通过委托合同购买社会住房可能会导致完全损失

社会住房公开出售

如今，在房地产交易网站上，不难找到买卖保障房（包括已入住项目和在建项目）的广告。

社会住房的买卖正在公开进行。例如，上个月在batdongsan.com.vn网站上，有8个人在出售位于河内市陈富-河东区SDU 143号的公寓。这是一个商业住宅项目，投资者将其改建为社会住房项目，并于2015年第四季度竣工。

通过授权合同购买社会住房可能会面临很多风险，甚至失去一切。

我们联系了位于河内市河东区陈富路143号的社会住房卖家。尽管根据规定，这些公寓尚未允许买卖或出租，但一些房主仍然肯定地说：“可以立即过户，也可以等5年后过户，这取决于买家的需求。”

batdongsan.com.vn 于 2018 年 1 月 3 日发布的新闻明确指出：“我有机会购买怀德县光明城市社会住房项目的外交公寓。如果您有兴趣并确实想购买，请联系房主：09014...”许多其他社会住房项目虽然尚未完工，但也正在出售，例如公安部官兵住房项目（位于范文同路 43 号）、幸运之家项目（河东建兴）......大多数社会住房公寓的售价与原价相比差 1 亿至 4 亿越南盾。

利用授权书规避法律

不仅公开宣传，目前还存在用经过公证的《授权合同》买卖社会住房的情况。

根据记者获得的一份合同，该社会住房项目的授权合同条款明确规定，被授权人（买方-记者）将代表被授权人按期向投资者支付房屋购买价款、在投资者交付公寓时签署公寓交接记录、与当局建立并签署水电等公共事业合同并支付使用上述服务的费用……

用于社会住房交易的授权合同。

河内律师协会陈文图律师认为，以授权合同取代社会住房买卖合同是一种法律漏洞，对购房者构成极大风险，因为：根据2015年《民法典》第562条的规定，授权合同是当事人之间达成的协议，根据该协议，被授权方代表授权方开展工作。

根据2015年《民法典》第430条，房屋买卖合同（社会住房属于不动产）是当事人之间达成的协议，卖方将房屋所有权转移给买方，买方向卖方支付款项。因此，从法律角度来看，这两种合同的性质完全不同。授权合同只是代表房主管理和使用房屋……而并不履行将房屋所有权转移给买方这一最重要的任务。因此，通过授权合同进行房屋买卖在法律上是不充分的。

一旦发生争议或撤销，买方的权利将难以得到保障，因为：如果发生必须通过法院解决的争议，法院很可能会根据2015年《民法典》第124条的规定，因伪造而宣布上述授权合同无效。

第124条规定：“当事人以虚假的方式设立民事行为，掩盖其他民事行为的，虚假的民事行为无效，掩盖的民事行为有效。但本法或者其他相关法律规定该行为无效的除外。”在此，根据上述规定，以虚假方式设立的房屋买卖民事行为的委托合同无效。

如果因违反社会住房买卖规定而被国家机关没收房屋，那么在这里主张权利就非常困难，因为买方不是所有者，特别是在卖方不合作的情况下——律师陈文图分析道。

授权合同的另一个法律问题是授权人死亡。根据2015年《民法典》第140条，授权人死亡时，授权合同终止，终止后，实际购买人将不再能够行使授权合同中的权利，这很容易导致与实际出售人的共同继承人发生纠纷。因此，通过授权合同购买社会住房的买家可能面临诸多风险，甚至失去一切。