Nhà ở xã hội: 20 năm vẫn còn chập chững

Theo tính toán của Bộ Xây dựng trong Chiến lược phát triển nhà ở giai đoạn 2011 - 2020, dựa vào ước lượng 70% số công nhân; 60% số sinh viên, học sinh; 20% dân số có nhu cầu nhà ở xã hội, phải có số lượng là 33,6 triệu m² sàn nhà ở xã hội cho công nhân; 18,9 triệu m² cho học sinh, sinh viên và 116,6 triệu m² cho người có thu nhập thấp tại đô thị; tổng lại là 169,1 triệu m². Vậy nhưng trên thực tế, đến năm 2015 mới chỉ đạt 5,4% yêu cầu - khoảng 7,5 triệu m². Mãi đến giữa năm 2022, diện tích sàn nhà ở xã hội mới đạt được 7,8 triệu m², chỉ hơn được năm 2015 có 300 nghìn m²!

Xây dựng một khu nhà ở xã hội trên địa bàn TP. Vinh. Ảnh: Lê Thắng

Những vướng mắc hiện hữu

Hàng loạt vướng mắc trong phân khúc nhà ở xã hội đã được chỉ ra, nhưng không thể có những giải pháp hợp lý. Những nhược điểm chủ yếu bao gồm:

1. Chỉ số giá nhà ở trung bình trên thu nhập trung bình của người dân ở nước ta là quá cao, trung bình toàn xã hội là 25, trong khi ở các nước công nghiệp ở nơi khác chỉ từ 2 tới 4, ở Thái Lan gần ta cũng chỉ là 7.

Chúng ta có thể hình dung ý nghĩa của chỉ số này: Một người lao động có thể tiết kiệm được 25% tiền lương để mua nhà; vậy là sau 4 năm thì tiết kiệm được một năm lương; khi chỉ số là 25 thì sau 100 năm mới mua được nhà. Trên đời này dễ mấy ai sống khỏe mạnh được tới 100 tuổi?

Chỉ số này nói lên rằng, ở Việt Nam lương thì thấp mà giá nhà thì cao. Vậy, giải pháp căn cơ nhất là phải có chính sách làm cho lương của người lao động cao lên, và có chính sách thuế phù hợp để kéo giá nhà ở thấp xuống.

2. Thị trường nhà ở phân ra thành 2 phân khúc vận hành rất khác biệt, phân khúc nhà ở giá cao thì thừa cung và thiếu cầu, trong khi đó, phân khúc nhà ở giá thấp thì thiếu cung và thừa cầu. Khi phân khúc nhà cao cấp rơi vào nợ xấu thì phân khúc bình dân lại thiếu cung trầm trọng. Sự bất song hành này dễ bị lợi dụng để mưu lợi cá nhân từ sự khập khiễng của thị trường.

3. Cách giải quyết nhà ở xã hội ở ta chủ yếu dựa vào cơ chế bao cấp: Nhà nước bao cấp về đất, bao cấp về tín dụng, bao cấp về xác định người được thụ hưởng nhà ở, bao cấp về chế độ quản lý nhà ở. Từ cơ chế bao cấp dẫn đến nhiều hệ lụy.

Thứ nhất, người dân mong muốn nhận được ưu đãi của Nhà nước để mua được nhà, nhưng lại không muốn bị bó buộc trong những khuôn khổ chật hẹp về giao dịch nhà.

Thứ hai, chế độ giao đất không thu tiền cho các dự án nhà ở xã hội cũng là tác nhân làm giá nhà giảm xuống chút ít, nhưng lại làm cho các địa phương chỉ muốn giao đất ở những khu vực “khỉ ho, cò gáy”. Nhiều dự án nhà ở xã hội không có người muốn đến ở, đành xin chuyển sang làm công năng khác. Nhiều nhà đầu tư dự án muốn dùng đất ở vị trí tốt của mình để xây nhà ở xã hội nhưng không được phê duyệt.

Thứ ba, trông chờ vào tín dụng ưu đãi gần như “vô vọng” vì tín dụng cũng chỉ là nguồn vốn các ngân hàng thương mại nhận tiền gửi rồi cho vay, không thể cho vay với lãi suất thấp hơn lãi suất tiền gửi. Gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng cũng chỉ là cố gắng duy nhất một lần của Ngân hàng Nhà nước mà không thể có lần thứ hai (đây là lượng tiền thu được từ cổ phần hóa Vietcombank, Vietinbank và BIDV).

Vừa rồi, Bộ Xây dựng cũng đã đề nghị gói tương tự với trị giá 110 nghìn tỷ đồng nhưng lại phải dừng lại. Thực chất, Ngân hàng Nhà nước chỉ có thể huy động được gói 120 nghìn tỷ đồng với lãi suất giảm 1,5 - 0 2% so với lãi suất thương mại từ 4 ngân hàng thương mại của Nhà nước (thêm Agribank).

Với lãi suất có giảm nhưng vẫn cao so với kỳ vọng của những nhà đầu tư, tác dụng đến phát triển nhà ở xã hội không nhiều, chắc chỉ để những đối tượng có thu nhập khá hơn vay mua nhà. Ngay khi Chính phủ có chính sách cấp bù lãi suất để các ngân hàng thương mại cho vay ưu đãi, nhưng cũng không được hưởng ứng vì mỗi ngân hàng thương mại đều có khách hàng riêng với luồng tiền đã ổn định trong hệ thống kinh doanh. Nguồn tín dụng cũng chỉ từ hoạt động thương mại của hệ thống doanh nghiệp tài chính, ngân hàng, không thể là cứu cánh cho nhà ở xã hội.

Phối cảnh dự án nhà ở xã hội cho công nhân của Công ty địa ốc Kim Thi đang được giải phóng mặt bằng tại xã Nghi Xá, Nghi Lộc. Ảnh tư liệu Báo Nghệ An

4. Vấn đề tạo được giá nhà thấp cho nhà ở xã hội là chìa khóa để giải quyết vấn đề. Thường thì người ta hay nghĩ tới việc sử dụng vật liệu xây dựng loại kém chất lượng, người “sành sỏi” thì nghĩ tới kế “rút ruột công trình”. Nhiều công ty tư vấn xây dựng đã nghiên cứu và đề xuất giải pháp sử dụng các loại vật liệu xây dựng mới, công nghệ xây dựng mới làm chất lượng nhà cao hơn và giá thành hạ hơn. Đề xuất này rất đáng quan tâm, nhưng cũng chỉ như quảng bá cho vui tai, chưa thấy đưa vào thực tế.

5. Sự chênh lệch giá quá cao giữa phân khúc nhà cao cấp và phân khúc nhà ở xã hội là một trở ngại rất lớn cho phát triển nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội nhận được một phần bao cấp của Nhà nước để có giá thấp, nhưng rồi vài năm sau, giá lại tăng dần và trở thành nhà ở giá trung bình. Người có thu nhập thấp chỉ có cách tìm mua nhà ở xã hội mới xây dựng. Quá trình giải quyết nhà ở xã hội như một cuộc trường chinh không hồi kết.

6. Việt Nam hiện nay có hạ tầng quản lý còn khá thấp, không quản lý được thu nhập, không quản lý được chỗ ở, làm cho chính sách có hay mấy cũng không thực hiện nổi. Để được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội, cơ quan nhà nước phải chỉ ra được thu nhập thực tế, chỗ ở thực tế và khối lượng BĐS đang nắm giữ. Hệ thống quản lý ở ta đều không có đủ những thông tin này.

7. Chính sách nhà ở xã hội của ta vẫn chỉ tập trung vào khu vực phi nông nghiệp. Tại khu vực nông thôn, vấn đề nhà ở xã hội được giao cho các chương trình có mục tiêu về nhà ở. Trong khi đó, nhu cầu giãn dân do số hộ gia đình lớn lên nhanh chóng là một thực tế. Các hộ gia đình trẻ mới tách ra không thể tìm kiếm nhà ở theo giá thị trường vì quá cao. Họ chỉ hy vọng vào đất giãn dân như trước đây vẫn được giải quyết, nay có thể coi cơ chế đất giãn dân là cơ chế tạo lập nhà ở xã hội cho khu vực nông thôn.

8. Thủ tục hành chính cho mỗi dự án nhà ở xã hội luôn là nỗi “kinh hoàng” đối với các nhà đầu tư. Tình trạng này dẫn đến sự e ngại đáng kể đối với nhiều nhà đầu tư muốn xông lên giải quyết tận gốc vấn đề. Hăng hái lúc ban đầu nhưng rồi mọi sự thể từ thực tế dẫn tới suy tư “đường xa nghĩ nỗi sau này mà kinh”.

Khu nhà ở xã hội cho công nhân và người thu nhập thấp của Công ty cổ phần Trung Đô tại đường Cù Chính Lan, phường Trung Đô. Ảnh tư liệu: Nguyễn Hải

Thay đổi góc nhìn đối với phát triển nhà ở xã hội

Từ những nhược điểm nêu trên, có thể hình dung được các hướng đi có đủ luận cứ để minh chứng, cụ thể bao gồm:

1. Phải xóa bỏ hoàn toàn tư duy bao cấp được sử dụng để phát triển nhà ở xã hội, hãy tìm động lực phát triển trong cơ chế thị trường. Sự trợ giúp của Nhà nước chỉ nên tính vào miễn, giảm thuế; trả dần tiền sử dụng đất; cho phép sử dụng nguồn tín dụng lãi suất thấp từ các tổ chức tài chính, tín dụng quốc tế thông qua thế chấp, nhất là tại các ngân hàng đầu tư; cho phép chủ sở hữu nhà ở xã hội được quyền giao dịch nhà ở dưới một số điều kiện nhất định.

2. Sử dụng chuyển đổi số để nâng cao hiệu quả quản lý về đất đai, BĐS, thu nhập, nhằm xác định rõ đối tượng được thụ hưởng ưu đãi của Nhà nước.

3. Các thủ tục quản lý đối với khu vực các dự án nhà ở xã hội cần đi theo hướng cải cách thủ tục hành chính, có như vậy mới thu hút được các nhà đầu tư. Nói cách khác, cần quy định các thủ tục hành chính đơn giản đối với các dự án nhà ở xã hội.

4. Cần huy động sức đóng góp của nhiều bên vào giải quyết nhà ở xã hội, trong đó có trách nhiệm xã hội của các doanh nghiệp, sự đóng góp của các tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, các tổ chức từ thiện...

Phối cảnh 1 dự án nhà ở xã hội cho công nhân tại xã Hưng Lộc, thành phố Vinh nhưng nay không thành. Ảnh tư liệu: Báo Nghệ An

5. Nguồn tài chính cho phát triển nhà ở xã hội là một nút thắt chủ yếu trong phát triển. Hiện nay, mọi người đều hy vọng vào nguồn tín dụng ưu đãi, nhưng như trên đã nói hy vọng này thường là vô vọng, khi lãi suất tín dụng ở Việt Nam vào loại cao trên thế giới, và không thể tìm thấy nguồn tín dụng lãi suất thấp. Lúc này cần đa dạng hóa các giải pháp tài chính cho phát triển nhà ở như Quỹ tiết kiệm nhà ở, Quỹ tín thác cho đầu tư BĐS... Từ phía ngược lại, cần vận hành hệ thống thuế BĐS theo tư duy giảm khả năng làm giàu từ đầu tư vào nhà ở, khuyến khích đầu tư vào sản xuất, kinh doanh.

5. Đối với đất đai, hãy thu hẹp cơ chế chia lô - bán nền, không cho thực hiện trong kinh doanh BĐS, phải coi là một giải pháp về đất đai để phát triển phân khúc nhà ở xã hội. Năm nay chỉ có đủ tiền mua nền nhà, 2 năm sau mới có tiền đổ móng, rồi tuần tự cứ mỗi năm lại xây được một hai bức tường, rồi cuối cùng cũng làm xong căn nhà.

6. Cần bổ sung quy định về chất lượng nhà ở xã hội gắn với việc áp dụng công nghệ xây dựng mới và vật liệu xây dựng mới. Sau đó, quy định về chính sách ưu đãi về nghĩa vụ tài chính khi chất lượng công trình tốt hơn và giá thành rẻ hơn.

7. Mở rộng phạm vi nhà ở xã hội tới vùng nông thôn, trong đó quy định về chính sách giải quyết đất ở cho các trường hợp tách hộ nông dân. Càng những vùng kinh tế khó khăn, đặc biệt khó khăn càng phải quan tâm nhiều hơn về nhà ở xã hội, vì người dân không tự lo được.

8. Trong giải quyết nhà ở xã hội, cần tiến hành song song với quá trình cải cách chế độ tiền lương sao cho trong đồng lương phải có chi phí cho chỗ ở và giải quyết đánh thuế cao vào khu vực đầu cơ nhà ở. Có như vậy, tổng chi phí cho chỗ ở được nâng cao, tạo khả năng tài chính cho bên cầu; đồng thời, chống được đầu cơ sẽ làm giảm được giá nhà ở trên thị trường. Cơ hội phát triển nhà ở giá bình dân, nhà ở xã hội sẽ cao hơn.

Chính sách giải quyết tốt bài toán nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, người nghèo luôn ngược chiều với mong muốn định hướng phát triển các đô thị hiện đại. Vấn đề là phải đưa ra lộ trình cụ thể của quá trình đô thị hóa sao cho vừa bảo đảm phát triển đô thị theo hướng theo hiện đại tại những nơi đủ điều kiện và vừa giải quyết được nhà ở giá rẻ cho nhóm người dễ bị tổn thương tại những địa bàn nhất định của đô thị, kể cả các đô thị lớn.