Le logement social présente encore de nombreuses lacunes qu'il convient de corriger.

L'offre de logements sociaux, de logements locatifs, de logements en location-accession et de terrains destinés à la construction de logements sociaux fait l'objet d'une attention particulière de la part des organismes de gestion étatiques, car de nombreuses lacunes dans le processus de mise en œuvre doivent être corrigées.

Zone de logements sociaux dans la commune de Dang Xa, district de Gia Lam (Hanoï). Terrains constructibles limités.

Plus précisément, Hanoï met en œuvre 14 projets destinés aux personnes à faibles revenus, représentant la construction d'environ 11 900 logements. Hô Chi Minh-Ville met en œuvre 9 projets similaires, représentant la construction d'environ 7 200 logements.

Cependant, la mise en œuvre des projets de logements sociaux reste confrontée à des difficultés et des limites.

Plus précisément, l'offre de logements sociaux est insuffisante, notamment dans les grandes villes comme Hanoï et Hô Chi Minh-Ville. On constate également un manque de terrains disponibles pour investir dans la construction de logements sociaux bien situés ; de nombreuses zones industrielles ont été créées, mais sans prévoir de terrains pour la construction de logements pour les travailleurs.

De plus, certaines localités n'ont pas alloué les 20 % de terrains requis dans les nouvelles zones urbaines et les projets de logements commerciaux à la construction de logements sociaux.

À Hanoï, une inspection des parcelles réservées à la construction de logements sociaux (20 % de la surface constructible) dans 12 projets a révélé que 11 d'entre eux avaient effectivement réservé des terrains à cet effet. Cependant, ces terrains étaient en grande partie détournés de leur usage initial.

Sur les 11 projets, seuls 3 sont développés en tant que logements sociaux ; 3 projets ont été convertis en logements de relogement, et 3 projets ont été convertis en logements commerciaux ou ont vu leurs droits d'utilisation des sols mis aux enchères.

Les promoteurs se montrent peu enclins à défricher les terrains pour la construction de logements sociaux. Actuellement, 11 parcelles de terrain, couvrant environ 8 696 hectares, sont réservées à cet usage dans le cadre de divers projets, mais seules 4 parcelles, soit 5 601 hectares, ont été défrichées.

Certaines incitations à l'investissement dans la construction de logements sociaux (telles que le soutien à la construction d'infrastructures à l'intérieur et à l'extérieur des limites du projet et le soutien des budgets locaux...) n'ont pas reçu l'attention qu'elles méritent ; le niveau de ces incitations dépend des conditions de chaque localité, ce qui explique leur incapacité à inciter les entreprises à investir dans la construction de logements pour les travailleurs des parcs industriels.

En réalité, seules quelques localités, comme Da Nang, Thanh Hoa, Bac Ninh et Thai Nguyen, ont manifesté un intérêt certain et mis en œuvre des politiques de soutien spécifiques aux investisseurs. D'autres localités, y compris certaines grandes villes, ne disposent pas de mécanismes d'incitation et de soutien locaux adaptés pour encourager les entreprises à participer à la construction de logements sociaux. De ce fait, le nombre d'investisseurs impliqués dans la construction de logements sociaux et de logements locatifs demeure très limité.

Les entreprises ne sont pas encore enthousiastes à l'idée de louer des biens immobiliers.

Selon les enquêtes, Hanoï ne compte actuellement que 3 projets de logements sociaux en location ou en location-accession (utilisant 20 % du fonds foncier) : le projet CT19 dans la zone urbaine de Viet Hung (district de Long Bien) avec 515 appartements ; un projet de location-accession avec 300 appartements également dans la même zone urbaine ; et un projet de location-accession de 300 appartements dans la zone urbaine de Dang Xa, dont la construction a récemment commencé en mai par Viglacera.

Cependant, la réalité montre également que l'offre de logements sociaux locatifs dans les grandes villes est insuffisante, car de nombreuses entreprises immobilières ne sont pas enthousiastes à l'égard de ce type de logement. Même le budget global alloué au logement social reste insuffisant, et celui consacré au logement social locatif ou à la location-accession est encore plus réduit.

La plupart des entreprises privilégient l'investissement dans la construction de logements destinés à la vente afin de rentabiliser rapidement leur capital. En revanche, la construction de logements sociaux locatifs exige un délai de retour sur investissement plus long. C'est pourquoi les promoteurs immobiliers se montrent peu enthousiastes à l'égard de ce type de logement.

M. Tran Anh Tuan, directeur de la société d'investissement et de développement des infrastructures Viglacera, a déclaré : « Si ce n'était pas obligatoire, personne ne souhaiterait construire de logements sociaux locatifs, car cela reviendrait à investir une somme importante pour un faible retour sur investissement. Mais, par souci de responsabilité envers la communauté et pour préserver la réputation de notre entreprise, nous consacrons 20 % de notre fonds de logements sociaux à la location ou à la location-accession à un prix préférentiel d'environ 25 000 VND/m². »²"

Selon M. Tuan, sur un total de 1 500 logements sociaux dans la phase 3 du quartier urbain de Dang Xa, l’investisseur en réservera 20 % à la location, 20 % à la location-accession et le reste à la vente. Ainsi, un appartement à louer aura une superficie moyenne d’environ 50 m².²Cela ne coûte qu'environ 1,2 million de VND/mois, alors qu'en dehors de la zone urbaine, le loyer d'un appartement similaire est d'environ 2,6 millions de VND/mois.

Il est de notoriété publique que, pour favoriser le développement du logement social locatif, le projet de loi sur le logement (modifié) consacre un chapitre entier à la réglementation des politiques de logement social. Ce chapitre prévoit notamment des mesures fiscales et des crédits d'État préférentiels ; des exonérations et des réductions de taxes foncières ; ainsi que diverses formes d'aides financières destinées à permettre aux personnes défavorisées d'améliorer leurs conditions de logement. Le projet de loi stipule également que les collectivités locales doivent aménager des zones spécifiques pour le développement de projets de logements sociaux locatifs.

Selon chinhphu.vn