Expropriation foncière : L’indemnisation doit être supérieure à la valeur du terrain saisi.

« Si les terres sont récupérées moyennant une indemnisation adéquate qui profite à la population, alors personne ne s'y opposera. »

La 6e session de la 13e Assemblée nationale a consacré une part importante de son temps à l'examen et à l'analyse du projet de loi foncière (modifiée). La question des indemnités versées en cas de remblaiement a suscité de vives inquiétudes chez de nombreux électeurs et délégués.

Source : VOV

Selon le délégué Dong Huu Mao (délégation de Thua Thien-Hue), si les terres sont gagnées sur la mer avec une indemnisation adéquate qui profite à la population, personne ne s'y opposera. Le délégué a également souligné l'insuffisance des dispositions relatives à l'indemnisation prévues dans le projet de loi. « Il conviendrait peut-être d'inclure une disposition stipulant que les personnes dont les terres sont gagnées sur la mer devraient être indemnisées à hauteur de la valeur de leurs droits d'usage, une valeur supérieure à celle du terrain lui-même. À mon avis, cette valeur pourrait correspondre à 1,3 fois le prix annuel des terres fixé par le Comité administratif, car le prix des terres n'est jamais identique à leur valeur marchande. L'indemnisation doit être adéquate, garantir la valeur des terres gagnées sur la mer et être supérieure à la valeur du terrain lui-même », a déclaré le délégué Dong Huu Mao.

En réalité, l'évaluation foncière est une question extrêmement sensible et complexe qui touche directement les intérêts de l'État, des entreprises et de millions de citoyens. C'est aussi la raison fondamentale de l'apparition de litiges longs, persistants, intenses et très complexes.

Selon le délégué Huynh Nghia (délégation de Da Nang), le point e, paragraphe 1, de l'article 112, qui stipule que les prix fonciers réglementés par l'État doivent être conformes aux prix du marché, manque encore de clarté et de transparence. Étant donné l'instabilité et la fluctuation constante des prix fonciers, parfois même quotidienne, déterminer ce qui constitue une conformité aux prix du marché est entièrement subjectif. La notion de « prix fonciers en vigueur » est également vague, ce qui rend difficile l'établissement d'un point de référence.

Dans de nombreux endroits, le cadre de tarification foncière fixé par l'État ne reflète pas les prix du marché, et les indemnités versées ne correspondent pas à la valeur réelle des terrains vendus. Par conséquent, une réglementation des services de conseil en évaluation foncière est essentielle. Il est toutefois nécessaire d'encourager le recours généralisé à des organismes spécialisés dans ce domaine. La réglementation ne devrait pas limiter les évaluations foncières réalisées par les consultants à un simple indicatif, à la demande des autorités compétentes. C'est la seule façon de garantir une évaluation foncière fondée sur des principes scientifiques, l'objectivité et l'honnêteté, et d'assurer un équilibre des intérêts entre l'État, les entreprises et les particuliers.

« Je propose que la notion de fluctuations importantes des prix fonciers sur le marché soit clarifiée dans l'article 113, paragraphe 1. La loi devrait immédiatement stipuler le pourcentage de fluctuations des prix fonciers sur le marché qui permettrait d'ajuster le cadre des prix fonciers, afin de garantir la transparence et l'ouverture », a déclaré le député Huynh Nghia.

Partageant ce point de vue, le délégué La Ngoc Thoang (délégation de Cao Bang) a fait valoir que la notion de « conformité aux prix fonciers du marché » n'est qu'un changement de formulation et manque de réelle différence, de transparence et de clarté, ce qui risque d'entraîner des interprétations subjectives. Il a suggéré que, pour une consultation efficace en matière d'évaluation foncière, celle-ci soit obligatoire dans les cas impliquant la construction ou l'ajustement de cadres de prix fonciers, de barèmes de prix fonciers, d'évaluations foncières spécifiques ou le règlement de litiges relatifs aux prix fonciers. Le projet de loi ne définit pas non plus clairement le processus, la séquence et les procédures de détermination des prix fonciers.

« Face à ce manque de clarté, chaque province fixe son propre prix foncier. Par exemple, des levés topographiques portant sur une même zone, même séparée par une simple route, aboutissent à des taux d’indemnisation différents. L’indemnisation pour les récoltes est fixée de manière abusive, étant insuffisante pour acquérir une parcelle de réinstallation. Cela crée une faille qui permet la sous-évaluation des terres en dessous du prix du marché, facilement exploitée par des groupes d’intérêts et source de plaintes », a déclaré le représentant, soulignant la réalité du terrain.

Offrant une perspective différente, le représentant Le Trong Sang (de la délégation de Hô Chi Minh-Ville) a fait valoir que le projet de loi maintient deux modes d'acquisition foncière : l'acquisition par l'État (articles 61 et 62) et l'acquisition par les investisseurs de droits d'utilisation des terres par transfert, location ou apport en capital pour la production et l'exploitation (article 73). Cette situation engendre inévitablement un double mécanisme de fixation des prix fonciers : l'un fixé par l'État et l'autre négocié par les investisseurs, rendant ainsi les litiges fonciers inévitables.

Partageant ce point de vue, le délégué La Ngoc Thoang a fait valoir que l'obligation faite aux entreprises de négocier les indemnités constituait un obstacle majeur de la loi foncière de 2003. Les entreprises privées ne prennent en compte que le profit lorsqu'elles versent des indemnités et, une fois le problème réglé, elles se préoccupent du bien-être de la population et des conséquences sociales. En définitive, c'est à l'État qu'incombe la responsabilité et le fardeau de ces conséquences.

Réhabilitation des terres et expulsion forcée

Le député Nguyen Bac Viet (délégation de Ninh Thuan) a suggéré de reconsidérer l'utilisation du terme « récupération de terres ». Il a fait valoir que la récupération de terres ne devrait s'appliquer qu'en cas de violation des lois d'urbanisme. Dans les cas d'attribution volontaire de terres, de donation de terres et dans la plupart des cas où l'État décide de modifier les droits d'usage des terres, les terres sont généralement conformes à la réglementation. Par conséquent, l'État reçoit les terres, il ne les récupère pas.

« Dans les articles et les chapitres, et notamment dans le chapitre VI relatif à la bonification des terres, à l'expropriation et à l'indemnisation, l'expression « modification des droits d'utilisation des terres » devrait être remplacée. La bonification des terres n'est justifiée qu'en cas de violation de la loi », a déclaré le représentant du Nord-Vietnam.

Le représentant Pham Truong Dan (délégation de Quang Nam) a approuvé la pratique de la récupération des terres en cas de violation du droit foncier. Il a toutefois suggéré un renforcement de la réglementation et l'application de sanctions plus sévères aux projets bloqués où l'investisseur, dans l'urgence, entreprend des travaux de terrassement, de construction de clôtures, de portails, de voies d'accès, d'entrepôts, de bureaux, etc., afin de prolonger indéfiniment le projet dans l'attente de sa revente, sans installer les machines et équipements ni lancer la production comme prévu. Dans de tels cas, la récupération des terres doit être systématique et sans indemnisation pour les biens qui s'y trouvent. En cas de non-respect de la décision de récupération des terres rendue par l'autorité compétente, des mesures coercitives doivent être mises en œuvre.

Le député Pham Truong Dan a également proposé d'ajouter un principe relatif aux mesures coercitives : « Lors de la mise en œuvre de mesures coercitives, la prudence et le strict respect des procédures légales sont nécessaires, afin de garantir la sécurité et l'ordre, de prévenir les complications et d'éviter le recours à des mesures coercitives à des moments sensibles susceptibles d'avoir un impact négatif sur la politique, comme pendant les fêtes, lorsque les membres de la famille de ceux dont les terres sont confisquées sont confrontés à des funérailles, des anniversaires, des mariages, des accidents, des maladies graves, etc. »

Le projet de loi devrait également prévoir des dispositions pour l'application de la loi dans les cas impliquant un grand nombre de personnes et des situations complexes, en désignant le président du comité populaire de district à la tête du comité chargé de son application. Le plan d'application devrait être approuvé par le comité populaire provincial, le chef de la police de district devrait élaborer un plan visant à garantir la sécurité et l'ordre, et le directeur de chaque province devrait approuver ce plan. Parallèlement, il devrait stipuler que le parquet populaire de district et les procureurs surveillent et supervisent le processus d'application de la loi afin d'en assurer le respect.

Le député Huynh Nghia (de la délégation de Da Nang) a également exprimé son soutien à la politique de récupération des terres suite à des infractions à la législation foncière. « Ce règlement est raisonnable ; il vise à garantir une utilisation disciplinée des terres et à éviter le gaspillage des ressources foncières », a-t-il souligné.

De plus, de nombreux avis estiment que lorsque des terres sont gagnées sur la mer à des fins de développement socio-économique, leur destination doit être clairement et raisonnablement définie afin d'éviter tout abus à des fins privées ou collectives. Pour ce faire, une réglementation plus précise et détaillée est nécessaire, car le projet de loi prévoit de nombreux cas susceptibles d'être exploités lors de sa mise en œuvre, tels que les gains de terre pour les zones industrielles, les zones franches d'exportation et les nouveaux quartiers urbains.

Selon VOV