Si des terres gagnées sur la mer sont illégalement converties à des fins résidentielles, un certificat de propriété foncière peut-il être délivré ?
De nombreux ménages ont récupéré des terres pour la riziculture il y a plusieurs décennies ou s'en sont vu attribuer, puis se sont volontairement tournés vers la culture de plantes pérennes ou la construction de maisons.
Selon M. Hoang Phuoc Dong (province de Quang Tri), dans ce quartier, certains ménages avaient reçu des terres de la coopérative ou des terres gagnées sur la mer pour la riziculture. Face à une production insuffisante, ces ménages se sont tournés vers d'autres cultures pérennes ou annuelles afin de développer leurs revenus ou de faciliter la conversion de leurs terres en zones résidentielles et l'obtention d'un certificat de droit d'utilisation des sols (livret rouge).
Afin de garantir que les certificats de propriété foncière soient délivrés conformément à la réglementation pour les parcelles de terrain initialement destinées aux rizières, M. Dong a demandé des conseils aux autorités compétentes sur la manière de traiter certains cas spécifiques.
Ils ont défriché des terres pour cultiver du riz, puis se sont spontanément tournés vers la culture de plantes pérennes.
Le premier cas est celui de Mme Nguyen Thi A. En 2025, elle a soumis une demande de certificat de droits d'utilisation des terres pour des cultures pérennes sur la parcelle numéro B, feuille de carte numéro C, avec une superficie demandée de 200 m2.
Il a été déterminé que la parcelle de terrain était initialement destinée à être remise en état et utilisée pour la riziculture par Mme A depuis 1975. En 2008, Mme A a arbitrairement converti le terrain en culture pérenne et l'utilise depuis 2008 à nos jours.
D'après le plan cadastral de 2006, la parcelle est classée comme rizière. Cependant, selon le plan d'aménagement général du quartier approuvé pour 2025, elle est zonée pour un usage commercial et de services.
M. Dong a soulevé la question suivante : Mme A a-t-elle obtenu un titre de propriété foncière pour la première fois ? Si oui, le type de terrain mentionné sur le titre était-il une rizière ou une culture permanente ? Par ailleurs, Mme A serait-elle passible de sanctions administratives et tenue de remettre le terrain dans son état initial, étant donné que le changement d’affectation des terres remonte à plusieurs années et qu’aucune sanction ne lui a jamais été infligée ?
Des terres récupérées pour la plantation d'arbres vivaces ont été transformées en maisons sans autorisation.
Dans le second cas, en 2025, M. Vo Van A a soumis une demande de certificat de droits d'utilisation du terrain pour la parcelle résidentielle numéro B, feuille de carte numéro C, avec une superficie demandée de 200 m2.
L'utilisation du terrain de la parcelle B a débuté en 1975 par la remise en état et la culture de plantes pérennes par M. A. Le 1er juin 2014, M. A a construit une maison sur cette parcelle.
D'après le plan cadastral de 2006, la parcelle B est désignée comme terrain destiné aux cultures pérennes. Cependant, selon le plan d'aménagement général du quartier approuvé pour 2025, la parcelle B est prévue comme terrain commercial et de services.
M. Dong se demandait si M. A. était éligible à recevoir un certificat de propriété foncière pour la première fois. Serait-il pénalisé et contraint de remettre le bien dans son état initial, étant donné que la construction de la maison avait déjà eu lieu sans qu'aucune sanction n'ait été appliquée auparavant ?
Le ministère expose les principes régissant le traitement de cette question.
En réponse à cette question, le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement a déclaré que le problème soulevé par cette personne relève de la compétence des autorités locales, sur la base des registres administratifs et des réglementations locales pertinentes.
Par conséquent, le Ministère n'est pas en mesure de fournir une réponse précise, mais peut seulement énoncer certains principes réglementaires.
En ce qui concerne la délivrance des certificats de droit d'utilisation des terres, l'article 139, paragraphe 4, de la loi foncière stipule : les ménages et les particuliers utilisant actuellement des terres agricoles qu'ils ont récupérées eux-mêmes et qui ne font l'objet d'aucun litige se verront accorder par l'État des certificats de droit d'utilisation des terres et des certificats de propriété pour les biens attachés à la terre (titres fonciers), conformément aux limites d'attribution des terres agricoles prescrites par le Comité populaire provincial.
Si la superficie dépasse la limite fixée par le Comité populaire provincial, la superficie excédentaire doit être louée à l'État.
Dans les cas où les utilisateurs de terres ne possèdent pas de documents de droits d'utilisation des terres comme stipulé à l'article 137, mais ne relèvent pas des cas stipulés aux articles 139 et 140, ils peuvent être considérés pour la délivrance d'un certificat d'utilisation des terres conformément à l'article 138 de la loi foncière.
En ce qui concerne les sanctions administratives, selon le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement, le décret n° 123/2024 stipule qu'aucune sanction administrative ne sera infligée pour les infractions commises avant le 15 octobre 1993. La qualification d'utilisation abusive des terres ne s'applique qu'aux cas où la destination initiale des terres (avant le changement de destination) peut être identifiée, comme indiqué dans les documents délivrés par l'État concernant l'attribution des terres, le bail foncier, la reconnaissance des droits d'utilisation des terres et autres documents juridiques prévus à l'article 137 de la loi foncière.
En ce qui concerne les activités de remblaiement, si le remblaiement relève d'un « projet, d'une liste ou d'un document relatif au déplacement de personnes pour la construction de nouvelles zones économiques ou à la réinstallation approuvé par le Comité populaire au niveau du district ou de la province ou par l'autorité compétente et qui comprend le nom de l'utilisateur du terrain », comme stipulé au point i, paragraphe 1, article 137 de la loi foncière, alors aucune sanction administrative ne sera imposée et la délivrance d'un certificat d'utilisation des terres sera envisagée conformément à l'article 137 de la loi foncière.
Dans les cas de récupération gratuite de terres comme stipulé à l'article 139, paragraphe 4, de la loi foncière, s'il existe des preuves suffisantes pour déterminer qu'elle constitue un empiètement comme stipulé à l'article 3, paragraphe 9, de la loi foncière de 2024 et à l'article 13 du décret 123/2024, des sanctions pour empiètement foncier seront envisagées.
La classification des terres est réglementée à l'article 10 de la loi foncière de 2024, et le pouvoir du président du comité populaire de district de délivrer des certificats de droit d'utilisation des terres est transféré au président du comité populaire de la commune à l'article 5 du décret gouvernemental n° 151/2025.
