De nombreux ménages de Nghe An sont « choqués » par la nouvelle taxe sur la conversion des terres.

La taxe sur la conversion des terres augmente sensiblement.

Après avoir reçu l'avis de taxe de changement d'affectation des sols concernant sa famille, Mme Tran Van Anh, habitante du quartier de Hung Loc (ville de Vinh), s'est exclamée : « Ma famille est sous le choc ! » Mme Van Anh a expliqué sur sa page Facebook personnelle que, face à cette hausse de taxe, sa famille avait déposé une demande de changement d'affectation des sols le 16 mai (alors que l'ancien barème des prix fonciers était encore en vigueur). Cependant, pour diverses raisons, la demande n'a été acceptée que le 19 mai et transmise à l'administration fiscale en juin. C'est à ce moment-là que la décision n° 18/2025/QD-UB du Comité populaire provincial, en date du 21 mai 2025, modifiant et complétant la décision n° 45/2019/QD-UB relative à la publication du barème des prix fonciers dans la commune de Cua Lo (anciennement) et la décision n° 57/2019/QD-UBND relative à la publication du barème des prix fonciers dans la ville de Vinh pour la période 2019-2024, est entrée en vigueur.

Selon Mme Van Anh, le prix après changement de destination du terrain est de 15 millions de VND/m².² La famille a fait une demande de déménagement à 300 m.²Le terrain ayant été transformé de jardin en terrain résidentiel, la taxe de changement d'affectation et les frais d'enregistrement s'élevaient à 4,497 milliards de VND, selon les calculs des autorités fiscales. Cette charge financière a profondément choqué Mme Van Anh et toute sa famille !

M. Vo Hong Hai, chef adjoint du bureau du Comité populaire de la ville de Vinh, en charge du Centre de services administratifs publics, a déclaré : « Depuis l’application du nouveau barème foncier, ce cas n’est pas isolé. En juin dernier, une famille de trois frères de la commune de Hung Hoa (ville de Vinh) possédait un terrain attribué avant 1980, sur lequel ils avaient construit des maisons. Ils souhaitaient désormais modifier la destination du terrain afin d’en obtenir le titre de propriété distinct de celui de leurs parents. Initialement, la famille avait estimé le coût de cette modification à environ 1,4 milliard de VND selon l’ancien barème. Après application du nouveau barème, ce coût s’élevait à près de 11 milliards de VND, soit neuf fois plus. »

De même, un autre cas dans la commune de Phuc Tho concernait également le traitement d'une demande de changement de destination d'un terrain de près de 500 mètres carrés.²Les parents ont été choqués de voir leur jardin transformé en terrain résidentiel, et la taxe de conversion s'élevait à plus de 6 milliards de VND.

Les représentants du Centre de services administratifs publics de la ville de Vinh ont également indiqué que, depuis la mise en œuvre de la nouvelle grille tarifaire, le nombre de demandes de changement d'affectation des sols traitées par le Centre a diminué. Cependant, à quelques jours de l'entrée en vigueur officielle du modèle de gouvernement local à deux niveaux, nombreux sont ceux qui s'empressent encore de déposer leurs documents administratifs.

Lors d'un entretien avec nous, M. Nguyen Cong Thanh, directeur du Bureau provincial d'enregistrement des droits d'utilisation des terres, a déclaré : « Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement (désormais ministère de l'Agriculture et de l'Environnement) l'a clairement indiqué lors de la diffusion et de la mise en œuvre de la loi foncière de 2024 et du décret 103/2024/ND-CP relatif aux redevances d'utilisation et de location des terres. Par conséquent, face à l'afflux de demandes de changement d'affectation des terres à Vinh et dans les environs, le Bureau provincial d'enregistrement des terres a également demandé à ses antennes de recevoir et de traiter les dossiers. »

Des investigations complémentaires ont révélé que le décret 103/2024/ND-CP relatif aux redevances d'utilisation et de location des terrains a été modifié. Au lieu de s'acquitter de 45 à 50 % de la redevance, il faut désormais payer la totalité en cas de changement de destination. Le barème des prix fonciers pour la période 2019-2024 était relativement bas, mais le nouveau barème, mis à jour pour refléter les prix du marché, affiche une hausse significative, et ce nouveau taux d'imposition a surpris de nombreuses personnes.

Par exemple, selon nos recherches, dans certains quartiers et localités du quartier de Hung Loc ou du quartier de Nghi Duc, commune de Nghi Phong, l'ancien tarif foncier variait auparavant de seulement 3 à 5 millions de VND/m².²Ou, au maximum, ce serait seulement 5 à 7 millions de VND/m².²Mais aujourd'hui, il a explosé pour atteindre 17 à 20 millions de VND, voire plus de 40 millions de VND/m².²!

Des représentants du ministère de l'Agriculture et de l'Environnement de plusieurs districts et villes ont également indiqué que, dans certaines localités, le prix des terrains a décuplé, entraînant une hausse proportionnelle des charges financières liées à un changement d'affectation des sols. Malgré les inquiétudes persistantes des résidents et des entreprises, la réglementation relative aux barèmes fonciers est entrée en vigueur ; l'administration fiscale est donc tenue de l'appliquer et toute personne souhaitant modifier l'affectation de ses terres doit s'y conformer.

Une solution à la fois raisonnable et empathique ?

De nombreuses personnes s'inquiètent car, auparavant, selon la loi relative à la taxe de conversion foncière et le Code civil, les parents qui léguaient, donnaient ou partageaient des terres à leurs enfants étaient exemptés ou bénéficiaient d'une réduction de cette taxe, et n'avaient à payer que les frais d'enregistrement. Or, actuellement, en vertu de la loi foncière et de l'article 8 du décret 103/2024/ND-CP relatif aux taxes foncières et aux redevances de location, cette disposition n'est plus applicable.

En revanche, la section 2, articles 17, 18 et 19 du décret 103/2024/ND-CP relatif à l'exonération et à la réduction de la taxe foncière ne s'appliquent qu'aux cas d'attribution de terrains, de changement de destination des terrains dans les zones frontalières, les îles, les zones particulièrement difficiles ou d'attribution de terrains pour des projets de logements sociaux, les personnes ayant rendu des services méritoires à la révolution, etc., avec des réductions allant de 50 % à 20 % des taxes foncières respectivement…

À ce jour, le décret n° 103/2024/ND-CP n'inclut aucun cas où les parents résidant dans des zones urbaines ou de plaine donnent ou transfèrent des terres à leurs enfants, ou convertissent des terres d'autres fins en terres résidentielles, sont exemptés ou ont droit à une réduction des frais d'utilisation des terres.

De toute évidence, l'augmentation spectaculaire des prix fonciers en si peu de temps, et l'obligation pour les parents de payer des taxes de conversion élevées lorsqu'ils changent la destination d'un terrain, passant de jardin à zone résidentielle, en vue de le subdiviser pour leurs enfants, engendrent des difficultés pour la population et nécessitent une solution à la fois raisonnable et humaine.

Une enquête sur le traitement des documents fonciers à Vinh révèle une confusion actuelle quant à l'application du nouveau barème des prix du foncier par les différents services, arrondissements et communes. Certains services expliquent que le nouveau barème entre en vigueur le 9 mai 2025, conformément à la résolution 03/2025/NQ-HD du Conseil populaire provincial. Cependant, selon le service des impôts de la région X, la ville de Vinh applique le nouveau barème à compter du 21 mai 2025, date d'entrée en vigueur de la décision n° 18/2025/QD-UB du Comité populaire provincial détaillant le barème des prix du foncier pour Vinh. Les documents déposés avant le 21 mai 2025 seront soumis à l'ancien barème, sauf stipulation contraire.

Selon le directeur du Bureau provincial d'enregistrement foncier, lorsque des citoyens sont soumis à des taxes de conversion foncière excessives, comme décrit précédemment, ils peuvent suspendre la procédure de conversion. Les terrains qui leur avaient été attribués restent alors la propriété de leurs parents. La famille peut ensuite les transmettre à ses enfants par donation et attendre que les conditions soient favorables pour procéder à la conversion de ces terrains (jardins, etc.) en terrains résidentiels (construction de maisons, transfert de propriété, etc.).

Par ailleurs, selon les informations dont nous disposons, suite à la publication du décret 103/2024/ND-CP, et en raison de certaines lacunes, notamment la réglementation relative à la perception de 100 % des frais d'utilisation du sol lors de la conversion d'un terrain en zone résidentielle, les ministères, les secteurs et les collectivités locales ont proposé au gouvernement d'envisager de modifier ce décret et de rétablir le taux antérieur de 50 % pour les frais de conversion. Le pouvoir de décision en la matière relève du gouvernement.

En revanche, concernant les prix fonciers dans la province de Nghệ An, bien que la résolution n° 03/2025/NQ-HĐND modifiant et complétant la résolution n° 19/2019/NQ-HĐND du Conseil populaire provincial ait approuvé la grille tarifaire pour la période 2019-2024, cette nouvelle grille affiche des hausses significatives dans certaines zones et localités. La résolution n° 03/2025/NQ-HĐ-ND est actuellement en vigueur. Toutefois, conformément à la loi foncière de 2024, la grille tarifaire de chaque province sera ajustée et mise à jour annuellement par cette dernière. Il est entendu que le Comité populaire provincial ordonne aux districts, aux villes et au Comité populaire de la ville de Vinh de donner instruction aux quartiers et aux communes (et aux nouveaux quartiers après le 1er juillet 2025) de réaliser des relevés et d'établir des listes de prix fonciers pour 2026. Si une zone ou une localité présente des insuffisances et reçoit des recommandations de la part des résidents ou des autorités locales, celles-ci seront soumises à examen et ajustées en conséquence.