Tension sur les stocks immobiliers
(Baonghean)Le marché immobilier actuel est morose et affiche un important stock d'invendus. De ce fait, de nombreux projets ont été temporairement suspendus, mis en suspens ou n'ont pu démarrer.
Actuellement, la province de Nghệ An compte 110 projets de développement immobilier menés par 74 entreprises. Parmi ceux-ci, 94 sont situés dans la ville de Vinh et les autres dans la ville de Cua Ló et d'autres districts et communes. À l'instar de nombreuses provinces et villes du pays, le marché immobilier de Nghệ An a continué de rencontrer des difficultés en 2012 et durant les trois premiers mois de 2013. Les transactions immobilières, tant par le biais d'agences (vente de maisons par des professionnels) que de particulier à particulier (achat et vente de maisons entre particuliers), ont été très ralenties, avec une forte baisse du nombre de transactions, certains projets n'ayant même enregistré aucune transaction.
Les prix de l'immobilier résidentiel ont baissé sur tous les segments du marché. Selon des statistiques incomplètes, le stock de logements de faible hauteur dans les programmes immobiliers de la province s'élève à 2 595 unités (d'une valeur approximative de 3 554 milliards de VND) ; celui des appartements à 1 120 unités (d'une valeur approximative de 1 325 milliards de VND) ; la surface de bureaux et de locaux commerciaux à louer dans les programmes immobiliers atteint 12 982 m² (d'une valeur approximative de 245,98 milliards de VND) ; et le stock de terrains à bâtir est de 5 148 m² (d'une valeur approximative de 23,166 milliards de VND).
Toutefois, les chiffres mentionnés ci-dessus ne reflètent pas la situation réelle des biens immobiliers invendus, sans parler des projets dont les stocks invendus n'ont pas été déclarés. Nombre de ces projets ont partiellement levé des fonds, achevé le défrichage et investi dans les infrastructures, mais ont été interrompus faute de demande. Des investisseurs secondaires ont acquis ces biens sans parvenir à les revendre. Par conséquent, le volume réel de biens immobiliers invendus est probablement supérieur aux chiffres publiés.
Projet de zone éco-urbaine de Vinh Tan (Vinh City). Photo de : Canh Nam
Alors que l'offre est excédentaire, les acheteurs potentiels attendent toujours une nouvelle baisse des prix. Par conséquent, le nombre de transactions conclues reste faible et leur valeur totale est modeste. Sept des seize agences immobilières de la province de Nghệ An n'ont enregistré aucune transaction conclue en 2012 ni durant les trois premiers mois de 2013. M. Pham Thai Duong, directeur général de Vinaconex9 (Société de construction n° 9), a déclaré : « Bien que la société s'efforce activement de dynamiser le marché grâce à diverses mesures incitatives telles que des réductions de prix, une accélération des travaux, une meilleure qualité des appartements et des promotions sur la décoration intérieure, le stock de logements invendus et les créances clients impayées sur le projet s'élèvent à 315 milliards de VND. Sur le projet de Nghi Phu, la société dispose encore de 15 700 m² de terrains résidentiels viabilisés, de 7 600 m² de maisons individuelles en construction, de 9 500 m² d'appartements et de 1 200 m² de bureaux à louer. »
Parallèlement, au sein du complexe immobilier Nghe An Oil and Gas, achevé en décembre 2012, après plus de deux ans d'exploitation, 20 appartements restent invendus (106 appartements sur 126 ont trouvé preneur) ; seulement 20 % des bureaux sont occupés et le centre commercial n'a pas encore ouvert ses portes. Ce retard s'explique, outre les difficultés générales du marché, par le fait que le complexe Nghe An Oil and Gas Building comprend un centre commercial, des bureaux à louer et des appartements résidentiels. De ce fait, aucune politique n'est actuellement en vigueur pour délivrer des titres de propriété individuels aux organisations et aux particuliers qui louent ou acquièrent des biens immobiliers construits sur des terrains appartenant à l'État, moyennant des paiements annuels.
De même, dans le cadre du projet de zone éco-urbaine de Vinh Tan, ainsi que des projets de complexes résidentiels Le Nin Boulevard East et de tours d'habitation CT1 Quang Trung, les investisseurs rencontrent de nombreuses difficultés à recouvrer leurs capitaux en raison du gel du marché immobilier. Même dans le projet de zone éco-urbaine de Vinh Tan, la société a investi plus de 700 milliards de VND, mais la mobilisation et le recouvrement des capitaux progressent actuellement très lentement, ce qui freine le réinvestissement dans le projet.
Les difficultés actuelles du marché immobilier ne peuvent être imputées uniquement à ses faiblesses intrinsèques. Parmi celles-ci figurent un développement anarchique, un manque d'études de marché et des stocks importants de logements difficiles à écouler. Cette situation est encore aggravée par le fait que, ces dernières années, les entreprises se sont concentrées sur l'investissement dans des maisons de luxe de grande taille, négligeant les appartements de taille et de prix adaptés aux besoins de la majorité de la population.
Lors d'une récente conférence organisée par le Comité populaire provincial pour aborder les difficultés du marché immobilier, M. Nguyen Nam Dinh, directeur adjoint du Département de la planification et de l'investissement, a déclaré : « Il existe une réelle demande, notamment pour les logements destinés aux personnes aux revenus moyens ou modestes (qui ne peuvent acquérir que des maisons de moins de 400 millions de VND). Cependant, l'offre étant principalement destinée aux personnes à hauts revenus ou alimentée par la spéculation, il existe un déséquilibre entre l'offre et la demande, ce qui explique le faible taux de réussite des transactions. »
Selon le Département de la planification et de l'investissement de Nghệ An, le stock actuel de biens immobiliers s'explique en partie par le fait que les prix des terrains et des maisons restent très élevés par rapport à leur valeur réelle et aux revenus des ménages (5 à 10 fois supérieurs au revenu moyen). Tant que ces prix demeurent excessivement élevés, il sera difficile de mettre en œuvre efficacement des solutions pour soutenir le marché, car les personnes en quête de logement ne disposent pas de fonds suffisants. Les prix actuels de l'immobilier (maisons, terrains, appartements) sont inférieurs d'environ 10 % à ceux de la même période en 2011 et de 20 à 25 % à leurs niveaux les plus élevés. En réalité, le marché immobilier présente encore de nombreux points de blocage ; la structure des coûts immobiliers est influencée par de trop nombreux facteurs, notamment le prix des terrains et les taux d'intérêt bancaires, qui représentent actuellement respectivement plus de 40 % et 50 % du coût total.
Le gel du marché immobilier a engendré des difficultés considérables pour de nombreuses entreprises et prestataires de services immobiliers, notamment les petites et moyennes entreprises (PME) aux ressources financières limitées, contraintes d'emprunter auprès des banques ou de lever des fonds auprès de leurs clients pour mener à bien leurs projets. La production immobilière alimente d'autres secteurs, comme celui des matériaux de construction ; des stocks importants entraînent donc un ralentissement économique. Ce gel du marché immobilier ne se limite pas aux difficultés des entreprises du secteur, mais affecte également la liquidité des établissements de crédit, car la constitution de stocks s'accompagne d'une augmentation des créances douteuses dans l'immobilier.
La gestion du surplus de logements disponibles est l'une des priorités de 2013. Afin d'atténuer les difficultés du marché immobilier, le Comité populaire provincial a mis en œuvre une solution globale, comprenant la stimulation de la consommation intérieure et une politique de crédit à taux d'intérêt raisonnables. La question est de savoir comment cette solution doit être appliquée.
Thu Huyen
