Si le titre de propriété d'un terrain est enregistré au nom d'une personne et qu'un litige survient, la personne qui a payé pour le terrain peut-elle le récupérer ?
Pour des raisons personnelles, j'ai acheté un terrain d'une valeur de près de 2,5 milliards de VND, mais le titre de propriété est au nom d'une autre personne. En cas de litige ultérieur, cette personne pourra-t-elle récupérer le bien ? C'est la question posée par Mme TLC (quartier de Vinh Phu).
Répondre:
L'inscription d'un autre nom sur le titre de propriété lors de l'achat d'un terrain comporte de nombreux risques juridiques. Conformément à l'article 3, paragraphe 21, de la loi foncière de 2024, la personne dont le nom figure sur le certificat de droit d'usage du terrain est celle dont les droits d'usage sont reconnus par l'État. Cela signifie que, légalement, cette personne possède tous les droits sur le terrain, indépendamment de l'acheteur.
En cas de litige, la réglementation impose aux parties de recourir à la médiation auprès du Comité populaire de la commune où se situe le terrain. Ce n'est qu'en cas d'échec de la médiation que la partie intéressée peut saisir les tribunaux.
Pour recouvrer la propriété d'un bien immobilier, la personne qui a payé mais n'a pas fait enregistrer le bien à son nom doit prouver que l'enregistrement par un tiers était temporaire et qu'elle en était bien l'acquéreur. Les preuves pertinentes peuvent inclure : des accords écrits d'enregistrement temporaire (le cas échéant), des SMS, des courriels, des enregistrements audio de conversations, des témoignages et des preuves de virement bancaire lors du paiement du terrain.
Si le titulaire du titre de propriété refuse de coopérer au transfert de propriété, l'acquéreur du terrain est en droit d'intenter une action en justice. Cependant, la jurisprudence montre que ce type de litige est souvent long et complexe, car le titulaire du titre de propriété bénéficie généralement d'une position juridique plus favorable. Dans de nombreux cas, l'acquéreur perd définitivement ses droits sur le terrain, faute de pouvoir prouver qu'il avait mandaté un tiers pour détenir le titre de propriété en son nom.
En principe, la personne qui signe l'acte de transfert et obtient le titre de propriété est protégée par la loi. Cependant, si le tribunal constate que la personne désignée sur le titre n'est pas celle qui a effectivement payé le terrain, mais que cette dernière remplit toutes les conditions légales pour figurer sur le titre, le tribunal peut reconnaître les droits d'usage du terrain à cette dernière.
Dans le cas d'une personne demandant une procuration pour intenter une action en justice, sa demande peut être acceptée si elle peut prouver trois choses :
(1) Il existe un accord pour qu'une autre personne s'inscrive sous leur nom;
(2) C’est moi qui ai directement payé pour le terrain ;
(3) Je suis légalement éligible pour être nommé propriétaire des droits d’utilisation du terrain.
Si la valeur du bien immobilier augmente au fil du temps, l'investisseur doit également indemniser la personne dont le nom figure sur le titre de propriété pour ses efforts de gestion et d'entretien, conformément au précédent n° 02/2016/AL du Conseil des juges de la Cour suprême populaire.
À l'inverse, si la provenance des fonds ou l'existence d'un accord visant à détenir le bien au nom d'une autre personne ne peuvent être prouvées, le plaignant risque de perdre le procès et de perdre le droit de récupérer le bien.
Dans certains cas particuliers, notamment lorsque des citoyens vietnamiens résidant à l'étranger ne remplissent pas les conditions requises pour posséder un bien immobilier au Vietnam au moment de la transaction, même s'ils peuvent prouver qu'ils ont investi l'argent, le tribunal n'ordonne généralement que la restitution de la valeur monétaire, et non du bien lui-même, tout en exigeant une compensation pour les efforts de la personne dont le nom figure sur le titre de propriété.
Il ressort des faits exposés ci-dessus que les risques liés à l'inscription d'un tiers sur un titre de propriété sont très élevés, car tous les droits dépendent de la capacité de la personne ayant payé à faire enregistrer le titre à son nom en cas de litige. Par conséquent, cette option ne devrait être envisagée qu'en cas de force majeure, et un accord écrit clair et précis devrait être établi dès le départ afin d'éviter tout risque de perte, tant matérielle que financière.
