Устранение недостатков в обеспечении прозрачности и справедливости на аукционах активов

Недостатки и проблемы практики

Благодаря практическому применению правовых положений в операцияхаукцион недвижимостиМногие населённые пункты, департаменты и отделения в Нгеане выявили недостатки и проблемы, требующие корректировки и устранения. Например, 73 домохозяйства и лица в районе Дьенчау, выиграв аукцион на покупку земельных участков, отказались от внесенных задатков и не выплатили полную сумму за покупку земли в соответствии с результатами аукциона. Народный комитет района Дьенчау был вынужден вынести Решение № 1467 от 24 мая 2022 года «Отменить результаты земельного аукциона и взыскать задаток с покупателей, участвовавших в аукционе по продаже прав землепользования на земельные участки в районах жилой планировки коммун: Дьенван, Дьендонг, Дьенфук, Дьенбич, Дьенми». Общая площадь 73 земельных участков составляет 13 418,74 м2.²с депозитом более 15 млрд донгов.

По словам главы округа Дьенчау, одной из причин, по которой участники аукциона могут отказаться от своих задатков, является то, что текущий срок выплаты полной суммы после победы на аукционе составляет 90 дней, что слишком долго, а сумма задатка слишком мала.

Согласно положениям пункта 3 статьи 1 решения 07/2021/QD-UBND, определение суммы задатка должно соответствовать двум требованиям: в зоне планирования на аукцион одновременно выставляется много земельных участков с разной начальной ценой, в таком случае для зоны планирования предусмотрено максимум два размера задатка. Минимальный задаток составляет 5%, а максимальный — 10% от начальной цены земельного участка в сельской местности. В действительности, каждый пакет недвижимости, выставляемый на аукцион прав землепользования, зависит от площади и местоположения земельного участка, поэтому большинство из каждого пакета недвижимости будет иметь много земельных участков с разной начальной ценой, разница между земельными участками составляет от 500 миллионов до более 1 миллиарда донгов, некоторые участки превышают 1,5 миллиарда донгов. В связи с регулированием на уровнедепозитНизкие цены и нормативы оплаты в течение 90 дней позволяют организациям и частным лицам, занимающимся недвижимостью, участвовать в задатке по многим земельным участкам, выплачивая очень высокую цену (почти в 2 раза выше стартовой, а по многим участкам — почти в 3 раза). После победы на аукционе победитель будет ждать покупателя, чтобы перепродать участок, прежде чем внести плату за пользование землей. Если покупатель не найдется, задаток будет утерян.

Чиновники земельного аукциона, представители местных органов власти и граждане непосредственно подсчитывают голоса и объявляют результаты земельного аукциона на аукционе. Фото: Нгуен Хай

Что касается процедур и аукционной документации, то существуют недостатки и проблемы, создающие трудности для местных органов власти и организаций-исполнителей. Представитель Центра услуг по проведению аукционов недвижимости Нге Ан заявил: «Закон об аукционах недвижимости 2017 года в статьях 49 и 59 предусматривает возможность проведения аукциона и его организацию в случаях, когда имеется только одно зарегистрированное лицо (но не участвующее), одно другое лицо, участвующее в торгах, один участник торгов, одно другое лицо, принимающее цену. Однако определение «одного участника торгов» в настоящее время четко не регламентировано, что приводит к произвольному и непоследовательному применению правил надзора за аукционом и организации аукциона в каждом населенном пункте.

Или, как в пункте «а» пункта 6 статьи 39 Закона о торгах на имуществе, установлено, что участнику торгов задаток не возвращается, если он внес его, но не участвует в торгах или объявлении цены без каких-либо форс-мажорных обстоятельств. Однако, если покупатель всё же присутствует на объявлении цены, но намеренно не голосует, голосует неявно или ему угрожают не голосовать, считается ли он не участвующим в торгах и будет ли его задаток обработан или нет, специального регулирования не предусмотрено.

Предлагаемые поправки

На конференции, подведшей итоги 5 лет реализации Закона об аукционах, многие населенные пункты, департаменты, филиалы и подразделения, такие как Департамент финансов, Департамент юстиции, Провинциальный центр обслуживания аукционов по имуществу, район Дьенчау, город Винь и т. д., высказали множество мнений, изложив текущую ситуацию и предложив скорректировать конкретные правила для обеспечения большей справедливости и прозрачности в этой деятельности.

Что касается правила уплаты платы за пользование землей в течение 90 дней после победы на аукционе, заместитель председателя Народного комитета города Винь г-н Нгуен Си Дьеу заявил, что это несоответствие, которое влияет на источник дохода для реинвестирования в строительство инфраструктуры и создаёт возможности для спекулянтов «придерживать землю». Г-н Дьеу предложил изменить положение о сроке уплаты платы за победу на аукционе до 30 дней и увеличить размер залога до 30–40% от начальной цены аукциона. В то же время представитель Народного комитета района Дьенчау предложил увеличить размер залога до 30–50% от начальной цены. Г-н Нгуен Минь Хьеу, директор Акционерного общества международного аукционного партнерства (IPA), предложил дополнительно: Циркуляр 108/2020/TT-BTC Министерства финансов предусматривает, что в течение 20 дней с момента окончания аукциона владелец выставленного на аукцион имущества должен оплатить сбор за услуги аукциона, расходы на аукцион, указанные в пункте 2 статьи 66 Закона об аукционе имущества... Однако на практике были случаи, когда владелец выставленного на аукцион имущества не платил вышеуказанные сборы за земельные участки, выигравшие аукцион, а его депозит был утерян, поэтому должны быть конкретные правила, чтобы избежать споров и потери сборов за услуги.

Представители города Хоангмай и жители города наблюдают за прямым земельным аукционом в коммуне Куиньчанг. Фотография предоставлена ​​Нгуеном Хаем.

В отношении платы за услуги департаменты, филиалы и местные органы власти предложили внести изменения и дополнения в циркуляр Министра финансов № 48/2017/TT-BTC от 15 мая 2017 года, регулирующий финансовый режим аукционной деятельности, с целью установления размера платы за участие в аукционе, которая должна соответствовать характеру аукциона; она не должна быть указана в качестве цены продажи документов на участие в аукционе. Документы не должны быть выставлены на продажу, а должны быть размещены на электронной информационной странице, где участники аукциона могут ознакомиться с ними и зарегистрироваться для участия в онлайн-аукционе.

Что касается субъектов, участвующих в аукционе, представитель Министерства юстиции заявил, что в настоящее время не существует санкций, ограничивающих (или запрещающих) участие физических лиц (включая должностных лиц и государственных служащих) в аукционе не в связи с фактической необходимостью использования земли, а в целях торговли и ведения бизнеса с землей в целях получения прибыли. Необходимо добавить санкции, ограничивающие участие в аукционе для победителя аукциона, который затем отказывается от задатка, а в случае предложения цены ниже начальной, если аукцион проводится методом повышения ставок, необходимо предусмотреть конфискацию задатка. Также в связи с этим положением необходимо внести изменения и дополнения в статью 218 Уголовного кодекса 2015 года, предусматривающие применение сговора с целью снижения цены или повышения цены в соответствии с начальной ценой выставленного на аукцион имущества. Поскольку в реальности могут иметь место сговор, снижение цены или повышение цены в отношении государственных активов с очень высокой начальной ценой, но доказать незаконную прибыль невозможно.

Наряду с корректировкой положений, касающихся аукционной деятельности по продаже активов, в юридических документах, для обеспечения большей справедливости и прозрачности аукционной деятельности, представители многих ведомств и населённых пунктов провинции Нгеан единогласно предложили легализовать или внести изменения и дополнения в Указ № 62/2017/ND-CP от 16 мая 2017 года, подробно описывающий ряд статей и мер по реализации Закона об аукционной деятельности по продаже активов в целях создания единого национального программного обеспечения для онлайн-аукционов. Заместитель директора Департамента юстиции, г-н Нгуен Конг Хоан, подтвердил: «Департамент продолжит анализировать и консультировать Народный комитет провинции по внесению изменений и дополнений в нормативные документы, находящиеся в ведении провинции, с учётом реальных условий и правовых норм».