Когда улучшится ситуация на рынке недвижимости Нгеан?

Положительный сигнал

С сентября 2023 года, в связи с 4-кратным снижением Государственным банком базовой процентной ставки, а также снижением процентной ставки по кредитам и мобилизационной ставки на 2–4% по сравнению с предыдущим периодом, другие каналы инвестирования получили возможность получать капитал от банков и кредитных организаций. В последнее время некоторые негосударственные коммерческие банки также объявили о предоставлении краткосрочных кредитов для поддержки ликвидности, потребительских кредитов и жилищного строительства под ставку около 4,5–5% годовых.

Представитель филиала Государственного банка Нгеан сказал: Что касается пакета поддержки в размере 120 триллионов донгов для инвестирования в проекты социального жилья, то, хотя процентная ставка по кредитам была зафиксирована на уровне 8,2% и 8,7% в год для покупателей жилья или инвесторов в проекты социального жилья соответственно, ожидается, что каждые 6 месяцев Государственный банк будет рассматривать возможность корректировки процентной ставки в сторону понижения.

К ноябрю 2023 года коммерческие банки продолжат кредитовать инвестиции в строительство и ремонт жилья, как и в прошлом году. В зависимости от оценки ликвидности заёмщика, банки будут применять процентные ставки от 7,0% до 8,5% годовых. Чем короче срок кредита, тем ниже процентная ставка, и наоборот.

Что касается кредитов на инвестиции в недвижимость, до сих пор коммерческие банки кредитовали только те инвестиционные проекты, которые были проверены на законность. Пакет кредита на сумму 120 триллионов донгов только что изучен компаниями, но заявки ещё не обработаны, поэтому просроченной задолженности нет.

Государственный банк - филиал НгеанСообщается, что по состоянию на 30 октября 2023 года объем непогашенных кредитов в секторе недвижимости в регионе составил 23 865 млрд донгов, что составляет 8,2% от общего объема непогашенных кредитов и на 8,7% больше по сравнению с концом 2022 года.

Ранее представитель отделения Нгеан Государственного банка Вьетнама, сообщая журналистам, также заявил, что, хотя процентная ставка по мобилизационным кредитам резко снизилась, из-за сложной производственной и деловой ситуации, а также увеличения объема денежных переводов объем неиспользуемых денег, размещенных в банках, по-прежнему неуклонно растет.

По словам экономического аналитика, несмотря на снижение процентных ставок и девальвацию вьетнамского донга (VND), на фоне других довольно рискованных инструментов инвестирования, таких как золото и акции, сбережения считаются безопасным убежищем. В ближайшем будущем, если рынок недвижимости, особенно аукционные площадки, предложит разумные цены, более низкие, чем прежде, инвесторы рассмотрят этот вариант, и вполне вероятно, что денежный поток развернётся и переключится в инвестиции в недвижимость.

В конце года, благодаря объёму денежных переводов, которые присылают дети, работающие за границей, многие семьи также рассматривают возможность инвестирования в землю. На земельном аукционе в коммуне Дьенхай (Дьенчау) мы стали свидетелями того, как две семьи из деревни 1 обсуждали возможность участия в аукционе по продаже земельного участка. Г-н NKK из деревни 1 коммуны Дьенхай рассказал, что его сын уже больше года работает за границей и женат, поэтому он обсудил с родственниками мужа и жены возможность покупки двух тендерных документов на участок земли площадью 180 м².²Начальная цена составляет 614 миллионов донгов, и они рассчитывают поднять цену примерно до 700 миллионов донгов. Однако в аукционе участвует много людей из-за пределов коммуны, поэтому оба покупателя опасаются, что итоговая цена, вероятно, превысит 700 миллионов донгов, а то и 800 миллионов донгов...

Г-н Ле Туан Тхинь - представитель торговой площадки, которая только что приняла участие в аукционе по земельному участку из 33 лотов в деревне Суан Хоа, коммуне Нги Дук (город Винь), проанализировал: После 2 лет стагнации цен на землю и снижения на 20–30 % по сравнению с предыдущим периодом, заявки на участие в аукционе подали только хорошие земельные участки с подходящими начальными ценами.

По данным Министерства труда, инвалидов войны и социальных вопросов, благодаря более чем 88 000 рабочих, вывезенных по контракту, Нгеан ежегодно получает денежные переводы из-за рубежа в размере 650 миллионов долларов США, что эквивалентно 15 000 миллиардов донгов. Если включить около 20 000 человек, вывезенных свободно по другим каналам, то годовой объём денежных переводов составит около 1,4 миллиарда долларов США, что эквивалентно почти 35 000 миллиардов донгов. Если процентные ставки по сбережениям останутся низкими, и только 30% этой суммы будет переведено на рынок недвижимости, земельные аукционы получат возможность постепенно «разогреться».

Прогнозы

Когда восстановится рынок недвижимости? Судя по ситуации и развитию рынка недвижимости за последние несколько лет, мы понимаем, что на этот вопрос ответить непросто. На недавней конференции, организованной газетой «Бизнес-форум», эксперты и опытные инвесторы в недвижимость были весьма осторожны в своих комментариях. Соответственно, надежда на снижение процентных ставок и восстановление доверия инвесторов падает примерно на конец 2024 года.

Г-н Нгуен Ван Ба, вице-президент Ассоциации недвижимости Нге Ан, отметил: «Недавние аукционы с большим количеством участников и успешными торгами в городе Винь и районе Дьенчау прошли весьма позитивно. В Ханое на земельных аукционах в начале декабря в пригородах, которые вскоре станут городскими, также было больше покупателей. Это отличается от прошлогоднего… Однако пока рано утверждать, что рынок недвижимости «разогрелся».

Представитель торговой площадки Tecco в Нгеане добавил: «В этом году у Группы нет новых продуктов в Нгеане, но рынок активнее, чем три месяца назад, и заказы размещают только клиенты с реальными потребностями. В настоящее время не только в Нгеане, но и по всей стране сделки по продаже квартир средней ценовой категории затихают. Это неизбежно, поскольку в этом году экономическая ситуация сложная, предприятиям не хватает заказов, работникам не хватает работы...

В беседе с нами г-н Бах Хунг Хау, заместитель директора Центра услуг по аукционам недвижимости (Министерство юстиции), отметил, что число людей с реальной потребностью в покупке выше, но ситуация с участием в аукционах посредников и посредников по продаже земли, которые затем охотятся за прибылью, всё ещё существует. Земельные аукционы в районах До Лыонг, Нги Лок, Дьен Чау и городе Винь привлекают множество покупателей благодаря красивой планировке, высокой рентабельности и подходящей стартовой цене. На этих аукционных участках часто покупают более половины лотов по частям, а после завершения аукциона они передаются с разницей в 50–100 миллионов донгов за лот. Однако есть и такие районы планирования, как коммуны Дьен Лой, Дьен Донг (Дьен Чау) и коммуна Нги Ан (город Винь), которые, несмотря на многочисленные объявления, так и не нашли покупателей.

Член группы по надзору за аукционами округа Дьенчау поделился: «Обычно, чем больше участников аукциона и чем выше предложенная цена, тем лучше, но если рост слишком велик, включая доминирующие участвующие этажи, как в 2021 году, есть опасения потерять задаток».

Между тем, г-н Нгуен Тхе Ань, брокер по недвижимости в коммуне Нги-Фу (город Винь), который регулярно ездит в Дананг и Хошимин для заключения сделок, сказал: «В настоящее время рынок недвижимости по всей стране находится на дне, в основном двигаясь вбок, с небольшим количеством сделок. Наблюдая за рынком, мы видим, что только аукционный сегмент в Нге-Ане и Ханое немного более активен, транзакции более существенны благодаря объему денежных переводов, отправляемых людьми, и участвующим аукционным площадкам. По сравнению с крупными городами, рынок Нге-Ана невелик, «разогрев» рано или поздно все еще ждет движений крупных рынков. Для сохранения импульса и создания предпосылки на следующий год также зависит ситуация с привлечением инвестиций, привлечением рабочей силы и экспертов в Нге-Ан для работы; тем самым создавая потребность в аренде, владении собственным домом... Кроме того, когда обменный курс евро (европейский), доллара США или японской иены стабилен, объем отправляемых обратно денежных переводов велик, аукционы по продаже сельскохозяйственных земель получат больше стимулов для процветания.

Комментируя тенденции рынка, представитель Центра развития земельного фонда провинции Нгеан сказал: «Вступая в 2024 год, населенным пунктам необходимо проанализировать и выставить на аукцион запланированные территории по более разумной цене, чтобы привлечь инвесторов, создав тем самым положительный психологический импульс для рынка».

Ещё одна важная информация, связанная с рынком недвижимости в следующем году, – это Закон о жилье, Закон о торговле недвижимостью и, в особенности, новый Закон о земле, который будет принят. Если Национальная ассамблея окончательно утвердит налоговый план для владельцев двух или более объектов недвижимости, а правительство потребует оплаты сделок по передаче земли и недвижимости банковским переводом, а также усилит контроль и проверку для предотвращения уклонения от уплаты налогов, рынок в той или иной степени пострадает.