Xác định giá đất chưa đáp ứng nhu cầu thực tế

(Baonghean.vn) - Đền bù GPMB là một vấn đề luôn nóng, gây khiếu kiện kéo dài tại nhiều địa phương. Theo quy định hiện hành, việc định giá đền bù phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường, song vì giá đất trên thị trường luôn biến động, việc xác định giá đất và áp dụng để đền bù GPMB hiện còn nhiều bất cập.

Ông nguyễn Văn Chất – Trưởng phòng Quản lý đất đai (Sở Tài nguyên môi trường) cho rằng: Theo quy định này thì rất khó thực hiện vì không biết thế nào là sát thị trường, cũng không có cơ quan hay cơ sở tính toán nào để xác định giá thị trường cho những khu đất tại thời điểm thu hồi, giải phóng mặt bằng cho chính xác. Thế nào là giá thị trường, là giá mà người bán “hô” hay giá thỏa thuận giữa người bán và người mua? Mặt khác theo cách tính của Luật, để xác định giá từng thửa đất cũng chỉ phù hợp với các giao dịch mua bán của cá nhân, hộ gia đình rất khó xác định giá cho từng thửa đất của từng khu vực nên đền bù theo giá thị trường là thiếu cơ sở.

Thực tế tồn tại một nghịch lý được phản ánh đó là những người dân chấp hành tốt việc GPMB lại được đền bù giá thấp. Công tác đền bù GPMB thường kéo dài 2-3 năm, thậm chí 5 năm, trong khi giá đất mỗi năm lại một khác nên những người dân đền bù trước bị thiệt thòi, những người dân chây ỳ không chịu giao đất thì lại được đền bù với giá cao hơn. Điều này vô hình chung khuyến khích người dân tiếp tục khiếu kiện, việc giao đất GPMB lại bị tiếp tục kéo dài. Câu chuyện đền bù khiếu kiện kéo dài đã xảy ra tại nhiều dự án, nhiều địa phương, trong đó có dự án đường ven sông Lam đoạn qua địa bàn các xã của huyện Hưng Nguyên, Nam Đàn; hay tại khu kinh tế Đông Nam...

Mới đây, cũng liên quan đến việc xác định giá đất, tại phiên tòa xử vụ nguyên chủ tịch phường Quán Bàu làm giả 3 bộ hồ sơ thửa đất nông nghiệp thành đất ở với tổng diện tích 700m2 để bán đất và thu lợi bất chính, nhưng tại phiên tòa, bị cáo Võ Văn Tùng cho rằng việc định giá các lô đất không đúng theo quy định về bảng giá đất của UBND tỉnh Nghệ An vì vậy HĐXX đã tuyên trả hồ sơ để điều tra bổ sung, định giá lại các lô đất.

Ông Phan Xuân Hóa – phó Ban quản lý KKT Đông Nam

Ông Phan Xuân Hóa – Phó Ban quản lý KKT Đông Nam, cho biết: Bất cập hiện nay trong việc xác định giá đất, gây khó khăn trong công tác đền bù GPMB là do chúng ta còn luẩn quẩn về mặt lý luận, kéo theo đó luật quy định chưa rõ ràng, gây chồng chéo trong cơ chế chính sách, thực thi khó khăn.

Theo ông Hóa, Nghị định 69 về đền bù GPMB là bước tiến để người dân có lợi. Theo đó, trong quá trình thực hiện đền bù, GPMB, việc lấy giá đất ở làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ đã được vận hành theo hướng linh hoạt. Các chính sách hỗ trợ đối với đất nông nghiệp được bổ sung, sửa đổi quan tâm nhiều hơn đến quyền lợi của người bị thu hồi đất. Tuy vậy, giá đất thực tế thường rất cao trong khi giá đền bù theo khung giá thấp. Chênh lệch lớn nên nhiều người dân bất hợp tác với Hội đồng đền bù GPMB. Quá trình tiếp xúc với dân, chúng tôi nhận nhiều phản ánh của họ. Giá đền bù phải sát giá thị trường trong điều kiện bình thường, nhưng thế nào là sát giá thị trường trong điều kiện bình thường thì các văn bản pháp quy liên quan chưa có hướng dẫn cụ thể. Mà cũng không có cơ quan nào đứng ra xác định rõ giá đất thị trường của khu vực đó, tại thời điểm đó là bao nhiêu? Những điều này đã gây khó khăn cho các cấp chính quyền địa phương, gây khiếu kiện kéo dài, làm chậm tiến độ dự án đầu tư.

Về vấn đề vì sao có sự chênh lệch giữa giá nhà nước với giá thị trường, anh Toàn – Phó phòng Quản lý đất đai, cho rằng: trên cơ sở khung giá của Chính phủ, UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá của địa phương. Khung giá đất, bảng giá đất ổn định, chỉ điều chỉnh khi giá đất trên thị trường có thay đổi lớn. Để xây dựng giá đất, khâu đầu tiên là phải khảo sát giá thị trường (giao dịch thành công mang tính phổ biến), đề xuất khung giá cho từng khu vực sau khi thống nhất thì tiến hành xây dựng bảng giá. Quá trình điều tra, nếu có sự thay đổi về hạ tầng mới có sự thay đổi về giá. Hiện bảng giá đất của tỉnh bằng khoảng 50 - 70% giá thị trường. “Bảng giá dựa trên nhiều mục tiêu, nếu kích bảng giá đất lên sẽ gặp khó khăn vì liên quan đến tiền nộp thuế đất hàng năm của người dân, nộp thuế đất của doanh nghiệp; ảnh hưởng tới công tác thu hút đất tư... Do vậy, về nguyên tắc giá đất do Nhà nước quyết định đảm bảo phù hợp với giá thị trường, còn việc xác định giá đất “sát với giá thị trường” như hiện nay là rất khó do thị trường luôn biến động.” - anh Toàn chia sẻ.

Việc xác định giá đất và áp dụng để đền bù GPMB hiện còn nhiều bất cập

Như vậy, giá đất vừa phục vụ mục đích tĩnh (tính thuế) song lại dùng cho mục đích động (bồi thường) nên đã có sự bất cập trong việc áp giá. Theo phản ảnh của Phòng Quản lý đất đai (Sở Tài nguyên Môi trường Nghệ An), những bất cập trong việc xác định giá đất đòi hỏi cần thành lập công ty định giá đất. Ngoài ra, bảng giá đất cần được xây dựng ổn định 3-5 năm và cần có sự giám sát kỹ giao dịch trên thị trường.

Ông Phan Xuân Hóa – phó Ban quản lý KKT Đông Nam: Bất cập xuất phát từ việc xây dựng bảng giá đất tách rời chính sách đất đai. Vì vậy, cần thiết phải thay đổi cách xây dựng giá đất theo phương án: phần nào nhà nước làm để bảo đảm cơ chế sở hữu toàn dân về đất đai, phần nào thị trường làm. Phần định giá đất của DN... để cho các tổ chức định giá làm vì DN kinh doanh, mang tính thị trường. Bảng giá đất xây dựng theo cách này dùng để thu thuế của người dân và sẽ ổn định trong vòng 5 năm, khi nào có biến động mới điều chỉnh. Còn giá đất cụ thể của từng dự án thì áp dụng theo cơ chế thị trường, khi nào phát sinh thì sẽ định giá.

Thu Huyền