Рынок недвижимости Нге Ан: тихий и непредсказуемый

Боковая торговля

По сравнению с первыми месяцами года и особенно с первыми месяцами после открытия,экономическое восстановление после пандемии COVID-19(с 15 марта), как и по всей стране, на рынке недвижимости Нге Ан в настоящее время наблюдается большой спад количества сделок.

Что касается сегмента земельных аукционов, за исключением некоторых аукционов в конце марта и апреле, когда общество вернулось к нормальной жизни после пандемии, некоторые успешные земельные аукционы все же имели положительные результаты, при этом цены на аукционах выросли на 100% по сравнению с начальной ценой.

Однако с мая количество сделок купли-продажи существенно сократилось, поскольку в объявлениях о земельных аукционах меньше покупателей, а выставленные на торги лоты выросли всего на 5–7% по сравнению с начальной ценой.

В настоящее время, в связи с падением цен на землю, количество групп, отправляющихся на осмотр и обмен земельных участков, сократилось по сравнению с апрелем и маем. Фото: Интернет

В районе До Лыонг, центре рынка недвижимости Нге Ан, в первые месяцы года начальная цена на аукционах была установлена ​​на довольно высоком уровне. После успешной организации ряда аукционов в начале года район До Лыонг планирует продолжить торги по отдельным участкам в начале сентября. Средняя площадь участков составит 150–200 м².²но самая низкая сумма составляет 1,7 млрд донгов, а самая высокая — более 3 млрд донгов.

В районе Нги Лок, по словам представителя Департамента финансов и планирования района, по результатам аукционов в апреле и мае число покупателей документов на недвижимость в коммунах Нги Ми, Нги Фыонг и Нги Ван, расположенных рядом с провинциальной дорогой 534, было меньше, а цена на аукционе существенно не выросла по сравнению с предыдущей начальной точкой. В частности, некоторые участки земли в коммунах Нги Ван и Нги Фонг находились довольно далеко от центра, поэтому покупателей было мало, и для продажи потребовалось много аукционов. В последнее время были отмечены случаи отказа от внесения залога, несмотря на успешные торги.

Инвестиции в инфраструктуру зон переселения в сочетании с освоением земель в районе Гамлет 5, коммуна Нги-Фу (город Винь). Фото: Нгуен Хай

В городе Винь с начала года было выставлено на аукцион 273 земельных участка, на которые ранее не было покупателей. По сравнению с началом года, когда число проданных участков значительно выросло, сейчас оно увеличилось всего на 5% по сравнению с первоначальным показателем, и было зарегистрировано 9 случаев отмены залога. Недавно город выставил на аукцион 112 участков, но после 3-5 аукционов было продано только 13, остальные 89 участков будут выставлены на аукцион в ближайшее время.

Представитель Центра эксплуатации земельного фонда города Винь сообщил: «Согласно правилам, если после трёх последовательных процедур подачи уведомлений и проведения аукциона никто не подал документы и ни один лот не был успешно продан на аукционе, аукционный отдел запросит проведение процедуры корректировки цены. Однако, поскольку документы продолжают подавать, а некоторые лоты успешно продаются на аукционе, сервисные отделы продолжают делать ставки вместо корректировки цены».

Представитель финансового отдела округа Нги-Лок, выступающий от имени собственника недвижимости, заявил: «Если цены на землю существенно не снизятся и на аукционах не будет покупателей, муниципалитет предложит план по снижению цены. Хотя начальная цена в настоящее время довольно высока, и если аукцион не будет успешным, это повлияет на план по сбору средств в бюджет, муниципалитеты не спешат корректировать начальную цену, поскольку рынок весьма нестабилен и непредсказуем».

Многоквартирный дом рядом с продолжением улицы Винь Тан (Винь-Сити). По сравнению с прошлыми годами, поскольку в центре города предложений квартир стало меньше, цены выросли. Фото: Нгуен Хай

В других аспектах, по словам некоторых временных инвесторов, хотя государство и утверждает, что необоснованно ужесточает капиталовложения в недвижимость, на самом деле, чтобы обеспечить кредитную безопасность, банки строго контролируют кредиты.инвестировать в недвижимостьЕсли в каком-либо населенном пункте будут выявлены признаки аномально быстрого роста мобилизации капитала для недвижимости, Государственный банк и коммерческие банки более высокого уровня предупредят об этом и будут более тщательно контролировать, чтобы снизить риск возникновения безнадежных долгов.

В ожидании нового импульса

В настоящее время рынок недвижимости, очевидно, движется вбок, поскольку правительство, министерства, ведомства и местные органы власти ориентируют расчёт налогов и сборов за передачу прав землепользования на фактическую рыночную стоимость, а не на условия договора. Более того, в ближайшем будущем правительство повысит эффективность использования земли и недвижимости, введя высокие налоги и сборы для владельцев трёх и более объектов недвижимости, что вызывает беспокойство у инвесторов в недвижимость.

Г-н Нгуен Нгок Минь, директор Центра услуг аукционов недвижимости Nghe An, отметил: «Хотя земельные аукционы — это лишь один из каналов предложения на рынке недвижимости, это опорный канал, влияющий на цены на недвижимость в целом. Если цена на аукционную землю растёт, это означает рост цен на землю в остальных сегментах рынка, и наоборот».

Инфраструктура земельного аукциона в деревне Чунг Тхань, коммуна Хынг Донг, была весьма активна в начале 2022 года: цены на некоторые земельные участки выросли почти в полтора раза. Но сейчас жара спала, и инвесторам стало сложно перепродавать недвижимость. Фото: Нгуен Хай

По словам г-на Миня, при нынешнем механизме и при том, что земля является каналом инвестиций и бизнеса, людям со средним доходом и реальным спросом очень сложно получить доступ к земле и купить её по стартовой цене, установленной государством. До сих пор, независимо от того, оживленная это ситуация или нет, большинство участников и победителей торгов являются «постоянными покупателями» аукционов. В последнее время, когда цены падают, инвесторы проявляют большую осторожность, но это также дает возможность людям с капиталом и реальным спросом на землю получить доступ к земле и купить её. Однако инвестирование в настоящее время также затруднено, поскольку ценовые тенденции крайне непредсказуемы.

Инвесторы и торговцы землей осматривают земельные участки перед аукционом в коммуне Танг Тхань (Йентхань). Фото: Ван Труонг.

Чтобы ограничить ситуацию торгов по высоким ценам с последующим отказом от задатка, г-н Нгуен Фан Кхой, заместитель начальника отдела финансов и планирования района Нги Лок, сказал: «Поскольку Провинциальный народный комитет устанавливает, что в сельской местности участники аукциона должны заплатить только минимум 10% от стоимости земельного участка, в то время как цена на землю в сельской местности довольно низкая, ситуация отказа от задатка после аукциона увеличилась по сравнению с предыдущими годами».

Кроме того, по данным Центра услуг по проведению аукционов недвижимости, в связи с регулированием срок уплаты финансовых обязательств после аукциона достаточно длительный (90 дней), за исключением случаев внесения депозита в размере 50% от стоимости земли в течение 30 дней после аукциона, даже в случае успешного проведения аукциона инвесторы могут снять свой депозит по истечении 60 дней.73 претендента отказались от своих депозитов в районе ДьенчауВо многих районах из-за неуплаты денежных средств после аукциона в установленном порядке районный народный комитет принял решение об отмене результатов аукциона и изъятии 15,7 млрд донгов в виде депозитов в бюджет, что является примером. В связи с вышеуказанными недостатками многие районы предлагают правительству провинции внести поправки в нормативные акты, чтобы увеличить процент депозитов в сельской местности и сократить сроки исполнения финансовых обязательств.

По словам г-на Ле Мань Хиена, заместителя председателя Народного комитета округа Дьенчау, в последние годы округ инвестировал в инфраструктуру для продажи на аукционах большого количества земельных участков с целью использования земельных фондов, но из-за значительного роста цен на землю ситуация с отказом от залогов по-прежнему часто встречается. На фото: выставленный на аукцион земельный участок в коммуне Дьенфук (Дьенчау) был вложен в довольно хорошую инфраструктуру, но после аукциона в середине 2022 года на нём всё ещё остаются отказы от залогов. Фото: Ван Труонг

В контексте сегмента земельных торгов в частности, а также в связи с тем, что сделки по разделу и продаже земель в жилых районах были достаточно спокойными, сегмент земель для раздела и продажи вновые городские районыРайон Нгеан весьма богат и ждёт нового импульса. Наряду с городом Винь и другими городами, где реализуются проекты элитной недвижимости или новые городские районы с обильным предложением, многие другие населённые пункты ускоряют процесс урбанизации, поэтому на рынке также представлено множество новых продуктов. Лидером этой тенденции является район Дьенчау с двумя крупными проектами в коммунах Дьентхань, Дьеннгок и Дьенки; район Долыонг реализует два проекта в коммунах Лакшон и Йеншон и продолжает привлекать инвестиции в новые городские проекты.

Инфраструктура земельного аукциона рядом с водопропускной трубой Му Ба и проектом нового городского района моста Дау, коммуна Трангшон (До Лыонг). Фото: Нгуен Хай

Аналогичным образом, округ Тан Ки недавно одобрил планирование регионов и утвердил инвестиционную политику для двух новых городских зон на юге и севере города Тан Ки, где на рынок будут выставлены сотни участков земли; округ Куинь Лу спланировал и построил инфраструктуру для формирования двух новых городских зон в Куинь Хынг - Куинь Ба и Куинь Банг - Куинь Нгиа, где на рынок будет выставлено около 300 участков земли, что, как ожидается, станет новым выбором для инвесторов.