Mise en garde contre les risques liés à la flambée spéculative des prix fonciers à Nghe An.

De nombreux risques

Récemment, dans de nombreuses localités de la province de Nghệ An, l'achat et la vente de parcelles de terrain récemment acquises aux enchères mais n'ayant pas encore fait l'objet d'un certificat de droit d'utilisation (livret rouge) se sont multipliés. Il est à noter que ces transactions sont généralement effectuées hors du cadre légal, par le biais de procurations ou d'accords écrits entre les parties, ce qui engendre de nombreux risques juridiques.

En réalité, il existe de nombreux cas où les adjudicataires, avant même d'avoir rempli leurs obligations financières envers l'État, revendent rapidement le terrain à des tiers afin de profiter de la différence de prix. Cette différence varie de plusieurs dizaines à plusieurs centaines de millions de dongs, et dans certains cas exceptionnels, jusqu'à des milliards de dongs par parcelle. Pour « légitimer » la transaction, les parties conviennent souvent que l'adjudicataire reçoit l'intégralité du paiement de l'acheteur, puis établit une procuration générale autorisant ce dernier à agir en leur nom pour s'acquitter des obligations financières, demander le titre de propriété et disposer pleinement du terrain.

La pratique consistant à acheter et vendre un terrain après avoir remporté une enchère, puis à mandater l'acheteur pour gérer les formalités post-vente, se répand de plus en plus. Il s'agit en réalité d'un moyen de contourner la loi, en transférant la majeure partie des risques à l'acheteur. Selon l'article 188 de la loi foncière de 2024, les utilisateurs de terrains ne peuvent transférer leurs droits d'usage qu'après avoir obtenu un certificat de droit d'usage et s'être acquittés de toutes leurs obligations financières. Pour les terrains acquis aux enchères, la loi stipule clairement : le transfert du terrain n'est possible qu'après paiement intégral et obtention du certificat de droit d'usage.

Dans le cas où la transaction serait jugée invalide en raison d'exigences légales insuffisantes, l'acheteur risque de perdre de l'argent et le terrain si la partie autorisée résilie unilatéralement le contrat, décède, perd sa capacité juridique ou si le bien est saisi pour exécuter un jugement.

Du point de vue du soumissionnaire retenu, percevoir une marge bénéficiaire en dehors du contrat peut être considéré comme un signe de fraude fiscale, passible de sanctions administratives, voire de poursuites pénales dans les cas les plus graves.

Plus inquiétant encore, ces dernières années, de nombreuses localités de Nghệ An ont connu un phénomène de vente simultanée d'un même terrain à plusieurs personnes, connu sous le nom de « spéculation foncière » ou « double dépôt ». Ce phénomène perturbe non seulement le marché immobilier, mais entraîne également de nombreuses conséquences juridiques, exposant les acheteurs à des litiges. Par exemple, Mme N. (résidant dans le quartier de Vinh Lọc) a versé 100 millions de dongs pour l'achat d'un terrain dans l'ancienne commune de Ngối Phong, mais a découvert par la suite qu'une connaissance avait également versé une somme pour le même terrain, la contraignant à annuler la transaction pour récupérer son dépôt.

De plus, de nombreux investisseurs se trouvent confrontés à un dilemme lorsqu'ils achètent des terrains en se basant sur des rumeurs concernant les plans d'urbanisme, notamment en ce qui concerne le projet de parc industriel VSIP 4. Cette situation de chevauchement des intérêts peut facilement entraîner un gel des liquidités, une augmentation des pressions financières et un risque d'effet domino de transactions bloquées.

Mise en garde concernant les tactiques de manipulation des prix utilisées par les courtiers.

En réalité, dès que des informations sont divulguées concernant la planification ou les préparatifs de projets d'infrastructure, de zones industrielles, de zones touristiques ou de nouveaux aménagements urbains, des courtiers du monde entier affluent sur place. Ils exploitent pleinement la crainte des investisseurs de rater des opportunités pour provoquer des flambées artificielles des prix.

Les agents immobiliers présentent volontiers des plans 3D qu'ils ont eux-mêmes créés, dressant le tableau d'infrastructures grandioses, de routes élargies et de zones urbaines modernes.

Dans l'ancienne commune de Nghi Phong, Mme N. s'est vu présenter par un agent immobilier un « magnifique terrain », promettant un « acompte rapide et un profit immédiat ». Faisant confiance à l'agent, elle a versé un acompte, mais lors de la visite du terrain, elle a été choquée de découvrir qu'il était situé juste à côté d'un cimetière. Toujours dans la région de Nghi Phong, un terrain présenté comme étant situé sur une « route en projet de 72 mètres », actuellement au prix de 41 millions de VND/m², promettait un profit d'une fois et demie, voire du double, une fois le projet réalisé.

Ces derniers jours, depuis que l'information a circulé selon laquelle VSIP Nghe An Co., Ltd. avait envoyé un document au Comité populaire provincial demandant l'autorisation d'effectuer des relevés, des recherches et de proposer des investissements dans le parc industriel VSIP 4, la zone de la commune de Dai Hue est immédiatement devenue un « point chaud », attirant quotidiennement des centaines de personnes pour se renseigner, investir, acheter et vendre des terrains.

M. Ho Anh Tien, président du Comité populaire de la commune de Dai Hue, a déclaré qu'à ce jour, même les autorités locales n'ont pas encore déterminé l'emplacement précis du projet. L'investisseur n'a collaboré avec aucun comité populaire de la commune et aucun levé topographique ni bornage n'a été effectué. Pourtant, de nombreux agents immobiliers affirment avec assurance que cette zone sera aménagée en parc industriel, incitant ainsi de nombreux habitants et investisseurs à acheter des terrains dans la précipitation.

Compte tenu de l'évolution complexe du marché, le Comité populaire de la commune de Dai Hue a publié le 5 janvier 2026 un avis mettant en garde contre les risques liés à la spéculation foncière, conseillant aux résidents et aux investisseurs d'être extrêmement prudents, de vérifier les informations relatives à la planification auprès des autorités compétentes et de n'effectuer des transactions que lorsque les aspects juridiques sont clairs.

La manipulation des prix se produit non seulement sur le marché libre, mais aussi lors des ventes aux enchères de terrains. En réalité, de nombreux courtiers et spéculateurs fonciers s'inscrivent souvent pour enchérir simultanément sur plusieurs lots, ce qui fait grimper les prix anormalement haut par rapport à leur valeur réelle.

Par exemple, lors d'une vente aux enchères de terrains dans la commune de Quang Chau, portant sur 81 parcelles, les prix de départ étaient de seulement 1 à 1,5 milliard de VND, mais les enchères gagnantes ont atteint 3,2 à 3,8 milliards de VND par parcelle. Lors de la publication de la liste des adjudicataires, la plupart étaient des intermédiaires. Immédiatement après la vente, la plupart de ces parcelles ont été remises en vente et revendues, alors même que les adjudicataires n'avaient pas encore honoré leurs obligations financières ni reçu leurs titres de propriété. Mme Nguyen Thi M., habitante de la commune de Quang Chau, témoigne : « N'ayant pas remporté l'enchère, j'ai dû acheter par l'intermédiaire d'un intermédiaire à un prix plus élevé. Je n'ai versé qu'un acompte pour l'instant et je suis très inquiète, mais je n'ai pas le choix : je dois acheter pour que mes enfants puissent construire une maison. »

Les activités de courtage doivent être gérées plus efficacement.

De nombreux experts immobiliers affirment que la récente flambée des prix des terrains à Nghe An est en partie due à la pratique des courtiers qui gonflent les prix.

La loi sur l'immobilier stipule que les particuliers ne peuvent exercer librement la profession d'agent immobilier ; ils doivent opérer dans le cadre d'une entreprise, être titulaires d'une licence et être soumis au contrôle de l'État. Or, dans les faits, le marché souffre encore largement de pratiques illégales. Nombre d'agents immobiliers sont dépourvus de certifications professionnelles et de connaissances juridiques, exercent leur activité de manière spontanée ou en groupe, mettent en place des escroqueries, privilégient les profits à court terme et diffusent sans scrupules de fausses informations pour attirer les acheteurs.

M. Nguyen Quoc Khanh, président de l'Association provinciale de l'immobilier de Nghệ An, estime que la principale raison pour laquelle les agents immobiliers gonflent facilement les prix est le manque de transparence et de publication des informations relatives à l'urbanisme, aux plans d'aménagement du territoire et aux prix des terrains dans de nombreuses localités. Les citoyens ont des difficultés à accéder à l'information officielle, ce qui les rend vulnérables aux rumeurs infondées. Selon M. Khanh, la solution fondamentale pour stabiliser le marché ne consiste pas seulement à sanctionner les agents immobiliers qui enfreignent la réglementation, mais surtout à ce que les collectivités locales publient intégralement et rapidement les informations relatives à l'urbanisme, offrant ainsi aux citoyens et aux investisseurs un point d'appui pour la vérification des informations.

Par ailleurs, les plateformes en ligne de publication d'annonces immobilières doivent également être réglementées. Les sites web et les comptes de réseaux sociaux qui diffusent des informations sur la flambée des prix fonciers, contribuant ainsi à des hausses artificielles et à la manipulation des prix, doivent également faire l'objet d'enquêtes. Dans le même temps, l'État doit continuer à lutter fermement contre les groupes de spéculateurs qui s'enrichissent illégalement et faussent le marché.

Les experts conseillent aux particuliers, notamment ceux qui ont un besoin légitime de terrain pour s'installer, de se méfier des stratagèmes de certains agents immobiliers visant à « créer le marché ». Avant d'investir, les acheteurs devraient se renseigner auprès des autorités locales sur les plans d'urbanisme et éviter de suivre l'effet de mode pour ne pas tomber dans le piège des flambées artificielles des prix fonciers.