La nouvelle réglementation facilite la conversion des terrains de jardin en terrains résidentiels.
Le 11 décembre, l'Assemblée nationale a adopté la résolution n° 254/2025/QH, établissant plusieurs mécanismes et politiques visant à remédier aux difficultés et obstacles rencontrés dans la mise en œuvre de la loi foncière. Cette résolution entrera en vigueur le 1er janvier 2026 et, parmi ses nouveautés, la réduction des frais de conversion des terrains (jardins, étangs, terres agricoles) en terrains résidentiels constitue un point d'intérêt majeur.
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La résolution n° 254/2025/QH introduit plusieurs nouveautés par rapport à la loi foncière actuelle (loi foncière de 2024), notamment une disposition visant à réduire les obligations financières lors d'un changement de destination d'un terrain. Ainsi, à compter de 2026, les personnes qui transforment un terrain agricole, un jardin ou un étang situé sur la même parcelle qu'un terrain résidentiel en terrain résidentiel ne devront s'acquitter que de 30 à 50 % de la différence de taxe foncière, au lieu de 100 % actuellement.
Conformément à la résolution n° 254/2025/QH, pour les terrains de jardin, les terrains d'étang et les terrains agricoles situés sur la même parcelle qu'un terrain résidentiel lors de la conversion de la destination du terrain en terrain résidentiel (ainsi que dans certains cas similaires), la taxe d'utilisation du terrain est calculée comme suit : 30 % de la différence entre le prix du terrain résidentiel et le prix du terrain agricole pour la superficie située dans la limite d'allocation locale de terrains résidentiels ; 50 % de la différence pour la superficie dépassant la limite mais n'excédant pas une fois la limite d'allocation de terrains résidentiels ; 100 % de la différence pour la superficie excédant deux fois la limite d'allocation de terrains résidentiels.
Après avoir reçu cette information, M. Dang Van Tho, du village de Thuan Loi, commune de Quynh Phu, a déclaré : « Avec l'information selon laquelle la délivrance des certificats de droit d'utilisation des terres sera décentralisée au niveau communal, les procédures de changement de destination des terres, passant de terrains de jardin à terrains résidentiels pour mes enfants, seront bientôt simplifiées. »
Selon M. Tho, sa famille possède plus de 950 mètres carrés.2Le terrain possède un titre de propriété depuis 1995, mais seuls 200 mètres carrés sont enregistrés.2Le terrain est classé en zone résidentielle, le reste étant constitué de jardins. Bien que la famille souhaite le lotir pour ses enfants, elle a dû reporter le projet depuis 2024 en raison de la loi foncière de 2024 qui impose le paiement intégral des taxes d'utilisation du sol lors d'un changement de destination – un montant bien trop élevé pour ses moyens. Cependant, suite à l'annonce d'une nouvelle résolution de l'Assemblée nationale susceptible de réduire cette taxe à 30 %, la famille envisage de reprendre les démarches.
M. Nguyen Van Hoang, un habitant de la commune de Quynh Phu qui doit changer la destination de son terrain et obtenir un nouveau titre foncier, a déclaré : « Ma famille utilise 1 300 mètres carrés de terrain de manière stable. »2Le terrain est en propriété depuis 1989, mais le titre foncier délivré par le Comité populaire du district en 1995 ne mentionne que 760 m².2, dans lequel la limite de terrain résidentiel est de 200 m².2Le reste du terrain est constitué de jardins. Depuis de nombreuses années, la famille souhaite faire modifier le titre foncier, actuellement rouge, en rose ; elle souhaite également changer la destination du terrain, actuellement de jardin, en terrain résidentiel et faire inscrire la superficie sur le titre de propriété en conséquence.
Maintenant que les deux niveaux de gouvernement fonctionnent de manière stable et que nous sommes au courant des nouvelles réglementations concernant les obligations financières lors du changement de destination des terres, qui ont été réduites de 100 % à 30-50 %, notre famille souhaite que les autorités compétentes envisagent de délivrer un nouveau certificat et d'enregistrer avec précision le statut actuel d'utilisation des terres afin que nous puissions procéder aux prochaines étapes du changement de destination des terres et de la subdivision du terrain.
M. Nguyen Van Hoang, commune de Quynh Phu
S'adressant aux journalistes, un représentant du barreau de Nghệ An a expliqué : « La réduction des obligations financières liées au changement d'affectation des sols est opportune et justifiée. Si ces obligations sont raisonnables, les particuliers entreprendront les démarches nécessaires pour subdiviser leurs terrains en vue de la construction de logements ou pour transférer la propriété. À l'inverse, si la taxe de changement d'affectation est trop élevée, certains seront tentés de contourner la loi et d'agir illégalement lors de ces changements (notamment pour la construction de logements) ou de transferts de propriété. Conformément au Code civil, les transactions civiles, y compris les contrats d'achat et de vente de terrains, requièrent uniquement une authentification notariale. Le défaut de finalisation des formalités de transfert de propriété entraîne un manque à gagner pour l'État et un risque de litiges ultérieurs. »
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Outre les cas mentionnés ci-dessus, nos échanges avec le Bureau provincial du cadastre nous ont permis de constater que de nombreuses personnes, dans différentes communes, souhaitent également modifier la destination de leurs terrains en zones résidentielles afin de les lotir pour leurs enfants. Toutefois, ces personnes s'inquiètent de la nouvelle méthode de calcul des impôts fonciers.
Mme Bui Thi Thuong (commune de Dai Dong) a déclaré que la population locale était très enthousiaste suite à l'adoption par l'Assemblée nationale d'une nouvelle résolution autorisant une réduction des frais d'utilisation des terres de 30 à 50 % de la différence lors de la conversion de terres agricoles et de terrains adjacents (jardins/étangs) en terrains résidentiels à partir de 2026. Cependant, en raison d'interprétations divergentes et de la forte demande de conversion de terres dans les zones rurales, Mme Thuong espère que les organismes compétents publieront prochainement des directives détaillées afin que la population puisse comprendre et respecter la réglementation.
Un représentant du département des impôts de la province de Nghe An a également déclaré lors de notre entretien que la résolution venait d'être adoptée par l'Assemblée nationale et que le département provincial des impôts attendait des réglementations détaillées avant de la mettre en œuvre.
La nouvelle résolution ne fait qu'établir un cadre et énonce les principes ; son application concrète dépendra d'un décret d'application détaillé du gouvernement. Actuellement, seules les réglementations relatives à l'aménagement du territoire sont en vigueur (depuis le 11 décembre 2025), les autres réglementations ne s'appliqueront qu'à compter du 1er janvier 2026.
Toutefois, le montant des frais liés à un changement de destination d'un terrain dépend de la superficie de ce dernier (dans les limites autorisées) et de la date d'obtention du droit d'utilisation du sol. M. Nguyen Cong Thanh, directeur du Bureau provincial d'enregistrement des droits d'utilisation du sol, a déclaré : « La loi foncière fixe des limites différentes pour les terrains résidentiels, selon la date et le lieu. »À Nghe An, conformément à la décision n° 82/2025/QD-UB du 5 novembre 2025 relative aux types de documents et aux limites foncières pour les terrains résidentiels, la limite minimale des terrains résidentiels dans les zones urbaines est de 50 m².2jusqu'à une zone plus étendue et un maximum de 400 m2/parcelle. La limite de superficie du terrain pour la reconnaissance des parcelles de terrain résidentielles utilisées avant le 18 décembre 1980, et du 18 décembre 1980 jusqu'au 15 octobre 1993, est appliquée conformément à l'article 141, paragraphe 5, de la loi foncière de 2024.
Lors de la séance d'examen du nouveau barème des prix fonciers par le Comité économique et budgétaire avant sa soumission à la réunion du Conseil populaire provincial en décembre 2025, M. Nguyen Duy Nhat, directeur adjoint du Département de l'agriculture et de l'environnement, a déclaré : « Le règlement susmentionné de la résolution a officiellement levé l'obstacle que représentaient la loi foncière de 2024 et le décret n° 101/2024/ND-CP relatif à la perception des redevances d'utilisation des terres. »
Un responsable du Centre provincial de développement foncier a déclaré : « La résolution 254/2025/QH, qui allège les obligations financières liées au changement d’affectation des sols, contribue à lever les obstacles à l’acquisition et au défrichement des terrains. Conformément à la loi foncière de 2024, le barème des prix des terrains résidentiels est établi et mis à jour en fonction des prix du marché, ce qui entraîne une hausse des prix, tandis que les prix des terrains de jardin et des terrains agricoles restent inchangés. De plus, selon la réglementation, l’indemnisation lors de l’acquisition d’un terrain de jardin est équivalente au prix d’un terrain agricole, soit entre 50 000 et 250 000 VND/m². »2En pratique, il est donc difficile de convaincre les gens de libérer leurs terres et de les céder pour des projets. Grâce à cette résolution, les personnes concernées peuvent entreprendre les démarches nécessaires pour changer la destination de leurs terrains (jardins, étangs, terres agricoles) en zones résidentielles ; ainsi, si l’État reprend possession des terrains, l’indemnisation, calculée sur la base du prix des terrains résidentiels, sera plus avantageuse.
La réduction de 70 % des frais de conversion des terrains de jardin en terrains résidentiels est perçue comme une aide financière importante, facilitant le morcellement des terrains et la construction de maisons par les ménages. Les parties concernées attendent actuellement des directives détaillées pour finaliser sa mise en œuvre.
