4 причины проявлять осторожность при инвестировании в недвижимость в 2018 году

Председатель Ассоциации рынка недвижимости и кофе Чан Кхань Куанг заявил, что в 2018 году на рынке недвижимости не будет абсолютно радужной картины и, безусловно, будет сложно избежать серых тупиков.

Поэтому в год Мау Туат инвесторам следует в первую очередь проявлять осторожность, несмотря на то, что рынок всё ещё имеет множество возможностей для роста. Г-н Куанг поделился четырьмя причинами, по которым инвесторам в недвижимость следует быть бдительными и внимательными, прежде чем принимать решение о «правильном вложении средств» в новом году.

Уровень цен поднимается слишком высоко.

По данным этого эксперта, цены на квартиры выросли в среднем на 15–20% за последние 4 года: с 2014 по 2017 год, то есть за весь цикл цена выросла примерно на 60–80%. За тот же период цены на землю также выросли в среднем на 25–30%, то есть на 100–120% за 4 года подряд. Тенденция к росту цен на квартиры и землю сохраняется, но предсказать, насколько значительным будет рост в 2018 году, крайне сложно, и во многом это зависит от местоположения и площади объекта.

Не говоря уже о том, что многие инвесторы годами пытались повысить цены на недвижимость, устанавливая самую высокую цену продажи за всю историю района, где находится недвижимость. Когда цена недвижимости достигает высокого порога, рынок входит в цикл ценового хаоса, когда цена на недвижимость раздувается до уровня, превышающего её истинную стоимость, и тогда начинает формироваться ценовой пузырь. Инвесторам необходимо тщательно оценивать цену и потенциал при покупке, не тратьте деньги вслепую, ведь ошибается только покупатель, а не продавец.

Рентабельность вступает в сложную фазу

2018 год — время, когда многие проекты в сфере недвижимости переходят к стадии сдачи объекта. Это обязательный этап проверки реальной способности инвестора генерировать прибыль. Многие годы многие компании применяли трюк с заманчивой наживкой, предлагающей огромную прибыль, чтобы «обменять креветок на креветок».

Однако теоретическая проблема, столкнувшись с реальностью, оказывается непростой и, безусловно, будет содержать ошибки. Ведь при одновременном увеличении предложения готовых к эксплуатации объектов, согласно рыночным правилам, цены аренды и эксплуатации снизятся, что приведёт к снижению рентабельности по сравнению с ожидаемой. Рынку необходимо пройти это испытание, чтобы обрести равновесие после долгого периода ажиотажа.

Банки осторожно кредитуют недвижимость

Инвесторам, прежде чем решиться на использование кредитного плеча для покупки домов и земли, следует учитывать, что в 2018 году банки будут испытывать трудности с кредитованием недвижимости. Финансовые учреждения проявляют осторожность в отношении кредитования инвестиций в недвижимость из-за высокого уровня кредитоспособности этой категории. Осторожность банков может создавать определенные препятствия, но это необходимый и позитивный тест.

Продажи могут замедлиться

В 2014–2017 годах покупательная способность недвижимости росла, постоянно устанавливая исторические рекорды ликвидности. Однако в 2018 году этого может не произойти, поскольку со второй половины 2017 года на рынке квартир появились признаки замедления. В настоящее время ликвидность недвижимости (земли или активов, связанных с землей) по-прежнему чрезвычайно высока, но кривая цены поднялась до более высокого пика, чем предыдущий.

Вопрос в том, что фаза покупок идёт хорошо, но как отреагирует рынок, когда все начнут продавать? Ответ в том, что покупательная способность может снизиться, что является естественной реакцией рынка. Поэтому инвесторам следует обращать внимание на этот вопрос, чтобы иметь чёткий план движения капитала в краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективе.

Г-н Куанг отметил, что субъективистская теория была весьма успешно применена в 2014-2015-2016-2017 годах и привела инвесторов к успеху. Однако год Мау Туат требует времени для скептицизма и критики. Инвесторам необходимо сохранять хладнокровие, чтобы избирательно входить на рынок, и не следует вкладывать капитал во все сегменты.