« Abandonner » ou « fuir » les dépôts après les ventes aux enchères de terrains : le côté obscur des flambées des prix fonciers à Nghe An.
Récemment, dans plusieurs localités de la province de Nghệ An, des investisseurs et des agents immobiliers ont renoncé à leurs dépôts après avoir remporté des enchères de droits fonciers. Ce phénomène est assez courant dans les zones où les prix des terrains flambent sous l'effet de l'appétit des investisseurs.
« Inverser le dépôt », abandonner les dépôts en masse.
D'après les observations réalisées dans plusieurs localités de Nghệ An, la plupart des cas de confiscation de dépôts concernent des parcelles de terrain ayant subi des flambées de prix à court terme. Ces flambées ont en commun d'être déclenchées par des informations urbanistiques non vérifiées, voire par de simples propositions, tandis que les prix des terrains aux enchères étaient largement supérieurs à leur valeur réelle.
Lorsque l'information concernant le plan d'aménagement s'est répandue, les gens ont rapidement afflué vers les zones considérées comme « en plein essor », créant une effervescence immobilière passagère. Cependant, lorsque le marché s'est stabilisé, les infrastructures n'étant pas encore développées, la liquidité a diminué et les capitaux spéculatifs se sont immédiatement retirés, laissant derrière eux de nombreux terrains abandonnés et de lourdes conséquences pour les autorités locales.
Un exemple frappant est celui du terrain mis aux enchères par Ru Cup - Nam Linh dans la commune de Dai Hue. Il y a environ un mois, suite à l'annonce d'un projet de construction d'une zone industrielle dans le secteur, cette région est rapidement devenue un point névralgique de la spéculation foncière.
Ici, la principale forme de transaction n'est pas un achat et une vente définitifs, mais plutôt du « négoce à court terme ». M. Ho Viet Dinh, résidant dans la commune de Dai Hue, a déclaré avoir remporté l'enchère pour deux parcelles de terrain dans la zone de Ru Cup. La parcelle numéro 18, d'une superficie de 252 m², avait un prix de départ de 882 millions de VND et il a remporté l'enchère avec une offre de plus de 2,389 milliards de VND. Après avoir remporté l'enchère, M. Dinh a versé l'acompte, et ce terrain a maintenant fait l'objet de deux transactions de négoce à court terme, pour une valeur totale dépassant 3,4 milliards de VND.
Quant au terrain restant, il s'agit de la parcelle d'angle numéro 19, d'une superficie de 248 m².2Le terrain, dont le prix de départ était de 868 millions de VND, a été vendu aux enchères pour 2,528 milliards de VND. Selon M. Dinh, il y a quelques semaines, en pleine période de forte activité immobilière, il avait reçu des offres à des prix très élevés pour ce terrain, mais il n'avait pas réussi à le vendre. Cependant, actuellement, malgré une mise en vente aux alentours de 3,1 milliards de VND, le terrain n'a toujours pas trouvé preneur.
M. Tran Van T, agent immobilier exerçant dans le quartier de Thanh Vinh, a déclaré : « La plupart des transactions portant sur des parcelles de terrain remportées aux enchères par les précédents propriétaires ne sont que des ventes d'acompte, basées sur des informations relatives au plan d'aménagement. »
Selon M. T, pendant la période faste du marché, l'acompte pour chaque parcelle de terrain variait de 100 à 200 millions de VND, avec une période de détention de l'acompte de 10 mois. Jusqu'à 20 jours. De nombreux courtiers et petits investisseurs se sont précipités pour investir dans l'espoir de revendre rapidement et de profiter d'une différence de plusieurs centaines de millions, voire de milliards de dongs, malgré le fait que les prix des terrains aient été gonflés bien au-delà de leur valeur réelle.
Mme Le Thi H, agent immobilier dans la commune de Dien Chau, a déclaré : « Pendant la flambée des prix, j'ai acheté un terrain ici, avec une différence de prix d'environ 700 millions de VND. Mais si je l'avais gardé, mon capital aurait été immobilisé et je n'aurais pas pu gérer ma trésorerie. J'ai donc dû accepter de perdre mon acompte et déménager dans une autre région. »
Selon M. Nguyen Thuc Quang, chef du département économique du comité populaire de la commune de Dai Hue, le terrain mis aux enchères Ru Cup - Nam Linh est l'un des points chauds de ces derniers temps. Situé au milieu d'une vaste plaine, il bénéficie d'infrastructures sous-développées. L'ensemble du site comprend 56 parcelles résidentielles, d'une superficie allant de 248 à 309 m². Début décembre 2025, les autorités locales ont organisé une vente aux enchères des droits d'utilisation des terrains, qui a suscité 55 offres gagnantes, avec des prix de départ compris entre 800 millions et 1,7 milliard de VND par parcelle. Cependant, à ce jour, la plupart des parcelles adjugées n'ont pas encore obtenu de certificat de droit d'utilisation. Pour l'instant, les transactions se limitent principalement à de la spéculation à court terme et à la revente entre investisseurs.
Conséquences et défis du durcissement des procédures d'enchères.
Il est à noter que le phénomène d'abandon des arrhes après les ventes aux enchères de terrains ne se limite pas à la commune de Dai Hue, mais s'est également étendu à de nombreuses autres localités de la province de Nghe An. Dans la commune d'An Chau, début août 2025, le Comité populaire a organisé une vente aux enchères de 21 parcelles de terrain dans le hameau de Tan Phuc. Or, les résultats ont montré que les arrhes de 17 parcelles ont été abandonnées, et que seules 4 parcelles ont fait l'objet d'une transaction.
Mme Tran Thi T, habitante de la commune d'An Chau, a déclaré que parmi les cas de dépôts confisqués, plusieurs investisseurs avaient participé dans un but spéculatif, faisant grimper les prix avant de se retirer faute de pouvoir revendre. « Les habitants comme nous, qui avons réellement besoin d'un logement, ne peuvent plus se permettre d'acheter car les prix sont devenus exorbitants », a-t-elle ajouté.
D'après les informations recueillies, lors de cette vente aux enchères, le prix de départ était d'environ 2 milliards de VND par lot, mais au cours des enchères, de nombreux investisseurs ont fait grimper les prix jusqu'à plus de 4 milliards de VND par lot. Chaque lot nécessitait un dépôt de 300 millions de VND, mais après avoir remporté l'enchère, de nombreux acheteurs ont renoncé à leur dépôt, les prix étant jugés trop élevés pour permettre la revente.
M. Nguyen Cong Truong, chef du département économique du comité populaire de la commune d'An Chau, a reconnu sans détour que l'abandon des dépôts entraîne non seulement un gaspillage de ressources et perturbe le plan local d'aménagement du territoire, mais contraint également le gouvernement à consacrer davantage de temps et d'argent à la réorganisation des enchères. « Sans solution de fond, la spéculation et la manipulation des prix continueront de se produire », a-t-il déclaré.
Renforcer la gestion, augmenter le montant du dépôt.
D'après les experts, l'abandon des enchères foncières s'explique par la concentration du marché immobilier dans ces zones entre les mains de petits investisseurs aux capacités d'investissement limitées, qui suivent l'effet de foule. Dans ce contexte, les investisseurs participant aux enchères avec des objectifs à court terme se retrouvent en position de faiblesse lorsqu'ils ne parviennent pas à revendre comme prévu.
La perte des dépôts de garantie entraîne également des difficultés pour les personnes ayant de réels besoins en matière de logement, ce qui exerce une pression considérable sur la gestion des terres publiques, notamment en matière d'acquisition de terrains et de déblaiement de sites.
M. Nguyen Quoc Khanh, président de l'Association immobilière de la province de Nghệ An, a indiqué que deux catégories de personnes abandonnent actuellement leurs dépôts : d'une part, les investisseurs qui enchérissent sur de nombreux terrains sans parvenir à les revendre ; d'autre part, les personnes ayant besoin d'un terrain pour se loger mais qui, lors des enchères, surenchérissent et constatent que le prix dépasse leurs moyens financiers par rapport aux prix du marché, renonçant ainsi à leurs dépôts. Selon M. Khanh, pour remédier à cette situation, il est nécessaire d'augmenter le montant du dépôt à 30-50 % de la valeur du terrain, de réduire le délai de paiement intégral et d'envisager de limiter le nombre de terrains sur lesquels une personne peut enchérir dans une même zone, afin d'empêcher qu'une même personne n'achète des dizaines de terrains lors des enchères pour ensuite spéculer et faire grimper les prix avant de les revendre.
En outre, les collectivités locales doivent renforcer l'examen et la supervision des ventes aux enchères de droits d'utilisation des terres, en veillant au respect des réglementations légales, à la transparence et à l'ouverture ; détecter rapidement et traiter strictement les actes d'exploitation des enchères à des fins personnelles ou de perturbation du marché, afin de ramener les activités de vente aux enchères de terres à leur objectif initial de servir le développement socio-économique et les besoins réels en matière de logement de la population.
Le gouvernement vient de publier la résolution n° 66.11/2026/NQ-CP du 6 janvier 2026, qui stipule les modalités de traitement des difficultés et des obstacles rencontrés lors de la mise aux enchères des droits d’utilisation des sols pour l’attribution de terrains résidentiels en vertu de la loi foncière. Cette résolution devrait renforcer le contrôle, limiter les spéculations et les infractions, notamment l’abandon des dépôts de garantie versés lors des ventes aux enchères.
Conformément à la résolution, l'un des principaux mécanismes introduits est l'ajustement du montant du dépôt de garantie pour la mise aux enchères des droits d'usage des terrains à usage résidentiel destinés aux particuliers. Concrètement, ce dépôt est fixé à un minimum de 10 % et un maximum de 50 % du prix de départ du terrain mis aux enchères. Cette réglementation est plus exigeante que la loi actuelle sur la vente aux enchères de biens, qui n'impose qu'un dépôt de 5 à 20 %. L'augmentation du montant du dépôt de garantie pour les enchères de droits d'usage des terrains vise à prévenir la pratique consistant à surenchérir dans le but de réaliser un profit, puis à ne pas rembourser le dépôt.
En outre, la résolution prévoit des sanctions sévères en cas de non-respect des obligations financières après avoir remporté une enchère. Ainsi, les personnes qui remportent une enchère mais ne paient pas, entraînant l'annulation des résultats, seront interdites de participation aux enchères pour une durée de 2 à 5 ans. Celles qui ne paient pas l'intégralité du montant de leur enchère gagnante seront interdites de participation aux enchères pour une durée de 6 mois à 3 ans. L'autorité compétente prononcera cette interdiction dans les 10 jours suivant l'annulation des résultats de l'enchère.
