Kiến nghị loạt giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị làm rõ những vấn đề liên quan đến thị trường BĐS tại phiên trả lời chất vấn chiều 8/6. Ảnh: VGP/ Nhật Bắc

Làm rõ những vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị khẳng định, thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế, có vai trò quan trọng trong việc thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, thúc đẩy khoảng 40 ngành kinh tế, lĩnh vực khác cùng phát triển (thị trường vốn, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, lao động…) đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho người dân, phát triển đô thị, công nghiệp và du lịch.

Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, thị trường bất động sản nước ta trong thời gian qua đã có sự phát triển mạnh cả về quy mô, trình độ, năng lực, kinh nghiệm của các chủ thể tham gia thị trường… đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế, ổn định vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội của đất nước.

Hệ thống chính sách, pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản đã cơ bản được hoàn thiện gồm: Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng… và nhiều nghị định, thông tư được ban hành để tạo điều kiện cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS.

Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, trong năm 2021 và quý I/2022, thị trường BĐS vẫn có nhiều khó khăn do tác động của dịch bệnh nhưng đã thích ứng, từng bước có nhiều chuyển biến, đã có dấu hiệu phục hồi và phát triển.

Cụ thể, tổng lượng giao dịch bất động sản cao hơn quý trước và cùng kỳ năm 2021; tỷ lệ hấp thụ sản phẩm ở hầu hết các phân khúc ở mức cao và hầu như không phát sinh lượng tồn đọng bất động sản mới; tỷ lệ trống văn phòng, mặt bằng thương mại cho thuê giảm dần…

Thị trường BĐS vẫn còn hạn chế, bất cập

Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cũng thẳng thắn chỉ rõ, thị trường BĐS đang bộc lộ các hạn chế, bất cập, có những dấu hiệu chưa ổn định, chưa lành mạnh.

Hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản... vẫn còn bất cập cần sửa đổi để thống nhất về: Hình thức hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án có sử dụng đất; xác định giá đất; chế độ sử dụng đất, quy định đối với các loại hình bất động sản mới, hỗn hợp, đa chức năng; quy trình, thủ tục triển khai các dự án bất động sản...

Việc triển khai đầu tư, xây dựng các dự án bất động sản tại hầu hết các địa phương gặp nhiều khó khăn khiến nguồn cung bất động sản sụt giảm mạnh ở các phân khúc, số lượng các dự án được chấp thuận mới, khởi công xây dựng và hoàn thành trong thời gian qua còn hạn chế, chưa đáp ứng nhu cầu đối với nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở cho phân khúc thu nhập thấp, thu nhập trung bình.

Về nguồn cung nhà ở thương mại: Trong năm 2021, tổng số tổng số dự án nhà ở thương mại hoàn thành là 172 dự án, bằng khoảng 60% số dự án so với năm 2020. Trong quý I/2022, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành là 22 dự án, bằng khoảng 47% so với quý IV/2021 và bằng khoảng 54 % so với cùng kỳ 2021; số lượng dự án nhà ở thương mại đang triển khai xây dựng là 1.216 dự án, bằng khoảng khoảng 88% so với cùng kỳ năm 2021; số lượng dự án nhà ở thương mại được chấp thuận mới là 39 dự án, bằng khoảng 80% so với quý IV/2021 và bằng khoảng 41% so với cùng kỳ năm 2021.

Về nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, đến nay mới đạt 7,3 triệu m²/12,5 triệu m² theo kế hoạch. Trong đó, nhà ở công nhân là 2,7 triệu m2 tương đương 54.000 căn hộ. Nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đô thị tương là 4,6 triệu m² với 92.500 căn hộ. Cả nước hiện đang tiếp tục triển khai 339 dự án nhà ở xã hội, nhưng tốc độ triển khai rất chậm, trong đó nhà ở công nhân là 7.6 triệu m² với hơn 152.000 căn hộ, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đô thị là 10.96 triệu m² với 219.000 căn hộ, các dự án này hiện đang triển khai rất chậm và mới chỉ khởi động lại thời gian gần đây sau khi gói hỗ trợ tín dụng theo Nghị quyết 11 của Chính phủ được công bố.

Về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng: Trong năm 2021, trên cả nước có 52 dự án với 13.600 căn hộ du lịch và căn hộ văn phòng lưu trú, 2.280 biệt thự du lịch được chấp thuận, số lượng dự án bằng khoảng 35,4% so với năm 2020. Trong quý I/2022, số lượng dự án du lịch, nghỉ dưỡng được triển khai, hoàn thành trên cả nước rất ít, tuy nhiên nguồn cung phân khúc này vẫn đang tiếp tục có biểu hiện dư thừa (đã vượt dự báo thị trường năm 2025).

Cơ cấu sản phẩm chưa phù hợp, có hiện tượng cấu kết "găm hàng", "thổi giá"

Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, cơ cấu sản phẩm BĐS chưa phù hợp, phổ biến là các phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch có biểu hiện dư thừa. Trong khi đó thiếu gay gắt nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình.

Giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở.

Cùng với đó, các sàn giao dịch bất động sản hoạt động thiếu ổn định, có hiện tượng cấu kết với nhau "găm hàng", "thổi giá", gây sốt ảo làm nhiễu loạn thị trường; hoạt động môi giới BĐS chưa được kiểm soát tốt.

Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, công tác quản lý quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và thị trường BĐS tại các địa phương vẫn còn tồn tại, bất cập.

Bộ trưởng cho biết, một số địa phương có hiện tượng tách thửa, phân lô bán nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch, thiếu hạ tầng nhưng chưa được kiểm tra; công tác thông tin, công khai minh bạch về quy hoạch và các dự án hạ tầng, nâng loại đô thị, đơn vị hành chính còn chưa đầy đủ, kịp thời.

Đề cập đến dòng vốn đầu tư vào BĐS, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho rằng, việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản còn chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Cùng với đó, chưa có các nguồn vốn dài hạn, ổn định cho thị trường bất động sản (chưa có ngân hàng tiết kiệm nhà ở, các quỹ; chưa hình thành thị trường tài chính thứ cấp cho bất động sản).

Chính sách thuế đối với sở hữu, sử dụng bất động sản vào hoạt động giao dịch, kinh doanh BĐS còn chưa phân biệt giữa sử dụng và đầu tư, kinh doanh, mua đi, bán lại dẫn đến hiện tượng đầu cơ, găm giữ bất động sản, thậm chí còn trốn thuế trong giao dịch bất động sản, làm thất thu ngân sách

"Ngoài ra, hoạt động của thị trường bất động sản còn thiếu công khai, minh bạch do thiếu hệ thống thông tin dẫn đến lợi dụng, tung tin, nhiễu loạn thị trường", Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị chỉ rõ

8 giải pháp để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, hiệu quả và bền vững

Từ những khó khăn, vướng mắc, bất cập và kinh nghiệm các nước, để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, hiệu quả và bền vững, đóng góp tích cực hơn cho phát triển nền kinh tế, Bộ Xây dựng đề xuất, nêu lên một số giải pháp chính.

Thứ nhất, khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS như: Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị… để đảm bảo đồng bộ, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, tạo khung pháp lý, điều kiện để thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững; đồng thời tăng cường quản lý thị trường BĐS; tăng nguồn cung, nhất là tạo điều kiện thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho phân khúc thu nhập thấp…

Thứ hai, theo dõi sát tình hình, diễn biến thị trường bất động sản để kịp thời có biện pháp bình ổn, lành mạnh thị trường khi cần thiết. Kiểm tra, rà soát các dự án nhà ở, kinh doanh bất động sản để kịp thời tháo gỡ các vướng mắc trong thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng… thúc đẩy triển khai tạo nguồn cung cho thị trường.

Thứ ba, rà soát, bổ sung quy hoạch, bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân theo đúng quy định. Thúc đẩy cải tạo chung cư cũ.

Thứ tư, kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng bất động sản đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro. Đồng thời, tiếp tục tạo điều kiện cho vay đối với lĩnh vực bất động sản theo đúng quy định pháp luật; tiếp tục cho vay đối với các dự án đầy đủ pháp lý, có hiệu quả; ưu tiên cho vay đối với dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân được cấp phép và khởi công để tạo nguồn cung cho thị trường. Đối với giải pháp này, Bộ trưởng chỉ rõ cần kiểm soát chặt chẽ phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS (nhất là trái phiếu riêng lẻ).

Đồng thời hướng dẫn thực hiện hoạt động phát hành trái phiếu, huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các doanh nghiệp BĐS theo đúng quy định, tạo điều kiện, không làm cản trở hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp có đủ năng lực, hoạt động kinh doanh tốt, hiệu quả, lành mạnh…

Nghiên cứu, đề xuất các quy định về thuế đối với việc sử dụng bất động sản, hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản để hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ bất động sản.

Nghiên cứu, rà soát, sửa đổi các quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá đất bảo đảm thống nhất, phù hợp thực tế địa phương.

Thứ năm, khẩn trương tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xây dựng chương trình phát triển nhà ở, kế hoạch phát triển nhà ở tại các địa phương; để tăng cường công tác quản lý nhà nước tại địa phương về quy hoạch, xây dựng, thị trường bất động sản và quản lý đất đai tại các địa phương để có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc tách thửa, phân lô bán nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch, không được đầu tư hạ tầng, chưa được phép đầu tư. Tăng cường kiểm soát hoạt động các sàn giao dịch bất động sản, các hoạt động môi giới bất động sản để kịp thời chấn chỉnh.

Thứ sáu, hoàn thiện và thực hiện công khai hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Thứ bảy, thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản; xử lý các hành vi đưa thông tin không chính xác, gây nhiễu loạn, tác động tiêu cực đến hoạt động thị trường tài chính, tín dụng bất động sản.

Thứ tám, thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng đang tích cực phối hợp với các bộ, ngành chuẩn bị hội nghị về phát triển thị trường bất động sản.

Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, Bộ Xây dựng đang khẩn trương tập trung nghiên cứu, đánh giá về thực trạng thị trường bất động sản, kết quả, hạn chế, bất cập và nguyên nhân; tổng hợp kinh nghiệm quốc tế, trong nước; dự báo tình hình, các yếu tố tác động, xu hướng phát triển thị trường; xác định mục tiêu, yêu cầu, đề xuất cơ chế, chính sách, giải pháp đối với thị trường bất động sản để thị trường phát triển lành mạnh, hiệu quả và bền vững.