Цены на землю «пляшут», банки ужесточают условия кредитования

Банки колеблются.

Если еще несколько лет назад кредитование недвижимости было сосредоточено на коммерческих банках и активно ими использовалось, то сейчас, после периода активного притока капитала в этот сектор, многие банки стали действовать более осторожно.

Опрос, проведенный в ряде коммерческих банков, показывает, что процентные ставки по кредитам на покупку жилья, строительство и реконструкцию довольно высоки и колеблются от 8,8% в год до 12% в год, что примерно на 2% в год больше, чем несколько месяцев назад.

Многие банки «ужесточают» условия кредитования недвижимости.

В BIDV текущие процентные ставки по ипотечным кредитам сроком на 6 и 12 месяцев составляют 7,3% и 7,8% годовых соответственно. Фиксированная процентная ставка на 24 месяца составляет 8,8% годовых. По истечении этого срока процентная ставка по кредиту будет равна 24-месячной процентной ставке плюс маржа в размере 3,5% годовых, что, если рассчитывать по текущей процентной ставке, составит около 10,7% годовых.

В Techcombank процентная ставка по ипотечным кредитам выше: 7,49% годовых и 7,99% годовых при сроке кредитования 6 и 12 месяцев соответственно. При кредитовании сроком на 24 месяца процентная ставка рассчитывается по ставке 8,79% годовых. В то же время, Eximbank предлагает процентную ставку, которая увеличивается до 11% годовых при кредитовании сроком на 24 и 36 месяцев.

Чтобы ограничить инвестиции в спекуляции с недвижимостью, некоторые банки ввели правила, согласно которым чем больше кредит, тем выше процентная ставка. Кроме того, банки снизили максимальный размер кредита до 70% от стоимости недвижимости.

Чтобы ограничить приток средне- и долгосрочного капитала в сектор недвижимости, Государственный банк только что увеличил коэффициент риска по кредитам на недвижимость со 150% до 250%, а также снизил долю краткосрочного капитала, используемого для средне- и долгосрочных кредитов, с 60% до 45%.

По словам г-на Нгуен Хоанг Миня, заместителя директора Государственного банка Вьетнама, филиала в городе Хошимин, для ограничения притока капитала для клиентов, инвестирующих в недвижимость, банки, помимо изучения цен на землю, также снижают ставки по кредитам до самого низкого уровня — около 50%, а то и 30% по сравнению с рыночными ценами.

В первой половине 2018 года кредитование всего сектора увеличилось на 6,16%, однако кредиты на недвижимость увеличились всего на 2,19%. По сравнению с показателем 2017 года в 15,8%, текущая доля кредитов в этом секторе значительно ниже и составляет всего 7,5% от общей суммы непогашенной задолженности экономики.

У предприятий есть трудности с доступом к капиталу?

По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя Ассоциации недвижимости города Хошимин, в циркуляре 36/2014/TT-NHNN от 20 ноября 2014 года (Циркуляр 36) и изменениях и дополнениях к нему Государственный банк предусматривает дорожную карту по постепенному снижению максимального соотношения краткосрочного капитала, используемого для средне- и долгосрочных кредитов кредитными организациями и филиалами иностранных банков, что оказало существенное влияние на рынок.

С начала 2018 года компании, работающие в сфере недвижимости, инвесторы и потребители на рынке столкнулись с трудностями в доступе к капиталу, поскольку банки постепенно ограничивали кредитование недвижимости. Положительным моментом является то, что это создало давление, вынуждающее компании, работающие в сфере недвижимости, искать дополнительные источники капитала.

Иллюстрация

Председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин заявил, что банки вынуждены реструктурировать свои источники капитала, чтобы более устойчиво привлекать сбережения, в том числе в сторону увеличения темпов средне- и долгосрочной мобилизации. Более того, банки повысили процентные ставки по срочным сбережениям, особенно на срок свыше 12 месяцев, чтобы выполнить требования циркуляра.

Что касается положения о том, что с 1 января 2019 года кредитным организациям и филиалам иностранных банков разрешено использовать максимум 40% краткосрочного капитала для средне- и долгосрочных кредитов в соответствии с Циркуляром 19/2017/TT-NHNN (о внесении изменений и дополнений в статью 17 Циркуляра 36), г-н Чау заявил, что оно не должно применяться с начала 2019 года.

Поскольку для работы компаний, занимающихся недвижимостью, необходим средне- и долгосрочный капитал. За первые 8 месяцев этого года задолженность по недвижимости в Хошимине составила 10,9%, что всего на 7% превышает средний показатель задолженности по недвижимости по стране. Кроме того, за первые 9 месяцев года рынок недвижимости резко сократился как по объёму предложения, так и по объёму сделок.

По словам г-на Чау, помимо этого, в некоторых районах страны наблюдался локальный ажиотаж цен на землю, сельскохозяйственные угодья и незаконное разделение земель, что поглотило значительный объём кредитного и социального капитала, негативно влияя на рынок. До сих пор ажиотаж цен на землю удавалось контролировать, но негативные последствия ещё предстоит преодолеть.