Цены на землю во многих провинциях резко выросли, ожидается, что цены на жилье вырастут соответственно.

«Наряду с юридическими проблемами, высокие цены на землю в прейскуранте приведут к увеличению продажной стоимости домов. Это снизит общий платежеспособный спрос, поскольку у части покупателей больше не будет финансовых возможностей приобрести дом. Следовательно, это может привести к снижению количества сделок на рынке недвижимости...», — комментируют многие эксперты.

Ожидается, что прейскурант цен на землю, действующий в период 2020–2024 гг. в Ханое, увеличится в среднем на 15–30%; в Биньзыонге — на 45–95%; в некоторых районах провинции Куангнинь цены на землю вырастут до 5 раз по сравнению со старым прейскурантом.

На рынке по-прежнему не хватает нового предложения.

Прейскурант цен на землю (устанавливается провинциальным Народным комитетом каждые пять лет и публично объявляется 1 января первого года периода) определяется в качестве основы для расчета платы за пользование землей; расчета налога на землю; расчета сборов и платежей в сфере землеустройства и землепользования; расчета штрафов за административные правонарушения в сфере земельной собственности; расчета возмещения государству за причинение ущерба в сфере землепользования и землепользования; расчета компенсации и поддержки при изъятии земель государством.

Таким образом, когда цены на землю растут, затраты на производство продуктов недвижимости, естественно, возрастут.

«Повышение цен на землю в прейскуранте напрямую повлияет на предприятия, фабрики и промышленные парки, арендующие землю у государства. Ведь когда растут цены на землю, растут и цены на аренду, что приводит к увеличению производственных издержек. Когда цены на землю растут на 5–10%, предприятия могут с этим смириться, но повышение на 30–40% — это резкий рост, который существенно влияет на их производство и коммерческую деятельность», — заявил г-н Нгуен Куок Хьеп, председатель GP Invest.

Иллюстрация фото

По словам г-на Хиепа, в проектах жилой недвижимости расходы на землю обычно составляют 10–14% от общей стоимости. Когда цены на землю вырастут в полтора раза, этот показатель достигнет 25%, поэтому цена продажи, безусловно, вырастет. Более того, рост стоимости земли приведёт к росту цен на все товары, связанные со строительной отраслью, такие как цемент, сталь, кирпич и т. д. Это приведёт к росту стоимости жилья. Интересно, примут ли это потребители?

Известно, что земля является важным источником дохода государственного бюджета, но в настоящее время, согласно нормативным актам, проекты, использующие государственные земли, должны выставляться на аукционы и торги. Что касается земель в центре Ханоя и Хошимина, даже если прейскурантная стоимость земли вырастет, она не достигнет рыночной.

Однако земельный фонд под проекты недвижимости в центре практически исчерпан. Поэтому число проектов, а также инвесторов, получающих высокую прибыль от большой разницы в арендной плате за землю, крайне мало.

«Я думаю, что рост цен на землю в сочетании с трудностями в реализации процедур инвестирования в строительство приведёт к замедлению инвестиционных потоков. Следующий год также будет спокойным для рынка недвижимости: на рынке будет мало новых проектов, а с введением прейскуранта на землю цены на жильё вырастут, но продать его будет очень сложно», — сказал г-н Хиеп.

Уменьшить размер рынка

Разделяя эту точку зрения, г-н Нгуен Чи Тхань, вице-президент Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, проанализировал, что в настоящее время на местах планирование земель для сельскохозяйственного развития, городских земель, промышленных земель и т. д. достаточно четкое.

Соответственно, повышение цен на землю в прейскуранте (обычно называемых нижними ценами) также является шагом к прозрачности цен на землю, что будет стимулировать людей в крупных городах соглашаться на перевод земель из сельскохозяйственного назначения в промышленные земли, городские земли...

Однако существенное увеличение минимальной цены по сравнению со старой также затрудняет реализацию проектов в сфере недвижимости, в то же время увеличиваются затраты на строительство инфраструктуры из-за высоких компенсаций и расчистки участка, а также увеличиваются затраты на инвестиции в производство и бизнес.

В то время как условия кредитования недвижимости становятся всё более жесткими, рост цен на землю снижает интерес инвесторов к инвестициям в производственную деятельность из-за её неэффективности. Это также повлияет на изменение моделей землепользования и урбанизацию в крупных городах. Более того, текущие цены на жильё слишком высоки по сравнению со средним доходом населения.

В сложившейся ситуации предложение жилья в ближайшем будущем продолжит сокращаться. Новые проекты, которые уже реализованы и прошли квалификацию для выхода на рынок, будут продаваться по высоким ценам из-за возросших производственных затрат, что ограничит доступ к жилью для большинства городских жителей.

Ассоциация недвижимости города Хошимин также считает, что рост цен на землю приведёт к увеличению финансовых обязательств для частных лиц, домохозяйств и предприятий. При легализации права собственности на жильё и права землепользования, если финансовые обязательства возрастут, это может привести к тому, что многие люди не пройдут процедуру оформления «красной книги», сделки с недвижимостью будут осуществляться вручную, что усилит «подпольный рынок». Государство потеряет налоговые поступления, станет трудноуправляемым и легко станет причиной общественных споров.

На рынке недвижимости сборы за пользование землей составляют примерно 10% от стоимости квартиры, примерно 30% от стоимости таунхауса, примерно 50% от стоимости виллы.

Стоимость является основой для инвесторов при определении цены продажи жилья на рынке. Следовательно, рост цен на землю неизбежно окажет прямое влияние на рост цен на жилье, что может привести к тому, что городское население со средним и низким доходом столкнется с большими трудностями при строительстве жилья.

В настоящее время двухкомнатная коммерческая квартира доступна по цене около 2 миллиардов донгов. Супружеская пара (с одним ребёнком) с зарплатой около 20 миллионов донгов в месяц может сэкономить лишь около 5-6 миллионов донгов в месяц (60-70 миллионов донгов в год), поэтому мечта о собственном доме становится ещё более несбыточной, если они не получают льготную поддержку по социальному жилищному кредиту.

«Кроме того, цена на землю слишком высока, это приведет к значительному росту цен на рынке недвижимости, особенно цен на землю под проектами (на первичном рынке), что негативно скажется на бизнесе, других секторах экономики и инвестиционной среде, включая привлечение прямых иностранных инвестиций», — заявил г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин.