L'achat d'un logement social par le biais d'une procuration peut entraîner la perte de tout.

Annonce publique de la vente de logements sociaux.

De nos jours, il n'est pas difficile de trouver des annonces de vente de logements sociaux (qu'il s'agisse de projets où les résidents ont déjà emménagé ou de projets en construction) sur les sites web de transactions immobilières.

L'achat et la vente de logements sociaux se font au grand jour. Par exemple, sur le site web batdongsan.com.vn, au cours du mois dernier, huit personnes ont publié des annonces de vente d'appartements dans la résidence SDU 143 Tran Phu - Ha Dong (Hanoï). Il s'agit d'un projet immobilier commercial que l'investisseur a transformé en logement social et qui a été achevé au quatrième trimestre 2015.

Les acheteurs de logements sociaux par le biais de contrats de procuration peuvent être confrontés à de nombreux risques, voire à la perte totale de leurs biens.

Nous avons contacté les vendeurs des appartements de logements sociaux situés au 143 rue Tran Phu, dans le district de Ha Dong (Hanoï). Bien que la réglementation n'autorise pas encore les transactions d'achat, de vente ou de location, certains propriétaires ont affirmé : « La propriété peut être transférée immédiatement ou différée pendant 5 ans, selon les besoins de l'acheteur. »

Un article paru sur batdongsan.com.vn le 3 janvier 2018 indiquait : « Je dispose d’une autorisation diplomatique pour l’achat d’un appartement dans le complexe de logements sociaux Bright City à Hoai Duc. Si vous êtes intéressé et souhaitez réellement acheter, veuillez contacter directement le propriétaire : 09014… » De nombreux autres projets de logements sociaux, même ceux qui ne sont pas encore achevés, sont également proposés à la vente, comme le complexe résidentiel pour les officiers et les militaires du ministère de la Sécurité publique (au 43, rue Pham Van Dong), le projet Lucky House (à Kien Hung, Ha Dong)… La plupart des appartements de logements sociaux sont affichés avec une majoration de 100 à 400 millions de VND par rapport au prix initial.

Utiliser des contrats de procuration pour contourner la loi.

Outre la mise en vente ouvertement annoncée, il existe actuellement une situation où les logements sociaux sont achetés et vendus par le biais de « contrats de procuration » notariés.

Selon un contrat obtenu par le journaliste, les termes de ce contrat d'autorisation de logement social stipulent que la partie autorisée (l'acheteur) paiera, au nom de la partie autorisante, le prix d'achat à l'investisseur selon l'échéancier, signera le procès-verbal de remise des clés lorsque l'investisseur remettra l'appartement, préparera et signera les contrats de services publics tels que l'électricité et l'eau avec les autorités compétentes, et effectuera les paiements pour l'utilisation de ces services…

Ce contrat de procuration est utilisé pour les transactions liées au logement social.

Selon l'avocat Tran Van Tu du barreau de Hanoï, l'utilisation d'un contrat de procuration pour remplacer un contrat d'achat de logement social est un moyen de contourner la loi et présente des risques importants pour les acheteurs de logements car : Selon l'article 562 du Code civil de 2015, un contrat de procuration est un accord entre les parties par lequel la partie autorisée exécute une tâche au nom de la partie autorisante.

Selon l'article 430 du Code civil de 2015, un contrat de vente immobilière (le logement social étant considéré comme un bien immobilier) est un accord entre les parties par lequel le vendeur transfère la propriété du bien à l'acheteur, et l'acheteur paie le vendeur. Juridiquement, les deux contrats sont donc fondamentalement différents. Une procuration autorise uniquement le vendeur à gérer et à utiliser le bien pour le compte du propriétaire, sans accomplir l'acte essentiel : le transfert de propriété à l'acheteur. Par conséquent, l'achat et la vente d'une maison par le biais d'une procuration sont dépourvus de fondement juridique.

En cas de litige ou de révocation, les droits de l'acheteur sont difficiles à garantir car : si un litige est résolu devant les tribunaux, il existe une très forte probabilité que le tribunal déclare le contrat de procuration susmentionné invalide en raison de sa nature frauduleuse, comme stipulé à l'article 124 du Code civil de 2015.

L’article 124 dispose : « Lorsque des parties concluent un acte civil de manière frauduleuse afin d’en dissimuler un autre, l’acte frauduleux est nul, tandis que l’acte dissimulé demeure valable, à moins que ce dernier ne soit également nul en vertu des dispositions du présent Code ou d’autres lois applicables. » En l’espèce, la procuration établie dans le but de dissimuler un acte civil portant sur la vente d’une maison serait nulle conformément à cette disposition.

« Si un logement social est confisqué par l'État pour violation des réglementations relatives à l'achat et à la vente de logements sociaux, faire valoir ses droits devient très difficile car l'acheteur n'est pas le propriétaire, surtout si le vendeur n'est pas coopératif », a analysé l'avocat Tran Van Tu.

Un autre problème juridique se pose avec les contrats de procuration lorsque le mandant décède. Conformément à l'article 140 du Code civil de 2015, la procuration prend fin au décès du mandant. Dès lors, l'acquéreur ne peut plus exercer les droits conférés par la procuration, ce qui peut facilement engendrer des litiges avec les héritiers du vendeur. Par conséquent, les acquéreurs de logements sociaux par le biais d'une procuration s'exposent à des risques importants, pouvant aller jusqu'à la perte totale de leur bien.