2017年房地产市场的两种截然不同的情景

鸡年房地产市场可能出现地价持续上涨、经济适用房供应量激增的惊喜，但也可能面临为期五年的谨慎周期性放缓。

南发投资咨询公司总经理阮麦怀南评估称，越南房地产市场已经历了连续三年的增长（2013-2016年）。因此，2017年的发展将更加难以预测，尽管突破的机会仍然存在，但恐惧和犹豫已经开始增长。

这位专家对2017年给出了两种截然不同的预测：第一种预测较为大胆，而第二种预测则对未来12个月的市场前景极为谨慎。Nam先生称2017年是决定市场强势转变的转折点。

2017年，房地产市场面临两个十字路口：一个是大胆的增长，另一个是谨慎的减速。图片：武乐

大胆预测：房地产继续增长40%

在此背景下，土地价格成为引领市场上涨的焦点，诸多新因素也随之出现。第二郡、第七郡、第九郡、第十二郡、守德郡、古邑郡、新富郡、平新郡等老区地价可能继续上涨，涨幅可能小于2016年，但涨幅仍将达到10-15%的理想水平。

正在规划升格为县级行政区的平政、芽皮、霍蒙等地区被视为将获得积极心理提振的新因素。因此，这三个地区有机会根据地理位置上涨20-40%的价格。西贡郊区或边境地区的地价也有望突破，这得益于逐步完善的基础设施、日益积极的城市改造以及持有土地和投资增值资产的强烈心态。

为房地产创造长期增长动力的第二个重要因素是大型品牌企业竞相建设廉价住房。在经历了三年产品结构失衡（高端和中端公寓多，经济适用房少）之后，2017年，廉价公寓凭借巨大的供应量和突如其来的流动性首次获得了引领市场的机会。

土地价格上涨，加上“经济适用房”的突破，商品组合更加平衡，可以推动房地产这艘大船在鸡年驶向终点，销售额等于或高于2016年。

这一大胆设想的实现条件是宏观经济持续增长，社会环境稳定，交通基础设施不断完善，在建的桥梁、道路、地铁和高速公路项目进展迅速，超额完成计划。这一设想面临的一大挑战是越南主要城市交通拥堵严重，房地产价格上涨速度远超城镇居民收入增长速度，可能导致社会不稳定。

谨慎情景：房地产面临急剧放缓的风险

在这种情况下，相对于平均五年的增长周期，房地产市场被视为谨慎之选。据该专家称，在越南房地产的常见增长周期中，每三年的增长（2013-2016年）就会出现两年的减速（可能出现在2017-2018年期间）。这种减速被认为是一种“反兴奋剂”方案（冷却高剂量的兴奋剂），旨在使市场恢复平衡状态。

如果按照谨慎的情景来判断，2017年地价涨幅不会超过20%，平均涨幅只有7-10%，是2016年的一半。房地产价格从2014年开始出现上涨的势头，2015年强势爆发，2016年达到顶峰，因此2017年要想创下连续4年上涨的纪录将十分困难。

廉价公寓的策略是适度投放商品，以刺激市场消化能力。这种方式可以避免供应突然增加，避免局部地区一次性供应过剩，从而有助于提高购买力。前提是房价必须真正实惠，并瞄准大城市有支付能力的人群。高端和中档公寓的供应量大幅减少，面临着如何消化过去三年持续供应过剩的难题。

在度假房地产领域（公寓、度假村内的海滩别墅），2017年对于那些利润丰厚的项目来说将是一个充满挑战的时期。该细分市场面临着如何运营这个庞大的商品链，以实现每年约10%或更高的利润的问题。

支持谨慎情景的条件是房地产行业“稳健”的政策管理方式，从信贷和投资政策到税收的发布、实施和应用，以减少投机……当经济放缓时，房地产市场进入自我调节、自我平衡的阶段，为在新周期中走得更远做好准备。

南发投资咨询公司总经理认为，大胆投资情景的可能性为50%，谨慎投资情景的可能性为50%。然而，未来12个月内哪种情景将会发生取决于许多变量。例如：有多少资金流入越南投资市场，以及黄金、外汇和股票等相关投资渠道（房地产投资渠道）的表现如何。此外，区域和全球经济等外部因素也对外国直接投资流入房地产市场产生重大影响。

据VNE报道