De nombreux ménages de Nghe An « choqués » par la nouvelle taxe sur la conversion de l'utilisation des terres

Augmentation de la taxe de conversion de l'utilisation des terres

Après avoir reçu l'avis de taxe de conversion foncière de sa famille, Mme Tran Van Anh, du quartier de Hung Loc (ville de Vinh), a déclaré : « Ma famille était sous le choc. » Mme Van Anh a partagé sur sa page Facebook personnelle que, inquiète des augmentations de taxes, sa famille avait déposé une demande de conversion foncière le 16 mai (alors que l'ancienne liste des prix des terrains était en vigueur). Cependant, pour une raison inconnue, ce n'est que le 19 mai que la demande a été reçue et transmise à l'administration fiscale en juin. La décision n° 18/2025/QD-UB du Comité populaire provincial du 21 mai 2025, modifiant et complétant la décision n° 45/2019/QD-UB relative à la promulgation de la liste des prix des terrains de l'ancienne ville de Cua Lo et la décision n° 57/2019/QD-UBND relative à la promulgation de la liste des prix des terrains de la ville de Vinh pour la période 2019-2024, est entrée en vigueur.

Selon Mme Van Anh, le prix après changement de destination est de 15 millions de VND/m² ; famille inscrite pour déménager à 300 m²Le montant total des taxes foncières et des droits d'enregistrement, calculé par le Département des impôts, s'élève à 4 497 milliards de VND. Cette dette financière laisse Mme Van Anh, mais aussi toute sa famille, stupéfaite !

M. Vo Hong Hai, chef adjoint du bureau du Comité populaire de la ville de Vinh, en charge du Centre de services de l'administration publique, a déclaré : « Depuis l'application de la nouvelle liste de prix des terrains, ce cas n'est pas unique. Plus récemment, en juin, une famille de trois frères de la commune de Hung Hoa (ville de Vinh) avait obtenu un terrain avant 1980, avait construit une maison et souhaitait maintenant en modifier la destination afin de séparer le titre de propriété des parents pour les frères. Initialement, la famille prévoyait de dépenser environ 1,4 milliard de VND pour modifier la destination selon l'ancienne liste de prix, mais avec l'application de la nouvelle liste de prix, ce montant s'est élevé à près de 11 milliards de VND, soit neuf fois plus. »

De même, un autre cas dans la commune de Phuc Tho a également fait l'objet d'un dossier visant à modifier l'usage prévu de près de 500 m2.²Le jardin de ses parents, transformé en terrain résidentiel, a été « choqué » lorsque le montant de la taxe pour changer de destination s'est élevé à plus de 6 milliards de VND.

Un représentant du Centre de services administratifs de la ville de Vinh a également indiqué que depuis l'entrée en vigueur de la nouvelle grille tarifaire, le nombre de demandes de conversion d'affectation des sols déposées au Centre a diminué. Cependant, comme il ne reste que quelques jours avant l'entrée en vigueur officielle du modèle de gouvernement local à deux niveaux, de nombreuses personnes se précipitent encore pour déposer leurs documents administratifs.

Lors d'un entretien avec nous, M. Nguyen Cong Thanh, directeur du Bureau provincial d'enregistrement foncier, a déclaré : « C'est ce que le Département des ressources naturelles et de l'environnement (aujourd'hui le Département de l'agriculture et de l'environnement) a clairement indiqué dans ses campagnes de propagande et de diffusion de la loi foncière de 2024 et du décret n° 103/2024/ND-CP sur les redevances et les loyers fonciers. » Par conséquent, face à l'acceptation massive du changement par les habitants de la ville de Vinh et des environs et à la rapidité des démarches pour modifier leur destination, le Bureau provincial d'enregistrement foncier a également demandé à ses antennes de se charger de la réception des documents nécessaires pour résoudre le problème.

En apprenant davantage, nous avons appris que le décret 103/2024/ND-CP relatif aux redevances foncières et aux loyers fonciers a été modifié. Au lieu de payer 45 à 50 % des redevances foncières, le paiement de la totalité des redevances est désormais requis en cas de changement d'affectation. La liste des prix des terrains pour la période 2019-2024 était relativement basse ; la nouvelle liste actualise désormais les prix du marché à la hausse, ce qui choque de nombreuses personnes.

Par exemple, selon les recherches, pour certains itinéraires et emplacements dans le quartier de Hung Loc ou le quartier de Nghi Duc, commune de Nghi Phong, si auparavant, l'ancienne liste de prix des terrains ne fluctuait que de 3 à 5 millions de VND/m²ou au maximum seulement 5 à 7 millions de VND/m², mais maintenant il a grimpé en flèche à 17-20 millions de VND, voire plus de 40 millions de VND/m²!

Des représentants du Département de l'Agriculture et de l'Environnement de certains districts et villes ont également indiqué que, dans certaines localités, les prix des terrains ont été multipliés par dix, ce qui entraîne une multiplication des obligations financières en cas de changement de destination. Bien que les particuliers et les entreprises aient encore des avis, la réglementation relative aux tarifs fonciers est entrée en vigueur ; le service des impôts doit donc l'appliquer et toute personne souhaitant modifier la destination doit s'y conformer.

Solution « raisonnable et émotionnelle » ?

L'inquiétude de nombreuses personnes réside dans le fait qu'auparavant, conformément aux dispositions de la loi sur la taxe foncière et du Code civil, lorsque les parents lèguent, donnent, donnent ou divisent des terrains à leurs enfants, ceux-ci sont exonérés ou voient leurs frais de conversion foncière réduits, ne payant que les droits d'enregistrement. Cependant, conformément à la loi foncière et à l'article 8 du décret 103/2024/ND-CP relatif aux taxes foncières et à la rente foncière, ces dispositions ont été abrogées.

Au lieu de cela, dans la section 2, les articles 17, 18 et 19 du décret 103/2024/ND-CP sur l'exonération et la réduction des taxes foncières ne s'appliquent qu'aux cas d'attribution de terres, de changement d'affectation des terres dans les zones frontalières, les îles ; les zones présentant des difficultés particulières ou l'attribution de terres à des projets de logements sociaux, aux personnes ayant rendu des services méritoires à la révolution..., avec des réductions de 50% à 20% des taxes foncières...

Jusqu'à présent, le décret n° 103/2024/ND-CP ne mentionne aucun cas où les parents des zones urbaines ou du delta donnent ou donnent à leurs enfants, ou changent la destination d'un autre terrain en terrain résidentiel, et sont exemptés ou voient leurs frais d'utilisation du terrain réduits.

De toute évidence, en peu de temps, les prix des terrains ont augmenté de manière excessive et les parents doivent s'acquitter d'une taxe de conversion élevée pour convertir leur terrain en terrain résidentiel et en parcelles séparées pour leurs enfants, ce qui crée des difficultés. Une solution « raisonnable et bienveillante » est nécessaire.

L'enquête sur la réception et le traitement des dossiers fonciers à Vinh a révélé une certaine confusion, certains services, bureaux, arrondissements et communes appliquant des délais différents pour la nouvelle liste de prix. Certains services et bureaux expliquent qu'elle entrera en vigueur le 9 mai 2025, conformément à la résolution n° 03/2025/NQHD du Conseil populaire provincial. Or, selon le Service des impôts de la zone X, Vinh applique la date du 21 mai 2025, date à laquelle la décision n° 18/2025/QD-UB du Comité populaire provincial détaillant la liste de prix des terrains à Vinh entrera officiellement en vigueur. Sauf indication contraire, les dossiers soumis avant le 21 mai 2025 s'appliquent à l'ancienne liste de prix des terrains.

Selon le responsable du Bureau provincial d'enregistrement foncier, si les citoyens sont soumis à des taxes de conversion foncière excessivement élevées, comme indiqué ci-dessus, ils peuvent interrompre la conversion foncière et conserver la propriété des terres précédemment attribuées. Les familles peuvent donner ou transmettre à leurs enfants par voie de pacte civil et attendre que les conditions soient remplies pour finaliser les procédures de conversion d'un terrain de jardin ou autre en terrain résidentiel pour la construction de maisons, ou de transfert…

Par ailleurs, selon nos informations, suite à la publication du décret 103/2024/ND-CP, en raison de certaines lacunes, notamment concernant la réglementation relative à la perception de 100 % des redevances foncières lors de la conversion d'un terrain en terrain résidentiel, les ministères, les services et les collectivités locales ont proposé au gouvernement d'envisager de modifier ce décret et de revenir au taux de conversion précédent de 50 %. Le pouvoir décisionnel appartient au gouvernement.

Français D'autre part, concernant la liste des prix des terrains dans la province de Nghe An, bien que la résolution n° 03/2025/NQ-HDND modifiant et complétant la résolution n° 19/2019/NQ-HDND du Conseil populaire provincial ait approuvé la liste des prix des terrains à Nghe An pour la période 2019-2024, la nouvelle liste des prix des terrains a été approuvée, dans laquelle certaines zones et emplacements ont été ajustés à la hausse par rapport à la précédente. Actuellement, la résolution n° 03/2025/NQ-HD-ND du Conseil populaire provincial est entrée en vigueur. Cependant, actuellement, conformément à la loi foncière de 2024, la liste des prix des terrains dans chaque province sera ajustée et mise à jour annuellement par la province. Il est connu que le Comité populaire provincial demande aux districts, aux villes et au Comité populaire de la ville de Vinh d'ordonner aux quartiers et aux communes (et aux nouveaux quartiers après le 1er juillet 2025) d'enquêter et de collecter les listes de prix des terrains pour 2026. Si une zone ou une localité présente des lacunes et est demandée par la population et les localités, elle sera également soumise à examen et ajustement en conséquence.