Иллюстрация фото.

Управление жилищного строительства и городского развитиярынок недвижимости(Министерство строительства) только что опубликовало отчет, в котором оценивается влияние цен на землю на цены на недвижимость и жилье, подчеркивая, что цены на недвижимость продолжали расти в 2020 году и в первые два месяца 2021 года, причем в некоторых районах и проектах цены выросли более чем на 10% по сравнению с началом 2020 года.

В ответ на мнение о том, что публикация населенными пунктами новых прейскурантов на землю, которые выше прежних, также является причиной роста цен на недвижимость, особенно на жилую недвижимость, что создает больше трудностей для риэлторского бизнеса, а также ущемляет возможности приобретения жилья для малообеспеченных людей, Департамент жилищного строительства и управления рынком недвижимости подчеркнул, что явление роста цен на недвижимость в населенных пунктах имеет много разных причин.

Приведенные причины таковы: когда население увеличивается, экономика развивается, индустриализация - урбанизация, но предложение не может удовлетворить спрос, что приводит к дисбалансу между спросом и предложением; из-за смещения потоков инвестиционного капитала для обеспечения безопасности, когда другие каналы инвестирования сталкиваются с трудностями в период эпидемии; ... из-за спекулянтов недвижимостью, использующих в своих интересах такие факторы, как подготовкагородское планирование, готовясь к строительству инфраструктурных проектов, расширению городских территорий... создавая информационный беспорядок с целью «завышения цен» ради незаконной прибыли...

Рост рыночных цен на сырье, топливо и затраты на вводимые ресурсы для проектов в сфере недвижимости также является причиной роста цен на продукты недвижимости.

Для проекта в сфере недвижимости стоимость земли является одним из важных затрат на входе, влияющих на конечную цену проекта. Однако структура и доля стоимости земли в стоимости недвижимости сильно различаются для каждого проекта: в среднем в городской местности плата за землю составляет около 10% от стоимости квартиры, около 20–30% от стоимости малоэтажного таунхауса, около 50% от стоимости виллы (в пригородах и сельской местности с очень низкой стоимостью земли этот показатель ниже; в центральных городских районах с очень высокой стоимостью земли плата за землю составляет основную часть стоимости).

После издания Правительственным указом № 96/2019/ND-CP от 19 декабря 2019 года о системе цен на землю, Народные комитеты провинций и городов разработали и опубликовали Постановления об утверждении местных прейскурантов на землю на период 2020–2024 годов; также местные органы власти опубликовали Постановления об утверждении коэффициентов корректировки цен на землю, которые будут применяться в 2021 году. Соответственно, цены на землю, установленные местными органами власти, в среднем выросли примерно на 15–20% по сравнению с прейскурантом за предыдущий пятилетний период.

Таким образом, в случае, когда стоимость земли под проект недвижимости напрямую основана на цене земли, указанной в опубликованном прейскуранте, повышение цены земли примерно на 15–20% в населённых пунктах приведёт к увеличению стоимости жилой недвижимости всего на 1,5–5%. Однако для проектов недвижимости, реализуемых посредством аукционов по продаже прав землепользования, конкурсов на проекты с использованием земли или передачи прав землепользования, стоимость земли под проект определяется рыночной ценой (в этом случае корректировка местного прейскуранта оказывает лишь косвенное влияние).

С другой стороны, приложениефрейм цен на землю,Новые прейскуранты на землю в населённых пунктах не публиковались в течение длительного времени (как минимум с 1 января 2020 года); проекты, завершённые и предлагающие продукты для продажи на рынке в 2020 году, в основном, представляют собой проекты, реализующие и применяющие цены на землю в соответствии с предыдущими ценовыми рамками и прейскурантом. Таким образом, тот факт, что населённые пункты публикуют новые прейскуранты на землю, превышающие прежние, не является основной причиной роста цен на жильё и землю в проектах в населённых пунктах в 2020 году и в прошлом.

Однако Департамент жилищного строительства и управления рынком недвижимости также подчеркнул, что рост цен на землю все равно окажет влияние на рост цен на недвижимость в будущем, особенно на цены на жилье для людей в уже существующих районах.