Thực hiện Quyết định 34 - QĐ/UBND: Nhiều vướng mắc cần tháo gỡ

(Baonghean) - Thực hiện Quyết định 34 - QĐ/UBND của UBND tỉnh, những “nút thắt” trong vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), Quyền sở hữu (QSH) nhà ở và tài sản gắn với đất tại các khu chưng cư, đô thị mới trên địa bàn tỉnh đang được tháo gỡ dần. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn những vướng mắc, bất cập cần điều chỉnh…

Chị Lý Thị Phương mua nhà của Công ty CP Dầu khí và Thương mại Nghệ An từ tháng 8/2012. Căn hộ 1902 tại Tòa nhà dầu khí Nghệ An do chị Phương sở hữu được trả tiền một lần với gần 1,5 tỷ đồng. Sau gần 3 năm sử dụng, đến nay căn hộ gia đình chị vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (GCN QSH) nhà ở. Còn anh Nguyễn Đình Hùng mua lại căn nhà ở khu liền kề trên Đại lộ Lênin do một người ở Hà Nội chuyển nhượng lại. Thời gian qua để làm GCNQSH nhà ở và tài sản gắn liền với đất, anh đã đi Hà Nội nhiều lần tìm người chủ cũ để làm thủ tục chuyển nhượng công chứng nhưng vẫn chưa xong. Đó là 3 trong số hàng nghìn trường hợp hiện nay trên địa bàn tỉnh có nhu cầu được cấp GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản gắn liền đất tại các chung cư, khu đô thị mới nhưng đang gặp phải những vướng mắc.

Khảo sát việc cấp GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng Đăng ký QSDĐ tỉnh.

Nhằm bảo đảm quyền lợi cho người mua và sử dụng nhà ở chung cư, nhà ở liền kề, biệt thự tại các đô thị mới, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản sôi động trở lại, ngày 2/7/2013 UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 34/2013/QĐ-UBND ban hành Quy định cấp GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức đầu tư xây dựng để bán và hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà ở của tổ chức đầu tư xây dựng để bán trên địa bàn tỉnh Nghệ An. Quyết định 34 của UBND tỉnh ra đời trên cơ sở “tích hợp” Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các nghị định, thông tư liên quan đến quy định về GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản gắn liền với đất để áp dụng vào Nghệ An một cách cụ thể. Ông Trần Văn Tý – Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh, cho biết: “Quyết định 34 của UBND tỉnh được thực hiện đã giải quyết nhiều vướng mắc cho các chủ đầu tư có dự án xây dựng nhà chung cư, khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh.

Trong đó đã phân cấp, chuyển quyền và trách nhiệm cho chính quyền cấp huyện nhằm thúc đẩy nhanh hơn, quyết liệt hơn công việc này”. Ông Nguyễn Anh Quân – Trưởng quản lý dự án xây dựng khu chung cư, đô thị mới Tecco cũng thừa nhận: “Sau khi UBND tỉnh có Quyết định số 34 vấn đề làm thủ tục đã thực sự tháo gỡ rất nhiều trong việc thực hiện các thủ tục hồ sơ liên quan để thực hiện việc cấp giấy chứng nhận (GCN) cho chủ thể sở hữu căn hộ chung cư, nhà liền kề, biện thự. Kết quả, sau 9 tháng thực hiện đã cấp được 104 GCN QSH căn hộ chung cư và đang tiếp tục hoàn thiện hồ sơ cấp thêm 68 GCN. Đối với nhà ở liền kề và biệt thự, hiện tại chủ đầu tư đang làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất và chứng nhận tài sản gắn liền với đất”.

Có thể nói, Quyết định 34 của UBND tỉnh đã giải quyết căn bản vướng mắc trong việc cấp GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản gắn liền đất tại các chung cư, khu đô thị mới trên địa tỉnh nói chung và Thành phố Vinh nói riêng. Tuy nhiên, tiến độ thực hiện công việc này ở từng dự án khu chung cư, khu đô thị mới vẫn đang rất còn chậm, tỷ lệ thấp. Riêng trên địa bàn Thành phố Vinh, tính đến ngày 10/3/2014 có tổng 41 nhà chung cư, khu đô thị lớn, nhỏ tại 13 phường, xã, với trên 9.000 lô đất, căn hộ chung cư, nhà ở liền kề, biệt thự, trong đó có 2.452 trường hợp đã vào ở, nhưng mới chỉ có 371 căn hộ chung cư, nhà ở liền kề, biệt thự được cấp GCN.

Công ty CP Dầu khí và Thương mại Nghệ An là chủ đầu tư 2 dự án xây dựng chung cư, khu đô thị, gồm Tòa nhà dầu khí Nghệ An (tại phường Quang Trung) và dự án Tổ hợp dịch vụ tổng hợp, chung cư cao cấp, văn phòng và nhà ở liền kề (tại xã Nghi Phú) với hàng trăm căn hộ đã được bán nhưng chưa cấp được GCN nào cho người sở hữu. Lý do được các chủ dự án đưa ra gồm: do chủ sở hữu căn hộ, nhà ở liền kề, biệt thự bán qua, bán lại nhiều lần nhưng không có hợp đồng công chứng nên không thể hoàn thiện thủ tục hợp pháp. Một lý do nữa là khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà ở, chủ đầu tư cam kết để lại 5% tổng giá trị căn hộ cho người mua khi được cấp GCN mới thanh toán hết, trong khi đó yêu cầu thủ tục hồ sơ cấp GCN quy định, người mua nhà phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, nếu còn 5%, nghĩa là tài sản đó đang là tài sản chung của chủ đầu tư. Còn một số trường hợp, người nhận chuyển nhượng chưa nộp đủ tiền cho chủ đầu tư nên chủ đầu tư không lập hồ sơ để cấp GCN, mặc dù Sở Tài nguyên – Môi trường đã cấp GCN đến từng căn hộ, lô đất liền kề cho chủ đầu tư.

Theo ông Lê Quốc Hồng – Phó Chủ tịch UBND Thành phố Vinh, một số dự án, giấy chứng nhận dự án đã được chủ đầu tư thế chấp tại các tổ chức tín dụng nên không có cơ sở để làm hồ sơ cấp GCN cho người nhận chuyển nhượng. Một số trường hợp đã chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác nhưng không làm thủ tục chuyển nhượng, chưa chỉnh lý tên chủ sử dụng đất tại GCN. Ví dụ như các dự án do Công ty Đầu tư và Phát triển nhà Nghệ An trước đây làm chủ đầu tư nay chuyển sang cho Công ty CP Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội 30.

Một số chủ đầu tư không làm thủ tục để được cấp GCN chất lượng công trình nên không đủ thủ tục pháp lý để tiếp nhận và xử lý hồ sơ theo quy định của pháp luật. Có những dự án mặc dù nhà chung cư đã được xây dựng và đưa vào sử dụng, nhưng vẫn còn nhiều lô đất biệt thự, nhà liền kề đã được chuyển nhượng cho hộ gia đình, cá nhân nhưng chưa xây dựng nhà, đồng nghĩa với toàn bộ dự án đó chưa hoàn thành nên không đủ điều kiện để cấp GCN theo quy định của pháp luật. Một số nhà ở liền kề, căn hộ xây dựng không đúng thiết kế được duyệt như tự ý liên thông các nhà liền kề, căn hộ chung cư; xây dựng không đủ số tầng đã được phê duyệt, trong khi đó chủ đầu tư không điều chỉnh thiết kế cơ sở....

Cũng theo ông Lê Quốc Hồng, Quyết định 34 của UBND tỉnh vẫn còn một số chi tiết quy định chưa hợp lý. Ví dụ: Theo quy định khi xử lý hồ sơ, Văn phòng Đăng ký QSDĐ cấp huyện phải kiểm tra hiện trạng sử dụng đất nhưng thực chất văn phòng này không có cán bộ chuyên môn nghiệp vụ để kiểm tra, đọc bản vẽ xây dựng. Trường hợp hiện trạng sử dụng đất không phù hợp với bản vẽ quy hoạch xây dựng chi tiết của dự án đã được phê duyệt thì chủ đầu tư phải lập bản vẽ hoàn công công trình này. Tuy nhiên, quy định này chưa nêu rõ thẩm quyền phê duyệt bản vẽ hoàn công công trình nên trong quá trình thực hiện có ý kiến khác nhau. Tại Quyết định 34 của UBND tỉnh chưa quy định để tháo gỡ trường hợp chuyển nhượng qua nhiều chủ (hộ gia đình chuyển nhượng cho hộ gia đình) nhưng không có chứng thực hợp đồng theo các văn bản pháp luật quy định (đây là trường hợp khá nhiều).

Bà Thái Thị An Chung – Phó trưởng Ban Pháp chế HĐND tỉnh, cho biết: Quá trình khảo sát, đoàn đã ghi nhận những khó khăn, vướng mắc, bất cập đang đặt ra đối với công tác này thuộc về chủ đầu tư, về các chính sách của Nhà nước. Trên cơ sở các thông tin thu thập được, Ban Pháp chế HĐND tỉnh đang tổng hợp để báo cáo với Thường trực HĐND tỉnh và UBND tỉnh để tìm giải pháp tháo gỡ trong thời gian tới. Trước khi chờ các cơ quan chức năng tháo gỡ vướng mắc, các chủ đầu tư phải thấy rõ trách nhiệm của mình để tích cực hơn trong việc làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN QSH nhà ở cho người mua nhà nhằm đẩy nhanh việc cấp GCN SDĐ và QSH nhà ở gắn liền đất trên địa bàn tỉnh, đảm bảo quyền lợi của người sở hữu nhà ở, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Bài, ảnh: Minh Chi