Nghe An : Améliorer la qualité et l'efficacité des ventes aux enchères d'actifs.
La vente aux enchères de terrains à des fins de développement est une solution permettant une utilisation efficiente des ressources foncières et l'augmentation des recettes budgétaires. De plus, depuis la mise en place du système de gouvernement local à deux niveaux, les ventes aux enchères de terrains servent également à gérer l'utilisation des sols et les actifs excédentaires. Par conséquent, l'organisation efficace de ces ventes aux enchères est essentielle au développement socio-économique de chaque localité.
Le processus d'enchères est ouvert et transparent.
L'une des modifications importantes apportées par la loi de 2016 sur la vente aux enchères de biens (modifiée en 2024) est la délégation aux collectivités locales du pouvoir de sélectionner les organismes chargés de la vente aux enchères des terrains à bâtir résidentiels, conformément aux conditions et critères stipulés par le ministère de la Justice dans la circulaire 19/2024. À Nghệ An, la vente aux enchères des droits d'usage des sols continue d'être menée indirectement, avec un rôle de supervision accru des comités populaires des quartiers et des communes, qui sont les propriétaires fonciers.
M. Nguyen Trung Long, chef du département de la gestion des prix et des biens publics du ministère des Finances, a déclaré : « Depuis l’application de la nouvelle procédure d’enchères foncières, et la décentralisation de la fixation du prix de départ au niveau des quartiers et des communes, les opérations d’enchères foncières au niveau local sont devenues plus dynamiques. De nombreuses collectivités locales ont obtenu de bons résultats lors de ces enchères, contribuant ainsi à l’augmentation des recettes budgétaires. »
Afin d’orienter la loi sur la vente aux enchères d’actifs, outre la définition claire des critères de notation pour la sélection des organismes de vente aux enchères, l’annexe I de la circulaire 19/2024 du ministère de la Justice stipule également que les collectivités locales doivent lancer publiquement un appel d’offres et le noter sur le portail national d’information sur les appels d’offres.
En outre, début 2026, afin de résoudre les difficultés rencontrées lors des enchères de droits d'utilisation des terres, le gouvernement a publié la résolution 66.11/2026/NQ relative au traitement des difficultés et des obstacles, qui autorise l'augmentation du montant de la caution pour les particuliers participant à l'enchère, passant d'un minimum de 5 % et d'un maximum de 20 % du prix de départ à un minimum de 10 % et un maximum de 50 %.
M. Nguyen Ngoc Minh, directeur du Centre de services de vente aux enchères d'actifs, l'un des organismes organisant de nombreuses ventes aux enchères dans la province, a déclaré : « Depuis la mise en place du nouveau montant de dépôt plus élevé, ainsi que de mesures administratives telles que l'interdiction de participer aux ventes aux enchères pendant 6 mois à 3 ans, ou de 2 à 5 ans pour ceux qui ne respectent pas leurs obligations de paiement, le nombre de personnes participant à des ventes aux enchères frauduleuses a considérablement diminué. »
M. Tran Van Thanh, participant à la vente aux enchères de terrains dans la commune de Quynh Phu, a confié : « J’ai déjà participé à plusieurs ventes aux enchères, mais contrairement à aujourd’hui, la caution est élevée, je dois donc bien réfléchir avant de m’engager. Si je remporte l’enchère mais que je ne prends pas possession du terrain, je perds non seulement ma caution, mais je suis également interdit de participer à des ventes aux enchères pendant un certain temps. »
Outre la mise aux enchères de terrains résidentiels dans les localités, afin d'accroître les recettes budgétaires, le Comité populaire provincial publie chaque année un plan recensant les zones destinées à la vente aux enchères et charge les services, agences et localités concernés de coordonner les procédures et le défrichement des terrains pour constituer des réserves foncières. À compter de 2025, afin d'accélérer les procédures, le Comité populaire provincial a chargé le Département de la construction d'établir des indicateurs de planification de la construction pour les terrains ne disposant pas d'un plan détaillé à l'échelle 1/500 ou d'un plan directeur approuvé (pour les projets ne nécessitant pas de plan détaillé). Lorsque le défrichement est achevé et que le terrain est propre, les enchères peuvent être organisées immédiatement en vue de son attribution ou de sa location. Grâce à cela, en 2025, malgré de nombreux obstacles, la province a mis aux enchères 4 des 16 zones prévues, représentant une superficie de près de 24 000 m².2des terres générant des dizaines de milliards de dongs de revenus.
M. Bui Thai Tho, chef du département d'assistance juridique du ministère de la Justice, a déclaré : « La province de Nghệ An compte 20 organismes proposant des services de vente aux enchères de biens, mais seuls 5 ou 6 d'entre eux soumissionnent régulièrement pour obtenir le droit d'organiser des ventes aux enchères foncières au niveau local. De manière générale, grâce à la supervision des autorités locales, le déroulement des ventes aux enchères est satisfaisant et aucun incident grave n'a été constaté. »
Des représentants du Département de la gestion budgétaire du ministère des Finances ont également déclaré : après la stabilisation du système de gouvernement local à deux niveaux, certains quartiers et communes ont procédé avec succès à la vente aux enchères de terrains prévus à cet effet, contribuant ainsi à l’augmentation des recettes budgétaires. Actuellement, bien que l’objectif d’accroître les recettes issues des redevances foncières ne soit pas une priorité absolue, ces recettes représentent toujours une part importante du budget total chaque année.
Il subsiste des lacunes.
Les faits exposés ci-dessus démontrent que la vente aux enchères de terrains à des fins de développement joue un rôle de plus en plus important dans le développement socio-économique de chaque localité. L'organisation efficace de ces ventes, conformément à la loi sur la vente aux enchères de biens, permet non seulement de générer des recettes budgétaires, mais aussi d'assurer une gestion et une utilisation efficientes des terrains et des biens publics.
Outre les résultats positifs mentionnés précédemment, deux ans après la mise en œuvre de la loi sur la vente aux enchères de biens, certaines limites et lacunes sont apparues. L'une d'elles réside dans le fait que la loi ne réglemente pas de manière précise et uniforme les délais de dépôt des acomptes et des offres. De ce fait, au sein d'une même province, chaque organisme organisateur de ventes aux enchères fixe des délais différents. Par exemple, certains exigent un dépôt avant 16 h, tandis que le dépôt des offres est fixé à 17 h le même jour (soit une heure de décalage).
L’exploitation des failles du processus d’enchères par les parties prenantes pour « organiser » l’acquisition de parcelles de terrain sans enchères, dans le but de remporter l’enchère au prix minimum (ou à un prix nettement inférieur à leur valeur réelle), constitue également un risque majeur entraînant des pertes de recettes pour le budget de l’État et créant un manque de transparence.
Actuellement, dans de nombreuses localités, chaque parcelle de terrain mise aux enchères attire généralement entre trois et cinq organisations concurrentes. Cependant, au lieu de sélectionner une organisation impartiale comme le prévoit la circulaire n° 19/2024, certaines localités font preuve de favoritisme et accordent la « priorité » à des entités qu’elles connaissent bien, en imposant des conditions supplémentaires plutôt que de procéder à une sélection objective conforme à la réglementation. Cette pratique pervertit l’objectif de la vente aux enchères et exige une discipline plus rigoureuse afin de prévenir la spéculation et la manipulation des prix.
Suite à la découverte de cette situation, début avril 2026, le Centre de services de vente aux enchères d'actifs a soumis une proposition au ministère de la Justice afin de conseiller au Comité populaire provincial de modifier la décision n° 07/2021 pour « combler » la lacune qui empêchait les organisations et les particuliers participant aux ventes aux enchères de terrains de connaître ou de prévoir le montant du dépôt approprié pour chaque parcelle ; et, dans le même temps, d'uniformiser le délai de soumission des demandes et de dépôt des fonds selon un calendrier unique dans toute la province.
Lors de plusieurs ventes aux enchères de terrains récentes, nous avons constaté que de nombreux motifs de disqualification sont observés, notamment des erreurs dans la saisie du montant en toutes lettres sur le bordereau d'enchères, des offres incorrectes ou effacées, des informations horaires imprécises ou manquantes, une numérotation incorrecte des parcelles ou encore l'inscription d'une parcelle non répertoriée dans le plan d'aménagement du territoire concerné.
M. Bui Thai Tho, chef du département d'assistance juridique du ministère de la Justice, a suggéré que les autorités locales diffusent clairement la réglementation relative aux enchères valides. En cas de situation suspecte, l'équipe de surveillance doit mener une enquête immédiate et contrôler de près la pratique consistant à inclure les offres les plus élevées dans le groupe des offres invalides afin de les éliminer et de se réserver le droit d'acquérir le bien pour un tiers à des fins personnelles, ce qui engendre des pertes budgétaires.
Récemment, face à la reprise du marché immobilier, le nombre d'enchérisseurs dans certaines zones d'aménagement a fortement augmenté, entraînant des enchères deux à trois fois supérieures au prix de départ. Notamment, la participation de groupes spéculatifs à certaines ventes aux enchères de terrains résidentiels a provoqué la réapparition de manipulations de prix. En 2026, des cas de perte de dépôts ont été constatés dans la zone de vente aux enchères de terrains de la commune de Kim Lien.
Lors d'une vente aux enchères dans la commune de Trung Loc, il est à noter que le nombre de votes valides, une fois les résultats annoncés, était supérieur au nombre de votes comptabilisés et rendus publics au préalable, provoquant la réaction de nombreux enchérisseurs. Cet incident a contraint les autorités compétentes à mener une enquête et à clarifier la situation, mais il a néanmoins semé le doute au sein de la population quant à la fiabilité du processus de vote.
Un représentant du service d'assistance juridique du ministère de la Justice a également déclaré : « Le ministère n'a pas connaissance de cas similaires, mais si des indices apparaissent, l'équipe de supervision demandera aux autorités compétentes d'enquêter, de consigner les conclusions et de surveiller le processus de vente aux enchères. Dans les cas les plus graves, les résultats de la vente pourront être annulés. »
En 2026, la province de Nghệ An prévoit de mettre aux enchères 23 parcelles de terrain, totalisant 21 hectares. Sur ces 11 parcelles, 8 sont destinées à accueillir les sièges d'agences et d'unités administratives. Par conséquent, selon M. Nguyen Trung Long, chef du Département de la gestion des prix et des biens publics du Département provincial des finances : « Pour la mise aux enchères de terrains appartenant au domaine public, les entités concernées doivent procéder à une évaluation des actifs et élaborer des plans de gestion conformément à l'article 37 du décret 186/2025, lesquels seront ensuite examinés par le Département provincial des finances. » Sur instruction du Comité populaire provincial, le Centre provincial de développement du fonds foncier demande aux communes et aux quartiers d'adapter les plans de zonage (au 1/2000 ou au 1/500) et autres paramètres d'aménagement afin d'accélérer la vente aux enchères de ces parcelles.
