VNREA предлагает беспрецедентно низкий процентный пакет ипотечных кредитов

Предлагаемый пакет включает резкое снижение процентных ставок по кредитам до 2–4% годовых, увеличение сроков кредитования до 25 лет и гибкие способы оплаты, подходящие для лиц с низким доходом.

Политические барьеры на пути к социальному жилью

Несмотря на то, что спрос на социальное жилье растет, особенно в крупных городах и промышленных зонах, его реализация по-прежнему стоит на месте.

Одним из самых больших препятствий на сегодняшний день является 10%-ный потолок прибыли для инвесторов в социальное жилье, что считается слишком низким в условиях постоянного роста затрат на сырье и рабочую силу.

Многие местные органы власти ещё не выделили средства на поддержку компенсаций и переселения, что является ключевым шагом в устранении узких мест в реализации. Это отпугнуло многих инвесторов, особенно в условиях заморозки финансовых затрат из-за длительного ожидания процедур.

В частности, Закон о жилье 2023 года и Указ 100/2024/ND-CP предоставили местным органам власти право инициативно распределять земельные фонды под строительство социального жилья тремя способами: резервируя 20% земельных фондов для коммерческих проектов, распределяя их на других земельных участках или выплачивая эквивалентную сумму.

Однако неясные условия подачи заявок вызвали путаницу во многих населенных пунктах, что привело к выбору наименее рискованного варианта — заставить коммерческих инвесторов резервировать 20% своего земельного фонда под социальное жилье.

В частности, не только процедуры застопорились, но и социальное жильё застряло в капитале. Существующие кредитные программы, поддерживающие строительство социального жилья, носят преимущественно краткосрочный характер и не имеют стабильного долгосрочного финансового механизма. Нехватка бюджетного капитала и средне- и долгосрочного льготного финансирования со стороны финансовых институтов не позволяет компаниям реализовывать проекты.

Трудности покупателей социального жилья

Даже нуждающимся людям сложно получить кредиты на покупку социального жилья. Согласно правилам, заёмщикам предоставляется поддержка лишь в размере до 80% от стоимости квартиры, остальное они должны профинансировать самостоятельно, что непростая задача для работников с доходом ниже среднего.

Фрилансеры оказываются в ещё более невыгодном положении, если в населённом пункте нет чётких правил подтверждения дохода, что приводит к отклонению их заявлений. Кроме того, многие районы социального жилья планируются в отдалённых районах с плохо развитой инфраструктурой и неудобной транспортной доступностью, что заставляет работников опасаться переезжать туда.

Предложение о беспрецедентном пакете ипотечных кредитов для малоимущих

В условиях постоянно растущего спроса на социальное жилье Ассоциация недвижимости Вьетнама (VNREA) только что направила Постоянному комитету Национального собрания и заместителю премьер-министра Чан Хонг Ха отчет с целью устранения узких мест, расчистки потоков инвестиций и потребления и превращения социального жилья в реальную опору политики социального обеспечения.

Чтобы социальное жильё стало по-настоящему привлекательным для инвесторов, необходимо разработать более эффективную и устойчивую политику финансового стимулирования. VNREA предлагает снизить процентные ставки по кредитам для инвесторов до 3–4% годовых для проектов продажи и 2–3% годовых для проектов аренды, при этом минимальный срок кредитования составит 20–25 лет, что позволит снизить финансовое давление на протяжении всего жизненного цикла проекта.

Для населения необходимо установить процентную ставку менее 4% годовых, срок кредитования 23–25 лет и гибкую модель рассрочки, учитывающую платежеспособность малообеспеченных групп населения. Это предложение считается беспрецедентным в секторе социального жилья во Вьетнаме.

В то же время для предприятий, инвестирующих в социальное жилье, налог на добавленную стоимость (НДС) следует снизить до 0–3% вместо нынешних 5%. Кроме того, VNREA подчеркнула роль привлечения большего объема капитала из Фонда инвестиций в местное развитие, государственных облигаций и социализации для повышения устойчивости источников капитала.

Фактически, льготный кредитный пакет в размере 120 000 миллиардов донгов, объявленный с 2023 года по сегодняшний день, был освоен менее чем на 5%, в основном из-за того, что фактическая процентная ставка по-прежнему высока, а срок кредитования слишком короток, что вызывает сомнения как у предприятий, так и у покупателей жилья.

Для реализации проекта необходима земля. VNREA рекомендует каждому населённому пункту составить конкретный список проектов социального жилья, отдавая приоритет выделению чистых земель с полной инфраструктурой, избегая ситуации, когда земля выделяется только на бумаге, или размещения социального жилья в отдалённых районах с недостаточным уровнем благоустройства.

Планирование социального жилья в местах с удобной транспортной доступностью и инфраструктурой обеспечит работникам удобный доступ и проживание, тем самым повышая эффективность политики в области социального жилья. Это также важный фактор для привлечения инвесторов к развитию качественных проектов социального жилья.