VNREA propose une offre de prêt immobilier à taux d'intérêt exceptionnellement bas.

Le programme proposé comprend une réduction significative des taux d'intérêt des prêts à 2-4 % par an, un allongement de la durée des prêts jusqu'à 25 ans et des modalités de paiement échelonné flexibles adaptées aux personnes à faibles revenus.

Obstacles politiques au logement social.

Malgré la demande croissante de logements sociaux, notamment dans les grandes villes et les zones industrielles, leur mise en œuvre reste au point mort.

L'un des principaux obstacles actuels est le plafond de marge bénéficiaire de 10 % imposé aux promoteurs de logements sociaux, un taux jugé trop faible compte tenu de la hausse constante des coûts des intrants, des matières premières à la main-d'œuvre.

De plus, de nombreuses collectivités locales n'ont pas anticipé les budgets alloués à l'indemnisation et à la réinstallation, une étape pourtant cruciale pour lever les obstacles à la mise en œuvre. Cette situation décourage de nombreux investisseurs, d'autant plus que les coûts financiers sont gelés en raison de longs délais administratifs.

Il convient de noter que la loi sur le logement de 2023 et le décret 100/2024/ND-CP ont accordé aux collectivités locales l'autonomie d'allouer des terrains au développement de logements sociaux sous trois formes : en réservant 20 % des terrains dans des projets commerciaux, en allouant des terrains dans d'autres zones ou en payant un montant équivalent.

Cependant, le manque de clarté des conditions d'application a engendré de la confusion dans de nombreuses localités, les amenant à choisir l'option la moins risquée : exiger des investisseurs commerciaux qu'ils consacrent 20 % de leurs terrains au logement social.

En particulier, les projets de logements sociaux sont freinés non seulement par des problèmes de procédure, mais aussi par un manque de capitaux. Les dispositifs de crédit actuellement en place pour soutenir le développement du logement social sont majoritairement à court terme et ne disposent pas d'un mécanisme de financement stable à long terme. L'insuffisance de fonds budgétaires et de capitaux à moyen et long terme à taux préférentiels proposés par les institutions financières empêche les entreprises de disposer des ressources nécessaires à la mise en œuvre de leurs projets.

Difficultés rencontrées par les acheteurs de logements sociaux.

Même les plus démunis peinent à obtenir des prêts pour l'achat d'un logement social. La réglementation limite le financement à 80 % de la valeur du bien, le reste étant à la charge des emprunteurs, ce qui représente un défi de taille pour les travailleurs aux revenus modestes.

Les travailleurs indépendants sont encore plus désavantagés car les autorités locales ne disposent pas de directives précises concernant la vérification des revenus, ce qui entraîne le rejet de leurs demandes. De plus, de nombreux logements sociaux sont prévus dans des zones reculées, mal desservies par les infrastructures et les transports, ce qui dissuade les travailleurs de s'y installer.

Projet de programme de prêts immobiliers sans précédent pour les personnes à faibles revenus.

Face à une demande toujours croissante de logements sociaux, l'Association vietnamienne de l'immobilier (VNREA) a soumis un rapport au Comité permanent de l'Assemblée nationale et au vice-Premier ministre Tran Hong Ha afin de remédier aux obstacles, de faciliter les flux d'investissement et de consommation et de transformer le logement social en un véritable pilier de la politique de sécurité sociale.

Pour rendre le logement social véritablement attractif pour les investisseurs, les politiques d'incitation financière doivent être conçues de manière plus dynamique et durable. La VNREA propose d'abaisser les taux d'intérêt pour les promoteurs à seulement 3-4 % par an pour les projets destinés à la vente et à 2-3 % par an pour les projets destinés à la location, avec une durée minimale de prêt de 20 à 25 ans afin d'alléger la pression financière tout au long du cycle de vie du projet.

Pour le grand public, la solution proposée consiste à appliquer des taux d'intérêt inférieurs à 4 % par an, avec des durées de prêt allant de 23 à 25 ans, associées à des modalités de remboursement flexibles adaptées aux capacités financières des ménages à faibles revenus. Il s'agit d'une proposition inédite dans le domaine du logement social au Vietnam.

Dans le même temps, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) des entreprises investissant dans le logement social devrait être réduite à un taux de 0 à 3 %, au lieu des 5 % actuels. Par ailleurs, la VNREA a souligné l'importance de mobiliser des capitaux supplémentaires provenant de fonds d'investissement pour le développement local, d'obligations d'État et de sources sociales afin d'accroître la pérennité du financement.

En réalité, moins de 5 % du plan de crédits préférentiels de 120 billions de VND annoncé en 2023 ont été décaissés à ce jour, principalement parce que les taux d'intérêt réels restent élevés et que les durées de prêt sont trop courtes, ce qui rend les entreprises et les acheteurs de logements hésitants.

Pour mener à bien un projet, il faut du terrain. La VNREA recommande que chaque localité établisse une liste précise de projets de logements sociaux, en privilégiant l'attribution de terrains constructibles dotés d'infrastructures complètes, afin d'éviter les attributions foncières purement théoriques ou l'implantation de logements sociaux dans des zones reculées dépourvues de commodités.

Planifier des logements sociaux dans des zones bien desservies par les transports et dotées d'infrastructures adéquates facilitera l'accès et le logement des travailleurs, renforçant ainsi l'efficacité des politiques de logement social. C'est également un facteur important pour attirer les investisseurs et les inciter à développer des projets de logements sociaux de qualité.