Цены на землю сильно колеблются, а банки ужесточают условия кредитования.

Банк проявляет нерешительность.

Если несколько лет назад коммерческие банки уделяли большое внимание и активно предлагали кредиты на недвижимость, то сейчас, после периода значительного притока капитала в этот сектор, многие банки стали проявлять большую осторожность.

Опросы, проведенные в нескольких коммерческих банках, показывают, что процентные ставки по кредитам на покупку и ремонт жилья довольно высоки и варьируются от 8,8% до 12% в год, что примерно на 2% больше, чем несколько месяцев назад.

Многие банки ужесточают условия кредитования под залог недвижимости.

В BIDV текущие процентные ставки по ипотечным кредитам на 6 и 12 месяцев составляют 7,3% годовых и 7,8% годовых соответственно. Фиксированная процентная ставка на 24 месяца составляет 8,8% годовых. После этого периода процентная ставка по кредиту будет равна процентной ставке за 24 месяца плюс надбавка в 3,5% годовых, что, исходя из текущих ставок, составляет приблизительно 10,7% годовых.

В Techcombank процентная ставка по ипотечным кредитам выше и составляет 7,49% годовых и 7,99% годовых для сроков кредита 6 и 12 месяцев соответственно. При сроке кредита 24 месяца процентная ставка составляет 8,79% годовых. В то же время Eximbank предлагает более высокую процентную ставку в 11% для сроков кредита 24 и 36 месяцев.

Для сдерживания спекулятивных инвестиций в недвижимость некоторые банки ввели правила, согласно которым чем больше сумма кредита, тем выше процентная ставка. Кроме того, максимальное соотношение суммы кредита к стоимости залога было снижено до 70% от стоимости недвижимости.

В целях улучшения притока среднесрочного и долгосрочного капитала в сектор недвижимости Государственный банк Вьетнама увеличил коэффициент риска по кредитам на недвижимость со 150% до 250% и снизил долю краткосрочного капитала, используемого для среднесрочного и долгосрочного кредитования, с 60% до 45%.

По словам г-на Нгуена Хоанг Миня, заместителя директора филиала Государственного банка Вьетнама в Хошимине, для ограничения притока капитала к инвесторам в недвижимость банки, помимо анализа цен на землю, также снижают коэффициенты кредитования к стоимости залога до минимального уровня, примерно до 50% или даже 30% от рыночной стоимости.

В первом полугодии 2018 года общий объем кредитования в этом секторе увеличился на 6,16%, но кредитование под залог недвижимости выросло всего на 2,19%. По сравнению с показателем в 15,8% в 2017 году, доля кредитования этого сектора сейчас значительно ниже и составляет всего 7,5% от общего объема непогашенных кредитов в экономике.

Испытывают ли предприятия трудности с доступом к капиталу?

По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя Ассоциации риелторов города Хошимин, Циркуляр 36/2014/TT-NHNN от 20 ноября 2014 года (Циркуляр 36) и вносимые в него поправки и дополнения, устанавливающие план постепенного снижения максимального коэффициента краткосрочного капитала, используемого для среднесрочного и долгосрочного кредитования кредитными учреждениями и филиалами иностранных банков, оказали значительное влияние на рынок.

С начала 2018 года компании, инвесторы и потребители в сфере недвижимости столкнулись с трудностями в доступе к капиталу из-за постепенного ограничения банками кредитования сектора недвижимости. С другой стороны, это вынудило компании, работающие в сфере недвижимости, искать другие источники финансирования.

Иллюстративное изображение

Председатель Ассоциации риелторов Хошимина заявил, что банки вынуждены реструктурировать свои источники привлечения сбережений, чтобы стать более устойчивыми, уделяя особое внимание увеличению доли среднесрочных и долгосрочных депозитов. Фактически, банки повысили процентные ставки по срочным депозитам, особенно по депозитам на срок более 12 месяцев, чтобы соответствовать требованиям циркуляра.

Что касается положения, вступившего в силу с 1 января 2019 года, которое позволяет кредитным учреждениям и филиалам иностранных банков использовать максимум 40% краткосрочного капитала для среднесрочного и долгосрочного кредитования в соответствии с Циркуляром 19/2017/TT-NHNN (вносящим изменения и дополнения в статью 17 Циркуляра 36), г-н Чау считает, что его не следует применять в начале 2019 года.

Для деятельности предприятий, работающих в сфере недвижимости, необходимы среднесрочные и долгосрочные капиталовложения. За первые восемь месяцев текущего года объем кредитов под залог недвижимости в Хошимине вырос на 10,9%, что выше среднего показателя по стране, составляющего всего 7%. Кроме того, за первые девять месяцев года на рынке недвижимости наблюдалось резкое снижение как предложения, так и количества сделок.

По словам г-на Чау, кроме того, в некоторых районах страны наблюдались локальные спекулятивные скачки цен на земельные участки, сельскохозяйственные земли и незаконно разделенные участки, что поглотило значительный объем кредитов и социального капитала, негативно повлияв на рынок. На сегодняшний день спекулятивный рост цен на землю взят под контроль, но негативные последствия еще предстоит устранить.