше льготных программ и процентных акций предлагает банк, тем больше он будет стараться компенсировать потери в будущем. Поэтому при изучении кредитного договора заёмщикам следует обращать внимание на базовую процентную ставку и маржу для расчёта процентной ставки на весь срок кредитования.

По словам экономиста доктора Нгуена Чи Хьеу, банки обычно предоставляют кредиты на покупку недвижимости двумя способами. Во-первых, заёмщик выплачивает фиксированную сумму, например, 10 миллионов донгов в месяц, в течение всего срока кредита, без каких-либо изменений. Во-вторых, заёмщик выплачивает проценты в соответствии с остатком основного долга, который постепенно уменьшается к концу срока. При втором способе заёмщик подвергается риску, поскольку процентная ставка подвержена более сильным колебаниям. Поэтому выбор способа начисления процентов также весьма важен перед подписанием кредитного договора.

По словам Ханоя Мои