Экономика

Высокие цены на квартиры – кому это выгодно? Часть 2: Парадоксы инвестиций и реализации проектов

PV Group - Технический: Хонг Тоай • October 18, 2025 06:03

Феномен удвоения цен на квартиры в Нгеане за короткий период времени не только «создает волну», но и выявляет многочисленные недостатки в инвестициях и реализации проектов.

Группа репортеров• 17 октября 2025 г.

--------------------о0о-------------------

Феномен удвоения цен на квартиры в Нгеане за короткий период времени не только «создает волну», но и выявляет многочисленные недостатки в инвестициях и реализации проектов.

--------------------о0о-------------------

Недостатки в реализации проекта

Как отмечалось в предыдущем выпуске, цены на квартиры в нашей стране в целом и в Нгеане в частности выросли не только из-за превышения «спроса» над «предложением», но и из-за влияния спекулянтов, особенно вторичных спекулянтов, а также из-за того, что многие инвесторы не выполнили свои обязательства в срок.

Представитель Департамента строительства сообщил, что, помимо проектов коммерческого жилья и новых городских зон, которые уже лицензированы и продолжают функционировать (из которых 20% площади зарезервировано для фондов социального жилья), в провинции Нгеан запланирован 41 проект социального жилья с общим количеством квартир 36 000 на период с 2025 по 2030 год. При условии реализации по графику в течение следующих 5 лет Нгеан не испытает нехватки квартир и сможет полностью удовлетворить цели социально-экономического развития и темпы урбанизации старого города Винь и прилегающих районов.

Однако по многим причинам ключевые проекты по социальному жилью и жилью для рабочих были отложены. Например, 3 многоквартирных проекта с общим количеством 7600 квартир для рабочих в промышленном парке WHA в Нги Тхуан - Нги Лонг и проект акционерной компании Song Lam Cement в Нги Тиен. Хотя эти проекты получили решения об одобрении инвестиций с 2022 года, а сдача объектов запланирована на 2027 год, строительство до сих пор не началось. Кроме того, среди целевого показателя в почти 2500 квартир социального жилья, которые провинция осуществила в период 2022-2025 годов, в действительности только 536 квартир акционерной компании Kim Thi в промышленном парке Nam Cam являются реальным источником жилья для рынка, в то время как почти 2000 квартир относятся к рабочим и экспертным жилым зонам в промышленных парках предприятий с прямыми иностранными инвестициями, поэтому они не выставляются на рынок и не продаются.

Фактически, для удовлетворения жилищных потребностей населения и содействия социально-экономическому развитию, Народный комитет провинции и старый город Винь реализовали множество решений. Помимо разрешения на реконструкцию жилого комплекса Куанг Чунг для улучшения жилищных условий местного населения, провинция также запланировала и лицензировала ряд крупных проектов по строительству квартир в пригородах для инвесторов. Согласно исследованию, в период с 2017 по 2023 год, несмотря на «затишье» на рынке, компания Nghe An всё же лицензировала более 5 проектов с почти 1000 квартир в пригородах. Однако, как и в случае с предыдущими проектами, реализация большинства из них только началась.

В частности, в проектах недвижимости и новых городских районах, лицензированных с 2023 года, несмотря на то, что инвесторы обязались резервировать 20% земельного фонда под социальное жилье, они отдавали приоритет инфраструктуре, разделению и продаже участков, а также строительству прилегающих вилл для быстрой окупаемости капитала, в то время как социальное жилье оставалось в стороне. В результате, когда предложение квартир в центральной части города ограничено, а проекты в пригородах развиваются медленно, рынок становится несбалансированным, что создает возможности для спекулянтов манипулировать ценами. В действительности, помимо престижных районов, молодые люди предпочитают жить в квартирах в центре города, и, кроме того, квартиры также открывают множество весьма привлекательных возможностей для бизнеса, при этом наибольшую прибыль приносят услуги здравоохранения, продукты питания, спорт, косметика, кофе и т. д.

В то время как спрос на коммерческие квартиры и доступное жилье резко растёт, предложение остаётся низким, а цены завышены, что затрудняет доступ к жилью для малообеспеченных людей и молодых семей, приоритетом для инвестиций становятся элитные проекты, хотя реальный спрос невелик, в результате чего многие городские районы после завершения строительства оказываются заброшенными. Кроме того, многие коммерческие проекты только что были завершены и сразу же переведены на торговые площадки, которые также предоставляют инвесторам возможность совершать сделки с покупателями, но цены теперь другие.

Клиенты отметили: «Этажи сразу принесли прибыль в размере 10%, а иногда даже 50, 60% от первоначальной цены покупки у инвестора в разное время». Клиенты искали инвесторов для покупки, некоторые инвесторы говорили, что мы только «торгуем внутри компании» и передаем на торговые площадки. Когда мы пришли на площадку, нам сказали, что количество квартир закончилось, и если вам нужно, обратитесь к инвестору.

Г-н Нгуен Чунг Лонг, руководитель отдела цен и управления государственными активами (Департамент финансов), проанализировал: «В сегменте недвижимости раздел и продажа земли являются наиболее прибыльными из-за низкого инвестиционного капитала и быстрой окупаемости, поэтому инвесторы активно этим занимаются. Квартиры же, напротив, требуют больших капиталовложений, длительного строительства и низкой прибыли, поэтому инвесторы часто проявляют осторожность. Раньше проекты в центре старого города Винь реализовывались быстро благодаря земельной поддержке и открытым процедурам. В настоящее время условия оценки и лицензирования стали строже, поэтому процесс идет медленнее».

Нгеан – это место назначения для многих крупных инвесторов в сфере недвижимости. Рынок квартир пользуется большим спросом, поэтому, помимо элитного сегмента, компаниям следует обратить внимание на инвестиции в социальное жильё и доступные коммерческие квартиры. Это не только бизнес-возможность, но и социальная ответственность, способствующая стабилизации рынка и повышению устойчивого предложения.

Цены на квартиры растут, люди все дальше от своей мечты о собственном жилье

Г-н Нгуен Ван Нам, руководитель филиала компании по недвижимости в Нгеане, внимательно следит за рынком и отметил: «До 2021 года цены на квартиры в старой части города Винь составляли всего около 10–12 миллионов донгов за м². С 2022 года, когда инвестиции внесли такие крупные компании, как T&T и Vingroup, цены начали резко расти».

В частности, в конце 2021 года жилой комплекс T&T на улице Куанг Чунг был выставлен на продажу по цене 17 миллионов донгов за м², что на 5 миллионов выше средней цены на тот момент. Поначалу многие опасались, что продать его будет сложно, но благодаря дополнительным удобствам, таким как детский сад и общественная зона, проект быстро «раскупили». Эта цена впоследствии привела к соответствующему росту стоимости прежних квартир.

Вскоре после завершения проекта реновации апартаментов в Куанг Чунге оставшиеся квартиры были проданы по цене 25 миллионов донгов за м². Затем Ecopark запустил более 1000 квартир, цена которых в начале 2023 года превысила 30 миллионов донгов за м². Последующие проекты постоянно рекламировались по более высоким ценам, чем предыдущий, что, в свою очередь, способствовало росту рыночной стоимости. «До сих пор цены на квартиры некоторых крупных корпораций превышали 50 миллионов донгов за м²», — сказал г-н Нам.

Лидер Народного комитета района Труонг Тхи (старый город Винь) сообщил: «В настоящее время в районе введено в эксплуатацию 33 многоквартирных дома, в которых насчитывается около 8500 квартир. По сравнению с тремя годами ранее, средняя цена выросла в три раза, особенно за последний год. Цены как на новые, так и на старые квартиры, несмотря на отсутствие удобств, заоблачные. По его словам, причиной также являются спекуляция, накопление запасов, инфляция цен, а также «серфинг» в условиях ограниченного предложения. Политика низких процентных ставок по кредитам также способствует увеличению притока средств в недвижимость, что приводит к росту цен.

Исследование, проведённое Ассоциацией бизнеса недвижимости Нге Ан, показывает, что всего за последние 6 месяцев цены на квартиры в старой части города Винь выросли примерно на 50%, тогда как ранее они росли всего на 10–12% в год. Инвесторы отмечают, что на фоне падения процентных ставок по сберегательным вкладам и роста цен на золото, недвижимость также подорожала вместе с золотом, став надёжным инструментом сохранения капитала и способствуя дальнейшему росту цен на жильё.

Эта реальность усложняет жизнь тем, кто действительно нуждается в жильё. Во многих районах, таких как Чыонг Тхи, Хунг Фук, Винь Тан и Винь Хунг, многим малоимущим приходится откладывать покупку дома. Г-н Тран Дык Тьеп, арендатор квартиры в жилом комплексе Nam Nguyen Si Sach, рассказал: «Я зарабатываю около 10 миллионов донгов в месяц, а аренда стоит 3 миллиона донгов. В прошлом году я накопил 500 миллионов донгов, планируя занять ещё, чтобы купить квартиру за 1 миллиард донгов, но теперь цена выросла до 1,5 миллиарда донгов, и это уже слишком».

Риэлтор по продаже квартир в районе Виньлок также отметил, что «горячий» рост цен отражает спекулятивную психологию. «Многие вторичные инвесторы и брокеры вместе „создают волну“, взвинчивая цены, в результате чего рынок фактически оказывается в состоянии дефицита. Когда цены слишком высоки, реальные покупатели не могут протиснуться», — сказал он.

Представитель Департамента предпринимательства и управления трудом (Совет управления Юго-Восточной экономической зоны) прокомментировал: «Цены на жильё сейчас намного превышают возможности большинства людей, особенно рабочих и работников со средним уровнем дохода. При доходе в 7–10 миллионов донгов в месяц стоимость аренды жилья растёт, и рабочие практически не в состоянии накопить достаточно средств, чтобы купить жильё сегодня». Разделяя это мнение, г-н Нгуен Ван Ба, заместитель председателя Ассоциации недвижимости провинции Нгеан, откровенно заявил: «При нынешних ценах на жильё и уровне доходов, если у государства не будет прорывного решения по ограничению групповых интересов, рабочим, работникам промышленных парков, фабрик и молодым семьям будет очень сложно реализовать свою мечту о постоянном проживании».

(Продолжение следует)