Правительство издает новый указ о ценах на землю.
Правительство только что издало Постановление № 71/2024/ND-CP, регулирующее цены на землю, которое вступает в силу с даты вступления в силу Закона о земле № 31/2024/QH15.
Пункт 5 статьи 158 Закона о земле 2024 года устанавливает методы оценки земли, в том числе:
а)Сравнительный методосуществляется путем корректировки цены земельных участков с одинаковым целевым назначением, определенного сходства факторов, влияющих на цену земельных участков, передаваемых на рынок, победы на аукционе по продаже права землепользования, победитель которого выполнил финансовые обязательства в соответствии с решением о победе на аукционе, путем анализа и сопоставления факторов, влияющих на цену земельного участка, после исключения стоимости имущества, закрепленного за земельным участком (при его наличии), для определения цены оцениваемого земельного участка;
б)Метод доходарассчитывается путем деления среднего годового чистого дохода на единицу площади земельного участка на среднюю процентную ставку по 12-месячным срочным депозитам во вьетнамских донгах в коммерческих банках, в которых государство владеет более чем 50% уставного капитала или общего числа голосующих акций на провинциальной территории в течение 3 последовательных лет до конца последнего квартала с данными до момента оценки земли;
в)Метод добавокосуществляется путем определения совокупного расчетного дохода от освоения за вычетом совокупной расчетной стоимости освоения земельного участка, площади земельного участка исходя из коэффициента наиболее эффективного использования земельного участка (коэффициента использования земель, плотности застройки, предельной этажности здания) согласно проекту планировки территории, детальному плану застройки, утвержденным уполномоченным органом;
г)Метод коэффициента корректировки цены на землюРасчет производится путем умножения цены земли в прейскуранте на коэффициент корректировки цены земли. Коэффициент корректировки цены земли определяется путем сравнения цены земли в прейскуранте с рыночной ценой.
Уточнение порядка и содержания определения цены земли
В Постановлении 71/2024/ND-CP конкретно оговариваются процедуры и содержание определения цен на землю в соответствии с четырьмя методами, включая сравнительный, доходный, добавочный и коэффициент корректировки цен на землю.
Статья 257. Урегулирование вопросов земельного финансирования и цен на землю при вступлении в силу Закона о земле
Пункт c, Статья 2: В случаях, когда имеется решение о выделении земли, аренде земли, разрешении на изменение целевого назначения землепользования, разрешении на изменение формы аренды земли с ежегодной оплатой на аренду земли с единовременной оплатой за весь срок аренды, продлении срока пользования землей, корректировке срока пользования землей, корректировке детального планирования строительства в соответствии с положениями Закона о земле № 45/2013/QH13 и подробными правилами и инструкциями по реализации, но план цен на землю не был представлен в Народный комитет компетентного органа, политика взимания платы за землепользование, арендной платы за землю и цены на землю определяется на момент вынесения данного решения.
В случае если Народный комитет компетентного уровня осуществил выделение земли и аренду земли в соответствии с графиком компенсаций, поддержки и переселения, конкретная цена земли определяется в зависимости от времени вынесения каждого решения.
Постановление также конкретно регламентирует применение методов оценки земель в случаях, указанных в подпункте «в» пункта 2 статьи 257 Закона о земле.
1. В случае предоставления земельного участка с взиманием платы за пользование землей, аренды земельного участка с единовременной арендной платой за весь срок аренды, которая согласно нормативным актам на момент вынесения решения относится к случаю применения коэффициента корректировки стоимости земли, а в случае аренды земельного участка с ежегодной оплатой арендной платы применяется таблица цены на землю, умноженная на коэффициент корректировки стоимости земли на момент вынесения решения. В случае предоставления земельного участка с 1 июля 2014 года по 31 декабря 2014 года, что относится к случаю применения коэффициента корректировки стоимости земли на момент вынесения решения, а в случае аренды земельного участка с ежегодной оплатой арендной платы применяется таблица цены на землю на момент вынесения решения, умноженная на коэффициент корректировки стоимости земли на момент 2015 года.
2. В случае предоставления земельных участков с взиманием платы за пользование землей, аренды земельных участков с единовременной арендной платой за землю за весь срок аренды, к которым согласно нормативным актам на момент вынесения решения не применяется метод коэффициента корректировки цены на землю, применяются методы, предусмотренные подпунктами «а», «б», «в» пункта 5, подпунктами «а», «б», «в» пункта 6 статьи 158 Закона о земле и статьями 4, 5, 6 настоящего Указа.
3. В случае выделения или аренды земельных участков в целях компенсации, поддержки и переселения, в зависимости от каждого конкретного случая, применяются методы оценки стоимости земель в соответствии с положениями пунктов (1) и (2) выше в соответствии с каждым решением.
4. В случае (3) выше при применении метода добавленной стоимости для оценки земли он обрабатывается следующим образом:
а) в случае наличия достаточных условий для определения предполагаемого дохода от застройки и предполагаемых расходов на застройку земельного участка или земельной площади определение предполагаемого дохода от застройки и предполагаемых расходов на застройку осуществляется в соответствии с постановлением об отводе земельного участка и площадью аренды, предусмотренными данным решением;
б) В случае, если доход от освоения земельного участка или земельной площади не может быть полностью оценен или предполагаемая стоимость освоения превышает предполагаемый доход от освоения территории, требующей оценки земли, определение предполагаемого дохода от освоения и предполагаемой стоимости освоения осуществляется для всего проекта в соответствии с детальным планом строительства или генеральным планом, утвержденным компетентным органом.
Факторы, влияющие на цены на землю
В Постановлении конкретно определены факторы, влияющие на цены на землю.
Соответственно, факторы, влияющие на цены на землю несельскохозяйственного назначения, включают:
а) Местоположение, местоположение земельного участка, площадь земельного участка;
б) Условия дорожного движения: ширина, структура дорожного покрытия, примыкание к 01 или более дорогам;
в) условия водоснабжения и водоотведения, электроснабжения;
г) площадь, размер, форма земельного участка, площадь земельного участка;
г) К факторам, связанным с планированием строительства, относятся: коэффициент землепользования, плотность застройки, границы застройки, предельные значения высоты строительных работ, а также предельные значения количества подвалов, возводимых в соответствии с детальным планом строительства, утвержденным уполномоченными государственными органами (при наличии);
д) Текущее состояние окружающей среды и безопасности;
ж) Срок пользования землей;
з) Другие факторы, влияющие на цены на землю в соответствии с фактическими условиями, культурными традициями, местными обычаями и практикой.
Факторы, влияющие на цены на сельскохозяйственные земли, включают:
а) продуктивность растениеводства и животноводства;
б) Местоположение, характеристика земельного участка, площадь земельного участка: ближайшее расстояние до места производства и потребления продукции;
в) Условия дорожного движения, обслуживающие производство и потребление продукции: ширина дороги, уклон дороги, конструкция дорожного покрытия; условия рельефа местности;
г) Срок пользования землей, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, выделяемых государством домохозяйствам и физическим лицам в соответствии с квотой выделения земель сельскохозяйственного назначения, а также земель сельскохозяйственного назначения в пределах квоты на получение прав передачи, не определяется сроком пользования землей;
г) Другие факторы, влияющие на цены на землю в соответствии с местными реалиями, культурными традициями и обычаями.
В Указе четко говорится: «Основываясь на фактической ситуации на местности, организация, осуществляющая предлагаемую оценку земли, должна поручить Департаменту природных ресурсов и охраны окружающей среды руководство и координировать свою деятельность с соответствующими департаментами и отделениями для консультирования и представления в Провинциальный народный комитет информации о факторах, влияющих на цены на землю, максимальной разнице каждого фактора, влияющего на цены на землю, для определения определенного уровня сходства и метода корректировки каждой разницы каждого фактора, влияющего на цены на землю».
В случае, если Народный комитет провинции еще не указал или указал недостаточно точно факторы, влияющие на цены на землю, максимальную разницу каждого фактора, влияющего на цены на землю, а также метод корректировки каждой разницы каждого фактора, влияющего на цены на землю, организация, осуществляющая оценку земли, должна предложить конкретные подробности в пояснительном отчете о разработке плана цен на землю для рассмотрения и принятия решения Советом по оценке земли.
Необходимо предоставить информацию для оценки стоимости земли в течение 05 рабочих дней с даты получения запроса.
В Постановлении четко определены обязанности органов и подразделений по предоставлению информации. Соответственно, органы, организации и подразделения, уполномоченные на управление, эксплуатацию и использование источников информации, указанных в подпункте «б» пункта 2 статьи 4 и подпункте «б» пункта 1 статьи 5 настоящего Постановления, обязаны предоставлять информацию для проведения оценки земель в письменной или электронной форме в течение 5 рабочих дней со дня получения запроса организации, проводящей оценку земель.
