Вьетнамцы не богаты, но любят жить в роскошных квартирах.

К 2016 году сегмент элитных квартир составил 44%. Правда ли, что вьетнамцы так быстро богатеют, что у них возникает потребность жить в элитном жилье?

Компания Jones Lang LaSalle (JLL) Vietnam только что опубликовала отчёт об оценке потенциала рынка недвижимости Вьетнама, содержащий шокирующие цифры для малоимущих, планирующих купить дом. Согласно прогнозу JLL на период 2016–2018 годов, ожидается, что цены на квартиры будут расти в среднем на 5–7% в год, при этом только недорогие квартиры могут подорожать ещё на 10% в год, что эквивалентно 30%-ному росту в течение следующих трёх лет.

Грустно для бедных и радостно для богатых

Если прогнозы JLL сбудутся, недвижимость станет самым привлекательным инструментом инвестирования для состоятельных людей. Не нужно прилагать никаких усилий, просто купите недорогую квартиру, дождитесь роста цен и перепродайте.

Потому что ни одна отрасль не может расти на 30% за 3 года и при этом иметь максимальную капиталоёмкость. Возможно, этот прогноз радует богатых, но огорчает бедных.

Средний доход вьетнамцев составляет всего лишь около 1/4 от дохода таиландцев, однако структура элитного жилья во Вьетнаме аналогична таиландской.

При нынешних ценах на жилье бедные вьетнамцы не могут позволить себе купить дом, не говоря уже о том, что цены на жилье растут на 10% каждый год, в то время как доходы большинства людей не увеличиваются существенно. Можно сказать, что при ограниченных финансовых возможностях ежегодный рост доходов незначителен, даже несмотря на то, что правительство имеет программы поддержки, в действительности бедным становится все труднее осуществить свою мечту о собственной квартире для обустройства. По подсчетам Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), цены на жилье во Вьетнаме в 25 раз превышают доходы большинства людей. Между тем, цены на жилье в развитых странах всего в 5-6 раз превышают доходы. Это означает, что трудности с доступом к жилью для вьетнамцев в 5 раз выше, чем для людей в развитых странах.

С другой стороны, небольшая группа людей с высоким доходом по-прежнему доминирует на рынке жилья в крупных городах Вьетнама. Денежные средства продолжают поступать в привлекательный инвестиционный канал недвижимости.

По данным JLL, в первой половине 2016 года было заключено 16 800 успешных сделок купли-продажи квартир, что на 250% превышает количество проданных квартир за весь период 2011–2014 годов. Резко возросло не только количество сделок, но и их качество, что обусловлено ежедневным ростом стоимости квартир.

В 2011–2014 годах сегмент элитных и роскошных квартир занимал всего 10% рыночной корзины, в 2015 году он подскочил до 27%, почти утроившись, а в первой половине 2016 года достиг 44%. JLL также прогнозирует общие темпы роста цен на жильё во Вьетнаме: они будут увеличиваться примерно на 5–7% в год.

Побалуйте себя недвижимостью

По данным JLL, общий объём предложения квартир в Хошимине в настоящее время составляет около 80 000 единиц. Из них 43% приходится на сегмент доступного жилья. Это значительно превышает показатель HoREA, озвученный в начале 2016 года, который составлял около 57 000 единиц.

Также, по данным JLL, в течение следующих трёх лет, исходя из количества выставленных на продажу квартир, ожидается рост предложения на 74%. В сегменте элитных и элитных квартир с ценой продажи > 2000 долларов США/м² ожидается даже двукратный рост предложения.

JLL объяснила рост предложения уверенностью в растущей экономике, что способствовало восстановлению доходности инвестиций в недвижимость. В ноябре 2014 года была введена новая политика, позволяющая иностранцам приобретать 30% от стоимости любого многоквартирного дома или максимум 250 жилых единиц в любом районе.

Эта политика официально вступила в силу с июля 2015 года. Иностранцы имеют право владеть приобретённой недвижимостью в течение 50 лет и имеют полное право сдавать её в аренду, передавать или перепродавать. Они также могут продлить срок владения по истечении 50 лет при наличии одобрения. Именно поэтому инвесторы проявляют повышенный интерес к недвижимости во Вьетнаме.

Несмотря на резкий рост предложения, JLL заверяет инвесторов, что рынок сможет его принять. Текущее предложение квартир в Хошимине по сравнению с плотностью населения всё ещё довольно низкое по сравнению с другими странами Юго-Восточной Азии, даже с учётом количества будущих предложений квартир.

Тем не менее, предложение в сегменте элитных и роскошных квартир в настоящее время довольно велико, особенно после завершения проектов. По оценкам JLL, плотность элитных квартир на душу населения в Хошимине достигнет 3 единиц на 1000 человек, что практически соответствует показателям Бангкока (Таиланд), Куала-Лумпура (Малайзия) и Манилы (Филиппины), но всё ещё выше, чем в Джакарте (Индонезия).

Рынок недвижимости может демонстрировать странные тенденции в краткосрочной перспективе, но в долгосрочной перспективе он, безусловно, не может избежать законов спроса и предложения, а также платёжеспособности. Платёжеспособность зависит от фактического дохода большинства. Именно эти странные тенденции на рынке вынуждают управляющие компании принимать меры.

Риск пузыря на рынке недвижимости

Прогнозы компаний относительно рынка недвижимости весьма оптимистичны. Напротив, фактическое развитие ситуации на рынке вызывает серьёзную обеспокоенность: существует риск возникновения пузыря на рынке недвижимости.

Данные исследовательских компаний показывают, что количество успешных сделок купли-продажи квартир во втором квартале 2016 года сократилось на 45% по сравнению с первым кварталом 2016 года. Данные Департамента жилищного строительства и регулирования рынка недвижимости (Минстроя) также показывают тенденцию истощения спроса на покупку жилья в последнее время.

В июле 2016 года в Ханое было совершено около 1250 успешных транзакций, что на 3,85% меньше, чем в июне 2016 года. В Хошимине число успешных транзакций составило около 1200. Однако наблюдается тенденция к замедлению роста числа транзакций, которое по сравнению с июнем 2016 года составило 4%.

По данным Ассоциации недвижимости Вьетнама, феномен роста предложения при сокращении сделок, сосредоточенный преимущественно в средне-элитном сегменте рынка, свидетельствует о несоответствии структуры спроса и предложения на рынке. Исходя из этого, Ассоциация недвижимости Вьетнама рекомендует государственным органам управления принять меры по контролю рынка, уделяя особое внимание количеству, предложению и ходу реализации проектов в элитном сегменте, чтобы лучше соответствовать реальным потребностям рынка.

Ранее Министерство строительства также отмечало, что Хошимину и Ханою необходимо принять меры по регулированию предложения, чтобы избежать перекосов и чрезмерного развития элитной недвижимости. Государственный банк принял меры по регулированию потока капитала, чрезмерно вливаемого в недвижимость.

По данным ЛДО