Цены на землю во многих провинциях резко выросли, ожидается, что цены на жилье вырастут соответственно.

«Наряду с юридическими проблемами, высокие цены на землю в прейскуранте приведут к увеличению продажной стоимости домов. Это снизит общий платежеспособный спрос, поскольку у части покупателей больше не будет финансовых возможностей приобрести дом. Следовательно, это может привести к снижению количества сделок на рынке недвижимости...», — комментируют многие эксперты.

Ожидается, что прейскурант цен на землю, действующий в период 2020–2024 гг. в Ханое, увеличится в среднем на 15–30%; в Биньзыонге — на 45–95%; в некоторых районах провинции Куангнинь цены на землю вырастут до 5 раз по сравнению со старым прейскурантом...

На рынке по-прежнему не хватает нового предложения.

Прейскурант цен на землю (устанавливается провинциальным Народным комитетом каждые 5 лет и публично объявляется 1 января первого года периода) определяется в качестве основы для расчета платы за пользование землей; расчета налога за пользование землей; расчета сборов и платежей в сфере землеустройства и землепользования; расчета штрафов за административные правонарушения в сфере земельной собственности; расчета возмещения государству за причинение ущерба в сфере землепользования и землепользования; расчета компенсации и поддержки при изъятии земель государством.

Таким образом, когда цены на землю растут, затраты на производство продуктов недвижимости, естественно, возрастут.

«Повышение цен на землю в прейскуранте напрямую затронет предприятия, фабрики и промышленные парки, арендующие землю у государства. Ведь с ростом цен на землю растут и цены на аренду, что приводит к увеличению производственных издержек. Когда цены на землю растут на 5–10%, предприятия могут с этим смириться, но повышение на 30–40% — это резкий рост, который существенно влияет на их производство и коммерческую деятельность», — заявил г-н Нгуен Куок Хьеп, председатель GP Invest.

Иллюстрация

По словам г-на Хиепа, в проектах жилой недвижимости расходы на землю обычно составляют 10–14% от общей стоимости. Когда цены на землю вырастут в полтора раза, этот показатель достигнет 25%, поэтому цена продажи, безусловно, вырастет. Более того, рост стоимости земли приведёт к росту цен на все товары, связанные со строительной отраслью, такие как цемент, сталь, кирпич и т. д. Это приведёт к росту стоимости жилья. Интересно, примут ли это потребители?

Известно, что земля является важным источником дохода государственного бюджета, но в настоящее время, согласно нормативным актам, проекты, использующие государственные земли, должны выставляться на аукционы и торги. Что касается земель в центре Ханоя и Хошимина, даже если прейскурантная стоимость земли вырастет, она не достигнет рыночной.

Однако в центре города практически не осталось земли для проектов в сфере недвижимости. Поэтому число проектов и инвесторов, способных получить высокую прибыль от большой разницы в арендной плате за землю, крайне мало.

«Я думаю, что рост цен на землю в сочетании с трудностями в реализации процедур инвестирования в строительство приведёт к замедлению инвестиционных потоков. Следующий год также будет спокойным для рынка недвижимости: на рынке будет мало новых проектов, а с введением прейскуранта на землю цены на жильё вырастут, но продать его будет очень сложно», — сказал г-н Хиеп.

Уменьшить размер рынка

Разделяя эту точку зрения, г-н Нгуен Чи Тхань, вице-президент Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, проанализировал, что в настоящее время на местах планирование земель для сельскохозяйственного развития, городских земель, промышленных земель... достаточно очевидно.

Соответственно, повышение цен на землю в прейскуранте (обычно называемых нижними ценами) также является шагом к прозрачности цен на землю, что будет стимулировать людей в крупных городах соглашаться на перевод земель из сельскохозяйственного назначения в промышленные земли, городские земли...

Однако существенное увеличение минимальной цены по сравнению со старой также затрудняет реализацию проектов в сфере недвижимости, в то же время увеличиваются затраты на строительство инфраструктуры из-за высоких компенсаций и расчистки участка, а также увеличиваются затраты на инвестиции в производство и бизнес.

В то время как условия кредитования недвижимости становятся всё более жесткими, рост цен на землю снижает интерес инвесторов к инвестициям в производственную деятельность из-за её неэффективности. Это также повлияет на изменение моделей землепользования и урбанизацию в крупных городах. Более того, текущие цены на жильё слишком высоки по сравнению со средним доходом населения.

В сложившейся ситуации предложение жилья в ближайшем будущем продолжит сокращаться. Новые проекты, которые уже реализованы и прошли квалификацию для выхода на рынок, будут продаваться по высоким ценам из-за возросших производственных затрат, что ограничит доступ к жилью для большинства городских жителей.

Ассоциация недвижимости города Хошимин также считает, что рост цен на землю приведёт к увеличению финансовых обязательств частных лиц, домохозяйств и предприятий. При проведении процедур легализации права собственности на жильё и права землепользования, если финансовые обязательства возрастут, это может привести к тому, что многие не будут оформлять «красные книги», будут совершать сделки с недвижимостью вручную, что усилит «теневой рынок». Государство потеряет налоговые поступления, станет трудноуправляемым и легко станет причиной общественных споров.

На рынке недвижимости сборы за пользование землей составляют примерно 10% от стоимости квартиры, примерно 30% от стоимости таунхауса, примерно 50% от стоимости виллы.

Стоимость является для инвесторов основой определения цены продажи жилья на рынке. Следовательно, рост цен на землю неизбежно окажет прямое влияние на рост цен на жилье, что может привести к тому, что городское население со средним и низким доходом столкнется с большими трудностями при строительстве жилья.

В настоящее время двухкомнатная коммерческая квартира доступна по цене около 2 миллиардов донгов. Супружеская пара (с одним ребёнком) с зарплатой около 20 миллионов донгов в месяц может сэкономить лишь около 5-6 миллионов донгов в месяц (60-70 миллионов донгов в год), поэтому мечта о собственном доме становится ещё более несбыточной, если они не получают льготную поддержку по социальному жилищному кредиту.

«Кроме того, цена на землю слишком высока, это приведет к значительному росту цен на рынке недвижимости, особенно цен на землю под проектами (на первичном рынке), что отрицательно скажется на бизнесе, других секторах экономики и инвестиционной среде, включая привлечение прямых иностранных инвестиций», — сказал г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин.