L'achat d'un logement social avec un contrat de procuration peut entraîner une perte totale

Vente publique de logements sociaux

De nos jours, il n’est pas difficile de trouver des annonces d’achat et de vente de logements sociaux (aussi bien des projets où des personnes ont emménagé que des projets en construction) sur les sites de transactions immobilières.

L'achat et la vente de logements sociaux se font ouvertement. Par exemple, le mois dernier, sur le site web batdongsan.com.vn, huit personnes ont vendu des appartements au SDU 143 Tran Phu-Ha Dong (Hanoï). Il s'agit d'un ensemble immobilier commercial que l'investisseur a transformé en ensemble immobilier social et dont les travaux ont été achevés au quatrième trimestre 2015.

Les acheteurs de logements sociaux par le biais de contrats d’autorisation peuvent être confrontés à de nombreux risques et même tout perdre.

Nous avons contacté les vendeurs d'appartements sociaux situés au 143 Tran Phu - Ha Dong (Hanoï). Bien que la réglementation ne leur permette pas encore de vendre, d'acheter ou de louer, certains propriétaires ont néanmoins affirmé qu'ils pouvaient transférer le nom immédiatement ou attendre cinq ans, selon leurs besoins.

Français L'actualité de batdongsan.com.vn publiée le 3 janvier 2018 indiquait clairement : « J'ai une chance d'acheter un appartement diplomatique dans le projet de logements sociaux Bright City - Hoai Duc. Si vous êtes intéressé et souhaitez vraiment acheter, veuillez contacter le propriétaire : 09014... » De nombreux autres projets de logements sociaux, bien que non encore terminés, sont également annoncés à la vente, comme le projet de logements pour officiers et soldats du ministère de la Sécurité publique (au 43 Pham Van Dong), le projet Lucky House (Kien Hung, Ha Dong)... La plupart des appartements de logements sociaux sont annoncés à la vente avec une différence de 100 à 400 millions de VND par rapport au prix initial.

Utiliser une procuration pour contourner la loi

Non seulement cela est annoncé publiquement, mais il existe actuellement une situation d'achat et de vente de logements sociaux à l'aide de « contrats d'autorisation » notariés.

Selon un contrat obtenu par le journaliste, les termes du contrat d'autorisation pour ce projet de logement social stipulent clairement que la partie autorisée (acheteur - journaliste) paiera, au nom de la partie autorisée, le prix d'achat de la maison à l'investisseur selon le calendrier, signera le procès-verbal de remise de l'appartement lorsque l'investisseur remettra l'appartement, établira et signera des contrats de services publics tels que l'électricité et l'eau avec les autorités et effectuera des paiements pour l'utilisation des services ci-dessus...

Contrat d'autorisation utilisé pour les transactions de logements sociaux.

Selon l'avocat Tran Van Tu - Barreau de Hanoi, l'utilisation d'un contrat d'autorisation pour remplacer un contrat de vente et d'achat de logements sociaux est un type d'échappatoire juridique qui présente de grands risques pour les acheteurs de logements, car : Selon les dispositions de l'article 562 du Code civil de 2015, un contrat d'autorisation est un accord entre les parties, selon lequel la partie autorisée exécute des travaux pour le compte de la partie autorisante.

Selon l'article 430 du Code civil de 2015, un contrat de vente et d'achat d'un bien immobilier (un logement social étant un bien immobilier) est un accord entre les parties, aux termes duquel le vendeur transfère la propriété du bien à l'acheteur, qui le rémunère. Ainsi, juridiquement, ces deux contrats sont de nature totalement différente. Le contrat d'autorisation autorise uniquement le propriétaire à gérer et utiliser le logement, sans effectuer la tâche essentielle qui est de transférer la propriété du logement à l'acheteur. Par conséquent, l'achat et la vente de logements par contrat d'autorisation ne sont pas juridiquement suffisants.

En cas de litige ou de révocation, les droits de l'acheteur sont difficiles à garantir car : S'il y a un litige qui doit être résolu devant le tribunal, il est fort probable que le tribunal déclarera le contrat d'autorisation ci-dessus invalide pour cause de contrefaçon comme prescrit à l'article 124 du Code civil de 2015.

L'article 124 stipule : « Lorsque les parties établissent une transaction civile de manière mensongère pour dissimuler une autre transaction civile, la fausse transaction civile est nulle, et la transaction civile dissimulée reste valable, sauf dans les cas où cette transaction est également nulle en vertu des dispositions du présent Code ou d'autres lois pertinentes. » Ici, le contrat d'autorisation de dissimuler une transaction civile pour la vente et l'achat d'une maison sera nul en vertu des dispositions ci-dessus.

Si l'agence d'État confisque la maison en raison d'une violation des réglementations sur l'achat et la vente de logements sociaux, il est très difficile de revendiquer des droits ici car l'acheteur n'est pas le propriétaire, en particulier dans les cas où le vendeur ne coopère pas - a analysé l'avocat Tran Van Tu.

Un autre problème juridique lié au contrat d'autorisation est le décès du mandant. Selon l'article 140 du Code civil de 2015, le décès du mandant met fin au contrat d'autorisation. Une fois résilié, l'acquéreur ne peut plus exercer les droits qui y sont conférés, ce qui peut facilement donner lieu à des litiges avec les cohéritiers du vendeur. Ainsi, les acquéreurs de logements sociaux via un contrat d'autorisation s'exposent à de nombreux risques, voire à la perte totale de leurs biens.