Правительство издало новые правила оценки земли.

4 метода оценки земли

Постановление 12/2024/ND-CP вносит изменения в статью 4 и статью 5 Постановления № 44/2014/ND-CP о методах оценки стоимости земли и условиях применения каждого метода.

Конкретно,сравнительный методосуществляется путем уточнения цены земельных участков, имеющих одинаковое целевое назначение, определенное сходство факторов, влияющих на цену земельных участков, передаваемых на рынок, победу на аукционе по продаже права землепользования, победитель которого выполнил финансовые обязательства в соответствии с решением о победе на аукционе, путем анализа и сопоставления факторов, влияющих на цену земельного участка, после исключения стоимости имущества, закрепленного за земельным участком (при его наличии), для определения цены оцениваемого земельного участка.

Сравнительный метод определения цены применяется в случаях, если имеется не менее трех земельных участков с одинаковым целевым назначением, имеется определенное сходство факторов, влияющих на цену земельного участка, обращающегося на рынке, победителем аукциона по продаже права пользования земельным участком, при котором победитель аукциона выполнил финансовые обязательства в соответствии с решением о победе в аукционе (далее - сопоставимые земельные участки), за исключением случаев, указанных в пунктах а), б), в) и г) настоящего пункта.

Метод доходарассчитывается путем деления среднего годового чистого дохода с единицы площади на среднюю процентную ставку по 12-месячным срочным депозитам во вьетнамской валюте в коммерческих банках, в которых государство владеет более чем 50% уставного капитала или общего числа голосующих акций в провинции, в течение 3 последовательных лет до конца последнего квартала с данными до времени оценки.

Доходный метод применяется для оценки в случаях, когда земельный участок, земля сельскохозяйственного назначения, земля несельскохозяйственного назначения не является землей населенных пунктов и оцениваемый земельный участок не соответствует условиям применения сравнительного метода, но доходы и расходы от использования земельного участка могут быть определены в соответствии с законным целевым назначением земельного участка на момент оценки, за исключением случаев, указанных в пунктах а, б, в и г ниже.

Метод добавокосуществляется путем определения общей расчетной выручки от застройки за вычетом общей расчетной стоимости застройки земельного участка, площади земельного участка исходя из коэффициента наиболее эффективного использования земельного участка (коэффициента использования земель, плотности застройки, предельной этажности здания) в соответствии с утвержденным уполномоченным органом градостроительным проектом, детальным градостроительным проектом.

Метод прироста стоимости применяется для оценки в случае, когда земельный участок или земельная площадь для реализации инвестиционного проекта не удовлетворяет условиям применения сравнительного или доходного метода, но при этом могут быть определены совокупный доход от освоения и совокупные затраты на освоение проекта, за исключением случаев, указанных в пунктах а), б), в) и г) ниже.

Метод коэффициента корректировки цены на землюКоэффициент корректировки цены на землю устанавливается Народным комитетом провинции или города центрального подчинения (далее – Провинциальный народный комитет) путем сравнения цены на землю в таблице с общей рыночной ценой.

Метод коэффициента корректировки цены на землю применяется для определения цены на землю в отношении земельных участков и земельных площадей, указанных в прейскуранте цен на землю, издаваемом провинциальным народным комитетом и подпадающих под один из следующих случаев:

а) случаи, предусмотренные подпунктом «а» пункта 4 статьи 114 и пунктом 3 статьи 189 Закона о земле;

б) Расчет годовой арендной платы за землю в случае, когда государство сдает землю в аренду без аукциона прав землепользования;

в) определение начальной цены для продажи на аукционе права землепользования при предоставлении или аренде земельных участков государством в случаях, когда земельный участок или земельная территория обустроены инженерно-технической инфраструктурой в соответствии с детальным планом строительства;

г) Определить стоимость земельного участка или земельной площади, подлежащей оценке; общая стоимость, рассчитанная на основе стоимости земли в таблице цен на землю для территории, подлежащей уплате платы за землепользование и арендной платы за землю, составляет менее 30 миллиардов донгов для городов центрально-управляемых районов, менее 10 миллиардов донгов для горных и высокогорных провинций, менее 20 миллиардов донгов для остальных провинций в следующих случаях:

Случаи, указанные в подпунктах «б» и «г» пункта 4 статьи 114, пункта 2 статьи 172 Закона о земле;

Рассчитайте арендную плату за землю, выплачиваемую единовременно за весь период аренды, когда государство сдает землю в аренду без аукциона прав землепользования.

г) Расчет компенсации при изъятии государством земель в случаях изъятия большого количества смежных земельных участков одинакового целевого назначения, не соответствующих условиям применения метода сравнения.

В Постановлении четко указано: Сопоставимые земельные участки для применения метода оценки земель должны соответствовать условиям осуществления прав землепользователей, установленным Законом о земле.

Информация о применении методов оценки землит

Постановление 12/2024/ND-CP также дополняет статью 5b, касающуюся информации для применения методов оценки стоимости земли. Соответственно, информация о ценах на землю, арендной плате за землю и арендной плате за помещения для применения сравнительного метода, метода оценки стоимости и установления коэффициентов корректировки стоимости земли включает:

1) Цена выигрыша аукциона по продаже права пользования земельным участком в случае исполнения победителем аукциона финансовых обязательств в соответствии с решением о победе на аукционе,

2) цена земельного участка прошла процедуру налогообложения в налоговом органе или была зарегистрирована в органе по регистрации земельных участков в случаях перехода права пользования землей;

3) Стоимость аренды земли, стоимость аренды помещения;

4) Стоимость передачи земли на рынке.

В Постановлении четко указано: Информация для применения методов оценки земель – это информация, полученная в течение периода не более 24 месяцев с момента оценки земель или ранее, при этом приоритет отдается информации, наиболее близкой к моменту оценки и полученной из следующих источников:

- Национальная база данных земель, база данных цен;

- Отдел регистрации прав на землю, подразделение, организующее аукцион по продаже прав землепользования, подразделение, организующее аукцион по продаже активов;

- Налоговые органы, органы сельского хозяйства и развития села;

- Торговая площадка недвижимости, операции с недвижимостью;

- Организации, осуществляющие консультационную деятельность по оценке земли, оценочные предприятия;

- Кредитные организации, ассоциации по недвижимости, научно-исследовательские институты/центры;

- Провести непосредственное собеседование с лицом, передающим или получающим имущество, в случае, если дело было передано на рынок.

Также согласно Постановлению 12/2024/ND-CP информация о доходах и расходах от использования земель несельскохозяйственного назначения для применения доходного метода собирается из следующих источников: Доходы от производственной и предпринимательской деятельности, отраженные в финансовой отчетности, или доходы от аренды земельных участков и помещений, полученные в течение 3 последовательных лет (рассчитываемых с 1 января по 31 декабря), непосредственно предшествующих моменту оценки.

В случае если доход от оцениваемого земельного участка или земельной площади не является полным по годам и не отражает точно фактический доход от использования земли, соберите информацию о ценах аренды земельных участков и помещений не менее чем по трем земельным участкам для сравнения.

Стоимость получения дохода от использования земли в указанном выше порядке определяется на основании нормативов и удельных расценок, устанавливаемых уполномоченными государственными органами, или нормативов капитальных вложений в строительство, объявляемых Министерством строительства; в случае отсутствия нормативов, удельных расценок или нормативов капитальных вложений в строительство, устанавливаемых уполномоченными государственными органами, стоимость определяется на основании информации и усредненных данных фактических стоимостей, имеющихся на рынке не менее чем трех земельных участков, наиболее близко расположенных к участку или земельной площади, подлежащей оценке в соответствии с подпунктом «б» пункта 5 настоящей статьи.

При применении методов сравнения метод сальдо должен выбирать сопоставимые земельные участки в следующем порядке приоритета: а) схожие по местоположению, состоянию инфраструктуры, площади, размеру, форме, коэффициенту использования земли, плотности застройки, высоте зданий и другим факторам, влияющим на цену земли, по сравнению с оцениваемым земельным участком; б) имеющие наименьшее расстояние от оцениваемого земельного участка или площади земельного участка и не ограниченные административными границами административных единиц общинного, районного и провинциального уровня.

Провинциальный народный комитет принимает решение о конкретных ценах на землю.к

Что касается решения о конкретных ценах на землю, Указ 12/2024/ND-CP устанавливает, что на основании принципов оценки земли, прописанных в пункте 1 статьи 112 Закона о земле, условий применения методов оценки земли, результатов оценки стоимости земли специальным советом по оценке земли, Народный комитет провинциального уровня принимает решение о конкретных ценах на землю или Народный комитет районного уровня принимает решение о конкретных ценах на землю в случаях, когда Народный комитет провинциального уровня дает разрешение в соответствии с положениями Закона об организации местного самоуправления.

В качестве основы для определения удельных цен на землю принимаются в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 114, пунктом 2 статьи 172 и пунктом 3 статьи 189 Закона о земле; начальная цена при продаже права землепользования на аукционе при предоставлении государством земельных участков с взиманием платы за землепользование или при предоставлении земельных участков в аренду с единовременной оплатой на весь срок аренды.

Департамент природных ресурсов и охраны окружающей среды отвечает за оказание помощи Народному комитету того же уровня в организации определения конкретных цен на землю.