Устранение недостатков для обеспечения прозрачности и справедливости на аукционах активов

Недостатки и проблемы практики

Благодаря практическому применению правовых норм в деятельностиаукцион недвижимостиМногие населённые пункты, департаменты и отделения в Нгеане выявили недостатки и проблемы, требующие корректировки и устранения. Например, случай 73 домохозяйств и частных лиц в районе Дьенчау, выигравших аукцион на покупку земельных участков, отказались от внесенных задатков и не выплатили полную сумму за покупку земли в соответствии с результатами аукциона. Народный комитет района Дьенчау был вынужден вынести Решение № 1467 от 24 мая 2022 года «Отменить результаты земельного аукциона и взыскать задаток с покупателей, участвовавших в аукционе по продаже прав землепользования на земельные участки в районах жилой планировки коммун: Дьенван, Дьендонг, Дьенфук, Дьенбич, Дьенми». Общая площадь 73 земельных участков составляет 13 418,74 м2.²с депозитом более 15 млрд донгов.

По словам главы округа Дьенчау, одной из причин, по которой участники аукциона могут отказаться от своих задатков, является то, что срок уплаты полной суммы после победы на аукционе в настоящее время составляет 90 дней, что слишком долго, а сумма задатка слишком мала.

Согласно положениям пункта 3 статьи 1 решения 07/2021/QD-UBND, определение суммы депозита должно соответствовать двум требованиям: в зоне планирования на аукцион одновременно выставляется много земельных участков с разной начальной ценой, в таком случае для зоны планирования предусмотрено максимум два размера депозита. Минимальный депозит составляет 5%, а максимальный — 10% от начальной цены жилого земельного участка в сельской местности. В действительности, каждый пакет недвижимости, выставляемый на аукцион прав пользования землей, зависит от площади и местоположения земельного участка, поэтому большинство из каждого пакета недвижимости будет иметь много земельных участков с разной начальной ценой, разница между земельными участками составляет от 500 миллионов до более 1 миллиарда донгов, некоторые участки превышают 1,5 миллиарда донгов. В связи с регулированием на уровнедепозитНизкий уровень ставки и регламент оплаты в течение 90 дней позволяют организациям и частным лицам, занимающимся недвижимостью, участвовать в задатке по многим земельным участкам, выплачивая очень высокую цену (почти в 2 раза выше стартовой, а по многим участкам — почти в 3 раза). После победы на аукционе победитель будет ждать покупателя, чтобы перепродать участок, прежде чем внести плату за пользование землей. Если покупатель не найдется, задаток будет утерян.

Чиновники земельного аукциона, представители местных органов власти и граждане непосредственно подсчитывают голоса и объявляют результаты земельного аукциона. Фото: Нгуен Хай

Что касается процедур и аукционной документации, то существуют недостатки и препятствия, создающие трудности для местных органов власти и организаций-исполнителей. Представитель Центра услуг по проведению аукционов недвижимости Нге Ан заявил: «В статьях 49 и 59 Закона об аукционах недвижимости 2017 года указано, что активы, выставленные на аукцион, и организация аукциона определяются в случае, если на аукционе присутствует только одно зарегистрированное лицо (но не участвующее), одно другое лицо, участвующее в торгах, один участник торгов, одно другое лицо, принимающее цену. Однако определение «одного участника торгов» в настоящее время четко не регламентировано, что приводит к произвольному и непоследовательному применению правил надзорной комиссии и организации аукциона в каждом населенном пункте.

Или, как в пункте «а» пункта 6 статьи 39 Закона об имущественных торгах, задаток не возвращается участникам аукциона, если он внес его, но не участвует в аукционе, в заседании по объявлению цены без каких-либо форс-мажорных обстоятельств. Однако, если покупатель всё же присутствует на заседании по объявлению цены, но намеренно не голосует за заявку, голосует «пусто» или ему угрожают не голосовать за заявку, считается ли он неучаствующим в аукционе, и будет ли задаток обработан или нет, специального регулирования не существует.

Предлагаемые поправки

На конференции, подведшей итоги 5 лет реализации Закона об аукционах, многие населенные пункты, департаменты, филиалы и подразделения, такие как Департамент финансов, Департамент юстиции, Центр обслуживания аукционов провинциальной недвижимости, район Дьенчау, город Винь и т. д., высказали множество мнений, изложив текущую ситуацию и предложив скорректировать конкретные правила для обеспечения большей справедливости и прозрачности в этой деятельности.

Что касается положения об уплате сбора за пользование землей в течение 90 дней после победы на аукционе, заместитель председателя Народного комитета города Винь г-н Нгуен Си Дьеу заявил, что это является недостатком, влияющим на источник дохода для реинвестирования в строительство инфраструктуры и создающим возможности для спекулянтов «придерживать землю». Г-н Дьеу предложил изменить положение о сроке уплаты сбора за победу на аукционе до 30 дней и увеличить размер залога до 30–40% от начальной цены аукциона. В то же время представитель Народного комитета района Дьенчау предложил увеличить размер залога до 30–50% от начальной цены. Г-н Нгуен Минь Хьеу, директор Акционерного общества международного аукционного партнерства (IPA), предложил дополнительно: Циркуляр 108/2020/TT-BTC Министерства финансов предусматривает, что в течение 20 дней с момента окончания аукциона владелец выставленного на аукцион имущества должен оплатить сбор за услуги аукциона, расходы на аукцион, указанные в пункте 2 статьи 66 Закона об аукционе имущества... Однако на практике были случаи, когда владелец выставленного на аукцион имущества не платил вышеуказанные сборы за земельные участки, выигравшие аукцион, а его депозит был утерян, поэтому должны быть конкретные правила, чтобы избежать споров и потери сборов за услуги.

Представители города Хоангмай и жители города наблюдают за прямым земельным аукционом в коммуне Куиньчанг. Фотография предоставлена ​​Нгуеном Хаем.

Что касается вопроса платы за услуги, департаменты, филиалы и местные органы власти предложили внести изменения и дополнения в циркуляр Министра финансов № 48/2017/TT-BTC от 15 мая 2017 года, регулирующий финансовый режим в сфере аукционной деятельности, установив, что плата за участие в аукционе должна соответствовать его характеру; она не должна устанавливаться как плата за продажу документов для участия в аукционе. Документы не должны быть выставлены на продажу, а должны быть размещены на электронной информационной странице, чтобы участники аукциона могли ознакомиться с ними и зарегистрироваться для участия в онлайн-аукционах.

Что касается субъектов, участвующих в аукционе, представитель Министерства юстиции заявил, что в настоящее время не существует санкций, ограничивающих (или запрещающих) участие физических лиц (включая должностных лиц и государственных служащих) в аукционах не в целях фактической необходимости использования земли, а в целях торговли и ведения бизнеса с землей с целью получения прибыли. Необходимо добавить санкции, ограничивающие участие в аукционах для победителей аукционов, которые впоследствии теряют свои задатки, а в случаях, когда ставка ниже стартовой цены при проведении аукциона методом повышения цены, необходимо предусмотреть конфискацию задатка. Также в связи с этим положением необходимо внести изменения и дополнения в статью 218 Уголовного кодекса 2015 года в части применения к ним ответственности за сговор с целью снижения цены или повышения цены в соответствии с начальной ценой выставленного на аукцион имущества. Поскольку в действительности могут иметь место сговор, снижение или повышение цены на государственные активы с очень высокой стартовой ценой, при отсутствии доказательств незаконного получения прибыли.

Наряду с корректировкой положений, касающихся аукционной деятельности по продаже активов, в юридических документах, для обеспечения большей справедливости и прозрачности аукционной деятельности, представители многих ведомств и населённых пунктов провинции Нгеан единогласно предложили легализовать или внести изменения и дополнения в Указ № 62/2017/ND-CP от 16 мая 2017 года, подробно описывающий ряд статей и мер по реализации Закона об аукционной деятельности по продаже активов в целях создания единого национального программного обеспечения для онлайн-аукционов. Заместитель директора Департамента юстиции, г-н Нгуен Конг Хоан, подтвердил: «Департамент продолжит анализировать и консультировать Народный комитет провинции по внесению изменений и дополнений в нормативные документы, находящиеся в ведении провинции, с учётом реальных условий и правовых норм».