Иллюстрация фото.

Департамент жилищного строительства и городского развитиярынок недвижимости(Министерство строительства) только что опубликовало отчет, в котором оценивается влияние цен на землю на цены на недвижимость и жилье, подчеркивая, что цены на недвижимость продолжали расти в 2020 году и в первые два месяца 2021 года, при этом в некоторых районах и проектах цены выросли более чем на 10% по сравнению с началом 2020 года.

В ответ на мнение о том, что публикация населенными пунктами новых прейскурантов на землю, которые выше прежних, также является причиной роста цен на недвижимость, особенно на жилую недвижимость, что создает больше трудностей для риэлторского бизнеса, а также ущемляет возможности приобретения жилья для малообеспеченных людей, Департамент жилищного строительства и управления рынком недвижимости подчеркнул, что явление роста цен на недвижимость в населенных пунктах имеет много разных причин.

Приведенные причины таковы: когда население увеличивается, экономика развивается, индустриализация - урбанизация, но предложение не может удовлетворить спрос, что приводит к несоответствию между спросом и предложением; из-за смещения потоков инвестиционного капитала для обеспечения безопасности, когда другие каналы инвестирования сталкиваются с трудностями в период эпидемии; ... из-за спекулянтов недвижимостью, использующих в своих интересах такие факторы, как подготовкагородское планирование, готовясь к строительству инфраструктурных проектов, расширению городских территорий... создавая информационный беспорядок с целью «завышения цен» ради незаконной прибыли...

Рост рыночных цен на сырье, топливо и затраты на вводимые ресурсы для проектов в сфере недвижимости также является причиной роста цен на продукты недвижимости.

Для проекта в сфере недвижимости стоимость земли является одним из важных затрат на входе, влияющих на конечную цену проекта. Однако структура и доля стоимости земли в стоимости недвижимости сильно различаются для каждого проекта: в среднем в городской местности плата за землю составляет около 10% от стоимости квартиры, около 20–30% от стоимости малоэтажного таунхауса, около 50% от стоимости виллы (в пригородах и сельской местности с очень низкой стоимостью земли этот показатель ниже; в центральных городских районах с очень высокой стоимостью земли плата за землю составляет основную часть стоимости).

После издания Правительственным указом № 96/2019/ND-CP от 19 декабря 2019 года о системе цен на землю, Народные комитеты провинций и городов разработали и опубликовали Постановления об утверждении местных прейскурантов на землю на период 2020–2024 годов. Населённые пункты также опубликовали Постановления об утверждении коэффициентов корректировки цен на землю, которые будут применяться в 2021 году. Таким образом, цены на землю, установленные населёнными пунктами, в среднем выросли примерно на 15–20% по сравнению с прейскурантом за предыдущий пятилетний период.

Таким образом, если стоимость земли под проект недвижимости напрямую основана на цене земли, указанной в опубликованном прейскуранте, то повышение цены земли примерно на 15–20% в населённых пунктах приведёт к увеличению стоимости жилой недвижимости всего на 1,5–5%. Однако для проектов недвижимости, реализуемых через аукционы по продаже прав землепользования, конкурсы на право использования земли или передачу прав землепользования, стоимость земли под проект определяется рыночной ценой (в этом случае корректировка местного прейскуранта оказывает лишь косвенное влияние).

С другой стороны, приложениефрейм цен на землю,Новые прейскуранты на землю в населённых пунктах не публиковались в течение длительного времени (самый ранний – с 1 января 2020 года); проекты, завершённые и имеющие продукты, представленные на рынке в 2020 году, – это, в основном, проекты, реализующие и применяющие цены на землю в соответствии с предыдущими ценовыми рамками и прейскурантом. Таким образом, тот факт, что прейскуранты на землю в населённых пунктах публикуются с более высокими ценами, чем раньше, не является основной причиной роста цен на жильё и землю в проектах в населённых пунктах в 2020 году и в прошлом.

Однако Департамент жилищного строительства и управления рынком недвижимости также подчеркнул, что рост цен на землю все равно окажет влияние на рост цен на недвижимость в будущем, особенно на цены на жилье для людей в уже существующих районах.