«Отказ» от брокерской деятельности вызывает «беспорядки» на рынке недвижимости

Неразборчивая информация о приглашении

Господин Дау Динь Кью, проживающий в военном жилом комплексе Нги Ким (город Винь), нуждался в покупке земли под строительство дома в районе Куан Бау. Он разместил объявление на ознакомительных страницах групп по покупке и продаже недвижимости. Сразу после этого он получил десятки телефонных звонков с предложениями, рассказами и консультациями по недвижимости в интересующем его районе.

Кроме того, многие компании и брокеры также рассылают электронные письма, сообщения в Zalo и Facebook, предлагая земельные участки во многих местах с привлекательными предложениями. В этой информационной матрице он принял приглашение брокера осмотреть участок.

По словам этого сотрудника, земля в этом районе «горячая», потому что реализуется много проектов, через неё проходит дорога 72 метра, рядом с административными районами... Но когда он сам узнал о представленном участке, то понял, что слова брокера далеки от реальности: этот участок не находится рядом с зоной планирования, а находится в нескольких километрах от дороги 72 метра, довольно далеко от административного центра...

С момента строительства 72-метровой дороги цены на недвижимость в некоторых районах города Винь и района Хынг Нгуен значительно изменились. Фото: Лам Тунг

Учитывая растущий спрос на операции с недвижимостью, вдоль дорог, на стволах деревьев, столбах высоковольтных фонарей, столбах светофоров и строительных ограждениях были размещены знаки, листовки и плакаты с содержанием «земельный участок от собственника», «земельный участок для строительства», «земельный участок для бизнеса на рынке Винь», «земельный участок у моря» с привлекательными предложениями, такими как: красивая земля, низкая цена, красная книга от собственника, постоянная розовая книга, цена от 300 миллионов донгов за участок, бесплатный просмотр земельных участков и номера телефонов земельных брокеров и т. д.

Кроме того, просто разместив информацию «Куплю землю; куплю дом; сдам помещение»… на личной странице или в Zalo, вы получите десятки звонков и сотни комментариев с приглашениями и предложениями. В то же время многие публикуют информацию о продаже земли и квартир в интернете, что свидетельствует о том, что риелторская деятельность в настоящее время «расцветает во все тяжкие».

Повсюду развешаны листовки и плакаты с рекламой земельных участков и земель под застройку. Фото: Тхань Фук

Человек, работающий в сфере недвижимости в городе Винь, рассказал, что в настоящее время, помимо авторитетных торговых площадок и брокеров, имеющих регистрацию и сертификаты на право ведения бизнеса, большинство по-прежнему представляют собой сезонных «земельных брокеров», работающих по принципу коммерческой деятельности. В частности, многие компании и торговые площадки недвижимости нанимают сотрудников и сотрудниц, среди которых рабочие, госслужащие, учителя, студенты, фрилансеры и т.д.

Этот набор не требует ежемесячной оплаты и может быть эффективным благодаря связям между сотрудниками. Несмотря на то, что эта команда мобильна, иногда её сотрудники не понимают рынок, не анализируют, не прогнозируют его, не ориентируют клиентов, не обладают необходимыми знаниями и не знают законодательства. В некоторых отделах недвижимости работает до 50-70 сотрудников, но только 5-7 из них имеют сертификаты брокера недвижимости.

Кроме того, число людей, самостоятельно работающих в сфере брокерских услуг на рынке недвижимости, довольно велико, но уровень знаний и профессиональной этики для этой группы весьма ограничен. Это также является причиной «шума» на рынке недвижимости.

В настоящее время в провинции действуют всего 32 площадки для торговли недвижимостью, имеющие лицензию Департамента строительства. Фото: Тхань Фук

В настоящее время в провинции, хотя и не зафиксировано случаев крупномасштабного мошенничества, не возникло путаницы или беспорядков на рынке, вызвавших настоящий ажиотаж в сделках с недвижимостью, имели место некоторые неадекватные явления.

Во-первых, в силу специфики работы доход основан на комиссионных в виде договоров на поставку продукции. При продаже большого количества лотов и земли комиссия высока, доход высок. Поэтому, чтобы продать много, необходимо привлекать, рекламировать, «преувеличивать» информацию о проекте; предоставлять неверную, неточную информацию о местоположении, цене или информацию о законодательстве в сфере недвижимости, планировке... с целью «привлечения клиентов».

Например, этот участок земли находится недалеко от зоны планирования, недалеко от определенного проекта, но будущее проекта на бумаге еще далеко от воплощения в реальность, но консультант сообщает клиентам, что проект вот-вот будет реализован; или в планировке этот участок земли находится в десятках километров от рынка, моста, дороги, но «рекламируется», что через него проходит дорога, мост... чтобы «приукрасить» продаваемый товар информацией, которая не соответствует действительности.

Во-вторых, многие субъекты не предоставляют информацию о проекте в полной мере, что приводит к тому, что покупатели «покупают не то». Например, до заморозки рынка существовало множество проектов, государство создавало условия для физических лиц, чтобы они могли брать деньги в банках, в которых было чётко указано: «Пока дом не построен, его нельзя передать».

Однако, консультируя клиентов, брокеры не раскрывают эту информацию, ограничиваясь общими фразами о том, что «есть покрытие». Многие не проводят тщательного исследования рынка и покупают акции ради инвестиций, но когда им нужно продать, они оказываются в тисках вышеуказанных правил и не могут продать.
В-третьих, существует множество людей, которых временно называют «земельными брокерами», которые свободно и спонтанно работают «информаторами» и «посредниками», приводя клиентов на осмотр земельных участков и получая за это вознаграждение в размере 200 000–300 000 донгов за посещение. Но на самом деле существует множество «виртуальных» участков земли, и «посредники» связывают клиентов за вознаграждение.

Цены на землю во многих местах растут с каждым днём, отчасти из-за того, что риелторы преувеличивают информацию о планах и проектах. Фото: Тхань Фук

Во всей провинции всего 152 человека имеют сертификаты на право заниматься брокерской деятельностью в сфере недвижимости.

Г-н Нгуен Тхе Фиет, руководитель отдела жилищного хозяйства и рынка недвижимости Департамента строительства, отметил: «В настоящее время в провинции действует 31 лицензированная биржа недвижимости, из которых две подали письменные заявления о прекращении деятельности, а именно Trung Do Real Estate Trading Floor и SaigonSky Real Estate Trading Floor. Список лицензированных бирж недвижимости опубликован на электронном информационном портале Департамента строительства. Департамент также выдал 152 сертификата на право заниматься брокерской деятельностью в сфере недвижимости».

Однако в настоящее время многие торговые площадки по недвижимости стремятся «обойти закон» между сделками с недвижимостью и консалтингом в сфере недвижимости, чтобы избежать соответствующих нормативных актов, что вызывает трудности в процессе проверки и рассмотрения нарушений.

С другой стороны, выдача сертификатов на право заниматься брокерской деятельностью в сфере недвижимости находится в ведении Департамента строительства, но не существует обязательных санкций относительно того, должны ли брокеры регистрироваться для обучения и сдавать экзамены для получения сертификата.

Пункт продажи недвижимости. Фото: Тхань Фук

Между тем, согласно статье 62 Закона о торговле недвижимостью, частные лица имеют право самостоятельно оказывать брокерские услуги в сфере недвижимости, что создаёт множество сложностей в управлении. Кроме того, брокерские группы, занимающиеся недвижимостью, имеют лицензию Департамента строительства других провинций и городов на осуществление деятельности в провинции, что затрудняет управление и надзор.

Для устранения вышеуказанных недостатков необходимо принять ряд синхронных решений: Способствовать обучению, выдаче брокерских сертификатов и управлению торговыми площадками недвижимости для практикующих специалистов; для менеджеров торговых площадок недвижимости директорам торговых площадок необходимо повысить квалификационные стандарты, окончив колледж или выше; Должны быть предусмотрены конкретные правила для управления лицами, практикующими независимую брокерскую деятельность в сфере недвижимости.

В целях ужесточения брокерской деятельности в сфере недвижимости Департамент строительства в последнее время выпустил множество директивных документов, касающихся рынка недвижимости, в том числе брокерской деятельности в сфере недвижимости: Документ № 576/2018 «Об упорядочении операций с недвижимостью в инвестиционных проектах жилищного строительства»; Документ № 2519/2018 «Об упорядочении операций купли-продажи, привлечения капитала в инвестиционных проектах жилищного строительства, городских территориях»; Документ № 2578/2019 «Об обязательном неукоснительном исполнении положений законодательства в сфере недвижимости и жилищного строительства».