Экономика

Высокие цены на квартиры — кому это выгодно? Часть 3: Усиление управления, надзора и борьбы со спекуляциями и манипулированием ценами

Группа репортеров • October 18, 2025 10:23

Снижение цен на квартиры в текущих условиях — непростая задача, учитывая сохраняющийся менталитет толпы инвесторов; денежный поток в недвижимость не показывает признаков сокращения, а цена на золото выросла. Однако, по мнению экспертов, для охлаждения рынка ключевым фактором по-прежнему является увеличение предложения в соответствии с сегментом рынка и реальным спросом. Кроме того, упрощение процедур, снижение издержек, сокращение сроков лицензирования и усиление контроля и надзора считаются эффективными «лекарствами», помогающими рынку квартир избежать «ценового ажиотажа».

Группа репортеров• 17 октября 2025 г.

--------------------о0о-------------------

Снижение цен на квартиры в текущих условиях — непростая задача, учитывая сохраняющийся менталитет толпы инвесторов; денежный поток в недвижимость не показывает признаков сокращения, а цена на золото выросла. Однако, по мнению экспертов, для охлаждения рынка ключевым фактором по-прежнему является увеличение предложения в соответствии с сегментом рынка и реальным спросом. Кроме того, упрощение процедур, снижение издержек, сокращение сроков лицензирования и усиление контроля и надзора считаются эффективными «лекарствами», помогающими рынку квартир избежать «ценового ажиотажа».

--------------------о0о-------------------

Устранение трудностей, увеличение поставок

Г-н Доан Ван Дай, заместитель директора Департамента строительства Нге Ан, подтвердил: «Чтобы снизить цены на квартиры, наиболее эффективным и осуществимым решением является увеличение предложения, особенно содействие проектам социального жилья, поскольку только тогда государство сможет регулировать и направлять цены».

Известно, что, согласно плану на период до 2030 года, Нгеан планирует построить около 50 000 квартир, из которых 36 000 будут относиться к 41 утверждённому проекту социального жилья, а также около 12 000 квартир социального жилья, что эквивалентно 20% земельного фонда, вложенного в коммерческие проекты. При реализации этих проектов в срок ежегодно будет вводиться от 1000 до 2000 квартир, что поможет рынку жилья Нгеана в скором времени восстановиться.

Г-н Нгуен Чунг Лонг, глава Департамента цен и управления государственными активами (Департамент финансов Нге Ан), отметил, что, хотя стоимость квартир в старой части города Винь резко выросла по сравнению с доходами населения, она всё ещё ниже, чем в Ханое или Хошимине. Ограничение провинции на выдачу лицензий на квартиры в центральной части города необходимо, поскольку инфраструктура и транспортная доступность в центральной части города перегружены. Однако для снижения спроса провинции необходимо стимулировать инвестиции в квартиры в пригородах и дополнять льготную политику для проектов социального жилья, тем самым создавая фонд недорогого жилья и снижая нагрузку на центральную часть города.

В районе старого города Винь и его окрестностях – крупнейшем экономическом, социальном и городском центре провинции – наблюдаются высокие цены на квартиры, что характерно для крупных городов по всей стране. По словам представителя Департамента цен и управления государственными активами Министерства финансов, для возвращения цен на недвижимость и квартиры к нормальному уровню необходима синхронная макроэкономическая политика, поскольку цены на недвижимость тесно связаны с колебаниями цен на золото и политикой корректировки банковских процентных ставок. Когда процентные ставки снижаются, цены на золото растут, а деньги перетекают в землю, что приводит к росту цен. Поэтому необходимо комплексное и достаточно эффективное решение со стороны правительства для регулирования.

По данным инвестиционных компаний, в последнее время цены на такие материалы, как цемент, сталь, песок и гравий, резко выросли из-за ужесточения управления, что привело к росту стоимости строительства. Подрядчик из района Тхань Винь сообщил: «С начала 2025 года цена на строительный песок выросла вдвое – со 150 000 до 300 000–350 000 донгов за м³; рабочей силы не хватает – с 350 000 до 600 000–700 000 донгов в день; фиксированная цена выросла с 1,1 до 1,5 млн донгов за м². Для снижения цен на жильё государству также необходимо контролировать цены на сырье и рабочую силу».

Председатель Ассоциации недвижимости Нге Ан, г-н Нгуен Куок Кхань, проанализировал ситуацию следующим образом: «С 2025 года будут скорректированы цены на землю и арендная плата за землю. Земельные участки с выгодным местоположением и развитой инфраструктурой вырастут в 2-3 раза, что приведет к одновременному повышению цен как для инвесторов, так и для вторичных инвесторов». Он предложил снизить плату за пользование землей и арендную плату за землю для проектов социального жилья, разрешив вносить ежегодные платежи вместо единовременных, предусмотренных Законом о земле 2024 года, чтобы снизить финансовую нагрузку на бизнес.

Между тем, г-н Нгуен Тхе Пхьет, глава Департамента жилищного хозяйства и рынка недвижимости (Департамент строительства), отметил: «По сравнению с предыдущими годами, Закон о жилье 2024 года расширил круг покупателей социального жилья. В то же время, Закон о жилищном бизнесе позволяет инвесторам самостоятельно определять цену продажи, а не подавать заявку на утверждение, как раньше, – это большое преимущество. Провинция разработала и утвердила инвестиционную политику для многих проектов, в основном отвечая потребностям в соответствии с целями развития. Теперь ключевым фактором по-прежнему остаются возможности инвесторов и ход реализации проектов. По словам г-на Пхьета: «При нынешнем уровне цен, если строительство будет осуществляться в соответствии со стандартами, инвесторы, инвестирующие в квартиры, получат прибыль; проблема заключается в том, чтобы контролировать, стимулировать и строго контролировать медленно реализуемые проекты, обеспечивая выполнение обязательств перед населением».

Представители Ассоциации недвижимости Нге Ан предложили: поскольку в старой центральной части города Винь запрещено строительство высотных зданий, необходимо стимулировать развитие пригородных квартир, одновременно инвестируя в соединительную инфраструктуру, супермаркеты, школы и социальные учреждения, чтобы жители могли обосноваться и жить в комфортных условиях.

Инженер Тран Тхань Би, руководитель строительства нескольких крупных многоквартирных домов в Нгеане, также прокомментировал: «Рост цен на землю, материалы и рабочую силу увеличивает затраты на вводимые ресурсы всего на 5–7%. Инвесторы получают среднюю прибыль около 30%. Однако после того, как инвесторы достигают критической отметки, цены растут, иногда даже удваиваясь».

Также, по словам г-на Нгуена Чунг Лонга, руководителя Департамента цен и управления государственными активами (Департамент финансов Нге Ан): «Для устойчивого «остывания» цен на недвижимость необходимо внести поправки в Закон о земле 2024 года, направленные на государственное регулирование цен на землю, поскольку применение рыночных цен создаёт трудности в управлении». Кроме того, необходимо устранить правовые проблемы, разобраться с «замороженными» проектами и сделать прозрачными процедуры выделения земель, оценки и перепрофилирования земельных участков, что поможет рынку функционировать стабильно. Для решения этой проблемы жилищная политика должна быть синхронизирована между спросом и предложением. Параллельно с устранением трудностей для бизнеса необходимо создать условия для долгосрочного заимствования капитала под приемлемые процентные ставки. Когда у покупателей будет доступ к капиталу, рынок сбалансируется, ограничив спекуляции и ценовые лихорадки.

Сокращение сроков выдачи лицензий также является желанием предприятий, поскольку большая часть инвестиционного капитала заимствуется у банков, поэтому чем больше времени это занимает, тем выше будут процентные расходы и налоги на землю.

Усиление проверок и пресечения спекуляций

В ходе рабочей сессии с соответствующими ведомствами по вопросу направления внесения поправок в Закон о земле Генеральный секретарь То Лам указал: Государство должно гарантировать справедливые и эффективные права землепользования для всех людей; должно использовать землю разумно, избегать расточительства; и в то же время максимально повышать эффективность земельных ресурсов для национального развития.

На заседании Центрального руководящего комитета по жилищной политике и рынку недвижимости днем ​​22 сентября 2025 года премьер-министр Фам Минь Чинь выступил с речью, в которой указал на текущую ситуацию с ценами на жилье в крупных городах, которая делает его недоступным для трудящихся.

Столкнувшись с непредсказуемыми изменениями на рынке, Национальный руководящий комитет по жилищному строительству провел множество заседаний, и премьер-министр потребовал отменить процедуры, бороться со спекуляциями, усилить надзор и обеспечить прозрачный и стабильный рынок. 7 октября 2025 года премьер-министр Фам Минь Чинь подписал официальное уведомление № 190/CD-TTg, в котором он поручил министерствам, отраслям и местным органам власти решительно внедрять решения по увеличению предложения, снижению цен на жилье и стабилизации рынка недвижимости. Премьер-министр подчеркнул, что в последнее время правительство выпустило множество механизмов и политик для устранения трудностей, продвижения проектов в сфере недвижимости, контроля за землепользованием и оценкой, а также для упорядочения аукционов по продаже прав землепользования. Однако цены на жилье во многих местах по-прежнему высоки и значительно превышают финансовые возможности людей из-за недостатка рыночной информации, спекуляций, роста цен, виртуального ценообразования и дефицита предложения.

Премьер-министр также поручил Министерству строительства, Министерству сельского хозяйства и охраны окружающей среды, Государственному банку и местным органам власти пересмотреть административные процедуры, сократить издержки и создать условия для инвестирования предприятий в развитие социального жилья, рабочего жилья и коммерческого жилья по приемлемым ценам. В то же время необходимо строго контролировать рынок, строго пресекать манипуляции и спекуляции, а также публиковать информацию для снижения цен на жилье до разумного уровня, обеспечивая право людей на доступ к жилью. Правительство поручило Министерству финансов и Министерству строительства усилить управление операциями с недвижимостью и деятельностью по передаче прав собственности; изучить налогообложение владельцев второго жилья и более; своевременно объявлять цены на материалы и строительные индексы, точно отражающие рыночную ситуацию; строго пресекать спекуляции, накопление и рост цен с целью получения прибыли.

Государству необходимо усилить контроль и надзор за деятельностью торговых площадок. Некоторые считают, что для каждого объекта недвижимости должен быть «хронологический график» с указанием изменений цен, брокеров и истории транзакций, а также необходимо повысить ставку налога на прибыль после совершения сделок.

В Нгеане с июля 2025 года Народный комитет провинции создал инспекционные группы во главе с заместителем председателя Народного комитета провинции для контроля за ходом реализации проектов в сфере недвижимости, особенно социального жилья. Одновременно с этим провинция провела проверку эффективности землепользования под внебюджетные инвестиционные проекты, решительно вернула земли под проекты, отстающие от графика, и создала земельные фонды для предприятий, способных взять их под свой контроль и реализовать обещания.

В 2025 году в Нгеане будет реализовано 7 новых проектов многоквартирного жилья, что обеспечит около 2100 квартир. Это также сигнал к увеличению предложения. Ожидается, что решительные и синхронные меры на центральном и местном уровнях будут регулировать рынок, приведут цены на жилье, особенно на квартиры в Нгеане, к реальным значениям, удовлетворят потребности людей и обеспечат право каждого человека на собственное жилье.

Известно, что Народный комитет провинции Нгеан одобрил список проектов социального жилья, которые могут заимствовать капитал из кредитной программы на 120 000 миллиардов донгов, включая: 566 квартир в северной городской зоне, районе Виньхынг; 1332 квартиры в новой городской зоне района Тханьвинь (совместное предприятие Eurowindow - Construction and Project Management Joint Stock Company No. 1); 406 квартир в южной городской зоне реки Винь (совместное предприятие Tri Duong - Ecopark Hai Duong TD-Home); 12 700 м² земли под социальное жилье в городской зоне Хунглок проекта акционерного общества Хунгхынг.