Des solutions efficaces sont nécessaires pour le marché immobilier.

(Baonghean.vn) - La province de Nghệ An compte environ 200 entreprises immobilières (investissement, commerce et services). On y dénombre actuellement plus de 100 projets immobiliers, principalement dans la ville de Vinh (environ 80 projets). Ce marché immobilier a permis de créer une offre de logements importante à Vinh et dans d'autres zones urbaines de la province.

Le marché immobilier de la province de Nghệ An a commencé à se développer en 2007. À Vinh et Cua Ló, entre fin 2010 et avril 2011, il a connu une forte activité, avec une hausse significative des prix des terrains à bâtir, des villas, des terrains résidentiels et des appartements, notamment des terrains situés le long des grands axes routiers dans le cadre de projets d'aménagement. Durant cette période, de nombreuses entreprises se sont enregistrées et ont mis en œuvre des projets de développement immobilier.



Le projet immobilier de la rue Phan Boi Chau a achevé ses infrastructures, mais peine toujours à attirer des clients.

Cependant, depuis mai 2011, le marché immobilier s'est atone : les transactions abouties se font rares, les prix stagnent et des signes de déclin apparaissent. Face à l'absence de stabilité des prix, ceux qui ont un réel besoin de se loger privilégient toujours une attitude attentiste. La plupart suspendent temporairement leurs transactions immobilières dans l'espoir d'une poursuite de la baisse des prix. Or, des événements récents indiquent que le marché immobilier est manipulé par la spéculation et l'effet de mode. En particulier, l'afflux massif de capitaux dans le secteur a créé un déséquilibre entre l'offre et la demande. Cette offre excédentaire complique la tâche des promoteurs qui peinent à vendre ou à louer des biens pour rentabiliser leurs investissements ou poursuivre leurs projets ; les transactions immobilières se déroulent au ralenti, dans un contexte de politique de contrôle de l'inflation menée par le gouvernement.

Les prévisions indiquent que le marché immobilier sera confronté à des difficultés accrues dans un avenir proche, les établissements de crédit restreignant l'accès au financement des projets immobiliers. Les taux d'intérêt élevés et les délais de remboursement courts rendent difficile pour les promoteurs immobiliers l'obtention des capitaux nécessaires à la mise en œuvre et à l'achèvement de leurs projets. Conformément à la directive 01/CT-NHNN relative à la mise en œuvre de la politique monétaire et à la garantie d'opérations bancaires sûres et efficaces en 2012, émise par le gouverneur de la Banque d'État du Vietnam, l'investissement et le commerce immobiliers constituent un secteur déconseillé. Par conséquent, en 2012, le secteur bancaire continuera de contrôler et de restreindre strictement l'octroi de crédits à ce secteur, afin d'orienter le marché immobilier vers les besoins réels de la population et de limiter la pression à la hausse sur les prix.

Malgré les directives données en temps opportun par les autorités compétentes à tous les niveaux concernant la mise en œuvre des projets immobiliers conformément à la planification, notamment les équipes d'inspection annuelles mises en place par le Comité populaire provincial pour suivre l'avancement des travaux et résoudre les difficultés et les obstacles, la plupart des projets accusent encore des retards. Certains projets présentent un manque de synchronisation dans la construction, la qualité des infrastructures est insatisfaisante et les travaux ne sont pas conformes aux plans et devis approuvés. Ces situations ont un impact négatif sur le paysage architectural urbain et sur la qualité de vie des résidents des projets et des zones environnantes.

Il apparaît clairement que parmi les nombreuses raisons expliquant la lenteur de la mise en œuvre des projets immobiliers figure la stratégie commerciale inadaptée des investisseurs. Ces derniers privilégient les projets haut de gamme et onéreux, alors que la demande de logements pour les ménages à revenus faibles et moyens est très forte, mais largement ignorée. La capacité financière de nombreuses entreprises immobilières est limitée, celles-ci dépendant principalement des prêts bancaires et des apports de leurs clients. Nombre d'entre elles manquent d'expérience dans le secteur, et certaines investissent même au gré des tendances.

Outre ces raisons, on constate également un manque d'attention et de soutien de la part de certains niveaux et secteurs pour accompagner et résoudre les difficultés rencontrées par les entreprises. En particulier, les procédures administratives dans le secteur immobilier demeurent complexes et lourdes, la multiplication des documents engendrant des retards importants pour les investisseurs. Il en résulte un allongement des délais de réalisation, une hausse des taux d'intérêt des prêts et un allongement de la période de remboursement. Les procédures administratives relatives à l'investissement, la construction, l'indemnisation foncière, etc., présentent encore de nombreux obstacles, freinant les opportunités d'investissement pour les entreprises et réduisant la liquidité du marché immobilier. L'ajustement constant des prix du foncier entraîne une augmentation continue des coûts d'indemnisation pour le déblaiement des terrains et les obligations de logement, rendant difficile la baisse des prix de l'immobilier à un niveau abordable pour les ménages à faibles revenus.

En revanche, la complexité des réglementations et des procédures d'accès au logement pour les ménages à faibles revenus rend difficile l'accès aux projets immobiliers et l'acquisition de logements pour ce groupe. La délivrance des certificats de droit d'utilisation du sol (COS) pour les projets immobiliers en général, et pour les ménages individuels en particulier, est un processus long. De nombreux complexes d'appartements et programmes immobiliers, bien que déjà opérationnels, comportent encore des logements sans COS (certificat rose) car les promoteurs n'ont pas encore acquitté l'intégralité des taxes foncières. Certains investisseurs ont payé pour des logements mais n'ont pas encore reçu leur COS. Par conséquent, les investisseurs du marché secondaire sont peu enclins à acheter, vendre et échanger des logements et des bureaux destinés à la location.

Pour revitaliser le marché immobilier, outre les solutions relevant de la compétence gouvernementale, notre province a également besoin de mesures rapides, telles que : l’amélioration des procédures administratives afin d’éliminer les étapes inutiles et de réduire les délais de traitement des projets d’investissement et de construction, d’indemnisation et de réinstallation foncières, d’évaluation foncière et de délivrance des certificats de droits d’utilisation des sols ; le renforcement du sens des responsabilités des fonctionnaires et agents de la fonction publique dans l’exécution de leurs tâches ; et la création progressive d’un fonds foncier conforme aux exigences de la planification de la construction, permettant ainsi la mise en œuvre rapide des projets immobiliers (et autres projets) et la satisfaction des besoins des investisseurs lorsque des opportunités d’investissement se présentent.

La province de Nghệ An met en œuvre les procédures relatives aux projets immobiliers conformément au décret gouvernemental n° 71/2010/ND-CP. Selon la situation et les conditions spécifiques, il est permis de convertir des projets de logements commerciaux en logements de relogement et des projets de logements sociaux en logements locatifs à loyer modéré. Il est également permis d'adapter la structure des produits de chaque projet de logement commercial et de logement social aux besoins du marché. Un fonds de développement du logement sera créé pour soutenir les projets immobiliers ou octroyer des prêts à taux préférentiels pour l'acquisition de logements destinés aux ménages à revenus moyens et faibles, garantis par le logement lui-même, à des taux d'intérêt inférieurs à ceux des prêts commerciaux et fixés par le Comité populaire provincial. Les investisseurs sont autorisés à procéder aux indemnisations et aux travaux de déblaiement foncier de deux manières : soit ils acquièrent des droits d'usage du sol par transfert, location ou apport en capital sous forme de droits d'usage ; soit ils négocient une indemnisation pour les biens présents sur le terrain. Par la suite, les utilisateurs fonciers soumettent des demandes de restitution des terrains afin que l'État puisse les récupérer et les attribuer à des investisseurs pour la location en vue de la réalisation de projets… Les établissements de crédit doivent également allonger les conditions de prêt pour le secteur immobilier par rapport aux autres secteurs, compte tenu des caractéristiques de ce type d'activité, qui implique une longue période de recouvrement des capitaux.

Avec le soutien actif de tous les niveaux et de tous les secteurs, on espère que dans les prochains mois, davantage de projets immobiliers seront mis en œuvre efficacement dans la province et, surtout, que le marché immobilier se « réchauffera ».

Hoang Vinh