Цены на землю «пляшут», банки ужесточают условия кредитования

Банки колеблются

Если несколько лет назад коммерческие банки были сосредоточены на кредитовании недвижимости и активно инвестировали в эту сферу, то сейчас, после периода активного притока капитала в этот сектор, многие банки стали вести себя более осторожно.

Опрос, проведенный в ряде коммерческих банков, показывает, что процентные ставки по кредитам на покупку жилья, строительство и реконструкцию довольно высоки и колеблются от 8,8% в год до 12% в год, что примерно на 2% в год больше, чем несколько месяцев назад.

Многие банки ужесточают кредитование недвижимости.

В BIDV текущие процентные ставки по ипотечным кредитам сроком на 6 и 12 месяцев составляют 7,3% и 7,8% годовых соответственно. Фиксированная процентная ставка на 24 месяца составляет 8,8% годовых. По истечении этого срока процентная ставка по кредиту будет равна 24-месячной процентной ставке плюс маржа в размере 3,5% годовых, что, если рассчитывать по текущей процентной ставке, составит около 10,7% годовых.

В Techcombank процентная ставка по ипотечным кредитам выше: 7,49% годовых и 7,99% годовых при сроке кредитования 6 и 12 месяцев соответственно. При кредитовании сроком на 24 месяца процентная ставка рассчитывается по ставке 8,79% годовых. В то же время, Eximbank предлагает процентную ставку до 11% годовых при кредитах сроком на 24 и 36 месяцев.

Чтобы ограничить капиталовложения в недвижимость, некоторые банки ввели правила, согласно которым чем больше кредит, тем выше процентная ставка. Кроме того, банки снизили максимальный размер кредита до 70% от стоимости недвижимости.

Чтобы ограничить приток средне- и долгосрочного капитала в сектор недвижимости, Государственный банк только что увеличил коэффициент риска по кредитам на недвижимость со 150% до 250%, а также снизил долю краткосрочного капитала, используемого для средне- и долгосрочных кредитов, с 60% до 45%.

По словам г-на Нгуен Хоанг Миня, заместителя директора Государственного банка Вьетнама, филиала в городе Хошимин, для ограничения притока капитала для клиентов, инвестирующих в недвижимость, банки, помимо изучения цен на землю, также снижают ставки по кредитам до самого низкого уровня — около 50%, а то и 30% по сравнению с рыночными ценами.

В первой половине 2018 года кредитование всего сектора увеличилось на 6,16%, однако кредиты на недвижимость увеличились лишь на 2,19%. По сравнению с показателем 2017 года в 15,8%, текущая доля кредитов в этом секторе значительно ниже и составляет всего 7,5% от общей суммы непогашенной задолженности экономики.

У предприятий есть трудности с доступом к капиталу?

По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя Ассоциации недвижимости города Хошимин, в циркуляре 36/2014/TT-NHNN от 20 ноября 2014 года (Циркуляр 36) и изменениях и дополнениях к нему Государственный банк предусматривает дорожную карту по постепенному снижению максимального соотношения краткосрочного капитала, используемого для средне- и долгосрочных кредитов кредитными организациями и филиалами иностранных банков, что оказало существенное влияние на рынок.

С начала 2018 года компании, инвесторы и потребители недвижимости столкнулись с трудностями при доступе к капиталу, поскольку банки постепенно ограничивали кредитование недвижимости. Положительным моментом является то, что это создало давление, вынуждающее компании, занимающиеся недвижимостью, искать дополнительные источники капитала.

Иллюстрация фото

Председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин заявил, что банки вынуждены реструктурировать свои источники капитала для более устойчивой мобилизации сбережений, увеличивая темпы привлечения средне- и долгосрочных средств. Более того, банки повысили процентные ставки по срочным сбережениям, особенно на срок более 12 месяцев, чтобы выполнить требования циркуляра.

Что касается положения о том, что с 1 января 2019 года кредитным организациям и филиалам иностранных банков разрешено использовать максимум 40% краткосрочного капитала для средне- и долгосрочных кредитов в соответствии с Циркуляром 19/2017/TT-NHNN (о внесении изменений и дополнений в статью 17 Циркуляра 36), г-н Чау заявил, что оно не должно применяться с начала 2019 года.

Поскольку для работы компаний, занимающихся недвижимостью, необходим средне- и долгосрочный капитал. За первые 8 месяцев этого года задолженность по недвижимости в Хошимине составила 10,9%, что всего на 7% превышает средний показатель задолженности по недвижимости по стране. Кроме того, за первые 9 месяцев года рынок недвижимости резко сократился как по объёму предложения, так и по объёму сделок.

По словам г-на Чау, помимо этого, в некоторых районах страны наблюдался локальный ажиотаж цен на землю, сельскохозяйственные угодья и незаконное разделение земель, что поглотило значительный объём кредитного и социального капитала, негативно влияя на рынок. До сих пор ажиотаж цен на землю удавалось контролировать, но негативные последствия ещё предстоит преодолеть.