Рынок недвижимости Нёнчача: долгосрочные инвесторы продолжают «держать» землю после ажиотажа

В конце апреля инвестор из Ханоя Нгуен Тхань Бах потратил более 3,8 млрд донгов на покупку двух жилых участков в коммуне Фуокан (провинция Ньонтрах). Он отметил, что на тот момент стоимость земли в Ньонтрах снизилась примерно на 10% по сравнению с мартом, что соответствует его заранее составленному финансовому плану.

Г-н Бах считает, что феномен отказа от депозитов в основном связан с людьми, подверженными мышлению FOMO (страх упустить выгоду), которые на самом деле не собираются покупать землю, а лишь вносят депозит и затем перепродают её. Инвесторы, вложившие деньги, по-прежнему рассчитывают на долгосрочный потенциал, поэтому ситуации с продажей нет. Г-н Бах подчёркивает важность долгосрочных инвестиций, отмечая, что сейчас хорошее время для накопления активов в перспективных регионах, таких как Нёнтрач.

Аналогичным образом, г-жа Май Хыонг, инвестор из Хошимина, только что вложила средства в проект по строительству апартаментов в коммуне Хьепфыок. Она отметила, что это тщательно просчитанный инвестиционный план, учитывающий спрос на аренду со стороны специалистов, работающих в соседних индустриальных парках. Она отметила, что, независимо от того, состоится слияние или нет, экономический потенциал Нёнтрача по-прежнему заслуживает долгосрочных инвестиций.

По данным многих местных брокерских компаний, после непродолжительного ажиотажа рынок сейчас торгуется более спокойно, но не заморожен. Покупательский спрос сохраняется, в основном на товары с полной юридической документацией, в хорошем месте и по разумным ценам.

Г-н Фам Ван Тхань, директор биржи недвижимости Ньон Трач, сообщил, что более 90% сделок купли-продажи и выхода из рынка за последний месяц пришлось на инвесторов, которые «снимали» депозит. При этом доля нотариально заверенных продаж, то есть реальных сделок, оставалась стабильной. Инвесторы интересовались жилыми землями, частными домами и квартирами стоимостью около 2 млрд донгов. Только крупные финансовые продукты, такие как коммерческие таунхаусы и виллы, имели низкую покупательную способность.

Данные Batdongsan показывают, что за первые четыре месяца года спрос на недвижимость в Нёнчасте вырос больше всего за последние два года — в среднем на 40–50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

В частности, количество поисковых запросов резко возросло в марте, а затем снизилось примерно на 30% в апреле, после того как слухи об объединении провинций (станция Нёнтрах была объединена с городом Хошимин) утихли. Тем не менее, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года интерес всё же вырос на 20%. Что касается цен, по сравнению с мартом цены на землю в Нёнтрахе снизились примерно на 15%, но всё ещё оставались на 10–12% выше, чем за аналогичный период 2023 года.

Отчёт DKRA Group также показал, что в апреле цены на недвижимость в Нёнчаче и количество сделок стабилизировались, ажиотажа больше нет, но в группе реального спроса сохраняется активная купля-продажа. В настоящее время средняя цена продажи квартир составляет от 33 до 41 млн донгов за квадратный метр, а земли — от 9 до 25 млн донгов за квадратный метр, что на 5–7% больше, чем за аналогичный период 2024 года.

Объясняя факторы, предотвратившие «заморозку» рынка недвижимости Нёнтрач, подобно другим рынкам после ажиотажа вокруг слияния провинций, г-н Динь Минь Туан, директор компании Batdongsan, отметил, что на местном рынке недвижимости существует чёткое разделение на две группы инвесторов: спекулятивных и долгосрочных. Земельная лихорадка в марте прошлого года была вызвана в основном спекулятивными инвесторами, которые принимали депозиты, то есть вносили их на депозит, а затем передавали без заключения официального договора купли-продажи. После того, как ажиотаж утих, эти инвесторы отказались от своих депозитов, что существенно повлияло на общую психологию рынка.

Напротив, что касается реальных сделок, то есть нотариально заверенных договоров купли-продажи, большинство из них поступает от долгосрочных инвесторов, в основном вкладывающих средства в потенциал транспортной инфраструктуры. Ключевым фактором, побуждающим эту группу приобретать недвижимость, являются не административные слухи, а постепенно формирующаяся инфраструктурная система и стратегическое расположение этого района в ключевой экономической зоне Юга. Г-н Туан отметил, что именно реальный спрос и составляет основную долю текущих сделок, помогая недвижимости Нёнтрача не оказаться в замороженном состоянии.

Согласившись с этим, г-н Зыонг Минь Тиен, генеральный директор компании Asia New Time Real Estate, отметил, что инфраструктура – ​​это «психологическая опора», которая помогает этому рынку привлекать долгосрочных инвесторов. По его словам, Нёнчатх разделён от Хошимина только рекой, и возможность соединения этих двух населённых пунктов вскоре будет расширена за счёт строительства крупных мостов, таких как мост Катлай. Даже без слияния с Хошимином недвижимость в Нёнчате остаётся не слишком рискованным направлением инвестиций благодаря активно развивающейся региональной транспортной инфраструктуре и крупным, эффективно функционирующим индустриальным паркам.

Г-н Нгуен Зуй Ха, директор по развитию проектов компании Thang Long Real Group, отметил, что в Нёнтрахе явно наблюдается рост урбанизации и миграция населения. Этот район, изначально ориентированный на инвестиции, начал привлекать внимание реальных покупателей, особенно экспертов и инженеров, работающих в 10 крупных индустриальных парках, расположенных поблизости. Это способствует укреплению доверия инвесторов к среднесрочному и долгосрочному потенциалу района, формируя реальный спрос на жильё и создавая стабильную основу для рынка недвижимости Нёнтраха.

Несмотря на высокие перспективы, Нёнтрач всё ещё несёт определённые риски, особенно для проектов, находящихся на стадии планирования, но ещё не заселённых. Городские районы с «малоосвещённостью» могут легко заставить инвесторов зарыть свои капиталы, если они проявят нетерпение. Кроме того, некоторые проекты, цены на которые выросли во время предыдущих земельных лихорадок, всё ещё находятся в процессе корректировки своих реальных цен, поэтому инвесторам следует тщательно взвесить все за и против, прежде чем вкладывать деньги. Эксперты также рекомендуют при покупке земли здесь отдавать предпочтение объектам с чётким юридическим статусом, хорошим местоположением, проверенным инвесторам и избегать критики толпы.