De nombreux ménages de Nghệ An se disent « choqués » par la nouvelle taxe sur la conversion des terres.

La taxe sur la conversion des terres a augmenté.

Après avoir reçu l'avis d'imposition relatif au changement de destination du terrain de sa famille, Mme Tran Van Anh, habitante du quartier de Hung Loc (ville de Vinh), s'est exclamée : « Ma famille est sous le choc ! » Mme Van Anh a expliqué sur sa page Facebook personnelle que, par crainte d'une hausse des impôts, sa famille avait déposé une demande de changement de destination le 16 mai (alors que l'ancien barème foncier était en vigueur). Or, pour des raisons inconnues, la demande n'a été reçue que le 19 mai et transmise à l'administration fiscale en juin. C'est alors que la décision n° 18/2025/QD-UB du Comité populaire provincial, en date du 21 mai 2025, modifiant et complétant la décision n° 45/2019/QD-UB relative à la promulgation de l'ancien barème foncier de la ville de Cua Lo et la décision n° 57/2019/QD-UBND relative à la promulgation du barème foncier de la ville de Vinh pour la période 2019-2024, est entrée en vigueur.

Selon Mme Van Anh, le prix après changement de destination est de 15 millions de VND/m².² ; famille enregistrée pour déménager à 300 m²Le montant total des taxes sur le changement d'affectation des sols et les frais d'enregistrement, calculé par le service des impôts, s'élève à 4 497 milliards de VND. Cette somme exorbitante a stupéfié Mme Van Anh et toute sa famille !

M. Vo Hong Hai, chef adjoint du bureau du Comité populaire de la ville de Vinh, en charge du Centre de services administratifs, a déclaré : « Depuis l’application du nouveau barème foncier, ce cas n’est pas isolé. En juin dernier, une famille de trois frères de la commune de Hung Hoa (ville de Vinh) avait obtenu un terrain avant 1980, y avait construit une maison et souhaitait désormais en changer la destination afin de séparer la propriété de celle de leurs parents. Initialement, la famille prévoyait de dépenser environ 1,4 milliard de VND pour ce changement de destination selon l’ancien barème, mais avec le nouveau, le coût s’élevait à près de 11 milliards de VND, soit neuf fois plus. »

De même, un autre cas dans la commune de Phuc Tho a également fait l'objet d'un dossier visant à changer la destination d'une surface de près de 500 m².²Le terrain horticole de leurs parents, converti en terrain résidentiel, a été « choqué » lorsque le montant de la taxe pour le changement de destination a atteint plus de 6 milliards de VND.

Un représentant du Centre de services administratifs de la ville de Vinh a également indiqué que depuis l'application du nouveau barème, le nombre de demandes de changement d'affectation des sols traitées par le Centre a diminué. Cependant, à quelques jours de l'entrée en vigueur officielle du modèle de gouvernement local à deux niveaux, nombreux sont ceux qui s'empressent encore de déposer leurs documents administratifs.

M. Nguyen Cong Thanh, directeur du Bureau provincial d'enregistrement foncier, a déclaré lors d'un entretien : « Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement (désormais ministère de l'Agriculture et de l'Environnement) l'a clairement indiqué dans ses campagnes de communication et de diffusion de la loi foncière de 2024 et du décret 103/2024/ND-CP relatif aux redevances et loyers fonciers. Par conséquent, face à l'adhésion massive des habitants de Vinh et des environs à cette modification et à leur empressement à entreprendre les démarches nécessaires, le Bureau provincial d'enregistrement foncier a également demandé à ses antennes de centraliser les documents afin de faciliter les démarches. »

En nous renseignant davantage, nous avons appris que le décret 103/2024/ND-CP relatif aux redevances et loyers fonciers a été modifié. Au lieu de payer 45 à 50 % des redevances, il faut désormais s'acquitter de 100 % de ces redevances en cas de changement de destination. Le barème des prix fonciers pour la période 2019-2024 était relativement bas ; le nouveau barème, qui réévalue les prix du marché, les fait augmenter, et ce nouveau taux d'imposition a surpris de nombreuses personnes.

Par exemple, selon des recherches, certains itinéraires et emplacements dans les quartiers de Hung Loc ou de Nghi Duc, commune de Nghi Phong, avaient auparavant un prix du terrain oscillant entre 3 et 5 millions de VND/m².²ou tout au plus 5 à 7 millions de VND/m²mais maintenant, il a explosé pour atteindre 17 à 20 millions de VND, voire plus de 40 millions de VND/m².²!

Des représentants des services de l'agriculture et de l'environnement de certains districts et villes ont également indiqué que, dans certaines localités, le prix des terrains a été multiplié par plusieurs dizaines, entraînant ainsi une augmentation considérable des coûts en cas de changement de destination. Malgré les réticences des particuliers et des entreprises, la réglementation relative aux tarifs fonciers est désormais en vigueur. Le service des impôts est donc tenu de l'appliquer et toute personne souhaitant changer la destination d'un terrain doit s'y conformer.

Solution « raisonnable et émotionnelle » ?

Ce qui inquiète beaucoup de gens, c'est que, auparavant, selon les dispositions de la loi relative à la taxe de conversion foncière et du Code civil, lorsque des parents lèguent, donnent ou partagent des parcelles de terrain à leurs enfants, ces derniers étaient exonérés ou bénéficiaient d'une réduction des frais de conversion foncière et ne devaient s'acquitter que des frais d'enregistrement. Or, actuellement, en vertu de la loi foncière et de l'article 8 du décret 103/2024/ND-CP relatif aux redevances et loyers fonciers, ces dispositions ne sont plus en vigueur.

En revanche, la section 2, articles 17, 18 et 19 du décret 103/2024/ND-CP relatif à l'exemption et à la réduction des taxes foncières ne s'appliquent qu'aux cas d'attribution de terrains, de changement de destination des terrains dans les zones frontalières, les îles, les zones présentant des difficultés particulières ou l'attribution de terrains pour des projets de logements sociaux, les personnes ayant rendu des services méritoires à la révolution..., avec des réductions de 50 % à 20 % des taxes foncières...

Jusqu'à présent, le décret n° 103/2024/ND-CP ne prévoit aucun cas où des parents dans les zones urbaines ou deltaïques donnent ou lèguent à leurs enfants, ou changent la destination d'un terrain d'un autre type en terrain résidentiel, et sont exemptés ou voient leurs frais d'utilisation du terrain réduits.

Il est évident qu'en très peu de temps, le prix des terrains a explosé et que les parents doivent s'acquitter d'une taxe de conversion élevée pour transformer leurs jardins en terrains résidentiels ou créer des parcelles séparées pour leurs enfants, ce qui engendre des difficultés. Une solution raisonnable et humaine est indispensable.

L'enquête menée sur la réception et le traitement des dossiers fonciers à Vinh a révélé une certaine confusion : certains services, bureaux, quartiers et communes appliquent des calendriers différents pour la nouvelle grille tarifaire. Certains services et bureaux indiquent que la résolution 03/2025/NQHD du Conseil populaire provincial entrera en vigueur le 9 mai 2025. Cependant, le service des impôts de la zone X de Vinh applique la date du 21 mai 2025, date à laquelle la décision n° 18/2025/QD-UB du Comité populaire provincial, détaillant la grille tarifaire foncière de Vinh, entrera officiellement en vigueur. Les dossiers déposés avant le 21 mai 2025 sont soumis à l'ancienne grille tarifaire, sauf indication contraire.

Selon le directeur du Bureau provincial d'enregistrement foncier, si des citoyens sont soumis à une taxe de changement d'affectation des sols excessive, comme indiqué précédemment, ils peuvent interrompre le processus de changement. Le terrain initialement attribué reste la propriété de leurs parents. La famille peut alors le transmettre à ses enfants par le biais d'accords civils et attendre que les conditions soient réunies pour finaliser les démarches de changement d'affectation, par exemple de terrain de jardin en terrain résidentiel, afin d'y construire des maisons ou d'en transférer la propriété.

Par ailleurs, selon les informations dont nous disposons, suite à la publication du décret 103/2024/ND-CP, et en raison de certaines lacunes, notamment la réglementation relative à la perception de 100 % des taxes d'utilisation du sol lors de la conversion d'un terrain en zone résidentielle, les ministères, les services et les collectivités locales ont proposé au gouvernement d'envisager une modification de ce décret et de revenir au taux de conversion antérieur de 50 %. Le pouvoir de décision appartient au gouvernement.

En ce qui concerne le barème foncier de la province de Nghệ An, bien que la résolution n° 03/2025/NQ-HDND modifiant et complétant la résolution n° 19/2019/NQ-HDND du Conseil populaire provincial ait approuvé le barème foncier pour la période 2019-2024, un nouveau barème a été adopté, avec des prix revus à la hausse pour certaines zones et localités. La résolution n° 03/2025/NQ-HDND du Conseil populaire provincial est actuellement en vigueur. Toutefois, conformément à la loi foncière de 2024, le barème foncier de chaque province sera ajusté et mis à jour annuellement par la province concernée. Il est de notoriété publique que le Comité populaire provincial ordonne aux districts, aux villes et au Comité populaire de la ville de Vinh d'ordonner aux quartiers et aux communes (et aux nouveaux quartiers après le 1er juillet 2025) de recenser et de collecter les listes de prix fonciers pour 2026. Si une zone ou une localité présente des lacunes et en fait la demande, elle sera également soumise à examen et ajustée en conséquence.