破解房地产信贷难题需从根本上入手

房地产企业面临贷款压力

2022年12月12日至15日，总理连续四天签署了四项指示：关于推动解决信贷问题的指示；关于解决企业债券问题的指示；关于化解房地产市场困境的指示；以及关于指导解决劳动力问题的指示。政府已成立由各部委和行业部门参与的房地产市场化解困境工作组。

近期，国家银行举办的房地产信贷会议吸引了众多大型房地产企业和协会的关注，会议提出了许多支持房地产市场、化解困难的建议。许多意见认为，应保持债务类别不变；不应区分风险系数；抵押物比率不应高于其他行业；应为城市发展制定单独的信贷指导方针；应为社会住房制定资本机制；应为工业园区房地产开发制定单独的机制和政策；应提供类似于2013年30万亿越南盾一揽子计划的利率支持方案……

房地产企业要求债务重组和降低利率，以获得银行信贷。图：荣市河辉塔坊的一个房地产项目。摄影：Thu Huyen

在义安省，金氏房地产股份公司董事长阮廷勇先生表示：“公司正在投资建设位于义禄县义舍乡东南经济区工业园区内，为在工业园区工作的工人和劳动者提供社会住房的小区，占地面积近3.4万平方米，总投资3200亿越南盾，但也面临资金困难。房地产行业，尤其​​是社会住房行业，尚未获得任何优惠资金来源，因此不降低成本将影响房价。商业银行不愿向提供优惠条件的企业提供贷款，因为条件太苛刻。贷款后，如果想按照规定获得国家的利率支持，还必须经过许多复杂的程序……贷款利率高，从银行获得资金困难，抵押要求太高……”

政府表示应拆除房地产，优先建设社会住房，但我们无法获得资金，商业银行也表示没有资金空间。随着义禄县住房项目的实施，企业需要贷款超过1200亿越南盾，但很难获得中长期商业贷款，因此他们不得不借入利率高于11%的短期消费贷款。企业投资贷款却只能借入短期贷款，到期后很难更改合同。建议制定清晰透明的政策，并提供激励方案，尤其是在社会住房方面。信贷利率需要平衡成本，以最大限度地降低贷款利率；需要在抵押品方面更加灵活……

阮廷勇先生——金氏房地产股份公司董事长

一些房地产投资者与我们分享，为了解决当前的市场困境，银行需要降低存款和贷款利率。中部地区富士房地产公司的一位代表表示，实际上，尽管储蓄利率与春节前相比有所下降，但与许多其他投资渠道相比，储蓄利率仍然更具吸引力，因此资金流入银行。只有当储蓄利率不再具有吸引力时，才会有更多人考虑投资房地产。同时，银行也应该降低贷款利率，以解决投资者和购房者的困境。

房地产企业和购房者都面临信贷困难。图片：Thu Huyen

目前，不少银行仍在以10%以上的利率放贷，年利率高达12%，甚至高达16%。在银行利率压力下，不少散户投资者不得不亏本抛售，以推销手中的商品来偿还债务。

越南国家银行义安省分行综合部负责人高松叶表示，房地产资金来源渠道多样：自有资金、银行贷款、公共投资、发行债券等。然而，自有资金投资渠道较为分散，一些企业已经丧失了投资能力；股市、债券等渠道的资金，自2022年第三季度以来，也遇到了一些困难和不稳定因素。与此同时，房地产市场冻结，资金难以回收，导致许多企业缺乏资金用于新项目和在建项目。所有这些困难都给银行贷款带来了压力。

为了缓解投资者和购房者的困境，有必要降低存款和贷款利率。图片：Thu Huyen

银行怎么说？

义安省在资金动员和贷款余额方面始终位居全国前列。截至2021年底，义安省在资金动员和贷款余额方面位居中北地区领先地位；在资金动员方面排名全国第六，在贷款余额方面排名第四。

据越南国家银行义安省分行报告，截至2023年2月初，该地区信贷机构的贷款余额估计为263.129万亿越南盾，较年初增加2.605万亿越南盾，增幅为1%（2022年增长率为2.2%）。其中，中长期贷款估计占贷款余额的41.24%。

截至1月31日部分信贷项目贷款余额：全区农业、农村和乡村贷款余额约为1248.67万亿越南盾，占全区贷款余额的45.6%；根据第30/NQ-CP号决议发放的高科技农业发展和清洁农业贷款余额约为201.26万亿越南盾，占全区贷款余额的7.3%；出口贷款余额约为31.5万亿越南盾，比年初增长0.8%；根据政府2013年1月7日第02/NQ-CP号决议发放的住房支持贷款余额约为1500亿越南盾；根据第67/2014/ND-CP号决议发放的造船业贷款余额约为1830亿越南盾。

国有商业银行的存贷款利率始终保持稳定，低于市场利率。图片：Thu Huyen

仅就房地产行业而言，贷款余额就很低。截至2022年12月31日，贷款余额达21.9556万亿越南盾，占贷款余额的8.1%。银行，尤其是越南对外贸易银行（BIDV）、越南外贸股份公司银行（Vietcombank）、越南工商银行（Vietinbank）、越南农业银行（Agribank）等四大银行，房地产贷款余额普遍很低，主要贷款给个人用于购房、房屋维修等用途……例如，越南工商银行义安分行的贷款余额目前超过11万亿越南盾，但房地产贷款仅占贷款余额的3-4%；或者，越南对外贸易银行义安分行的贷款余额为22万亿越南盾，但房地产贷款仅为1万亿越南盾。

谈到携手拯救房地产市场的工作，国家银行和地方银行的领导一致确认，国家银行尚未发布任何关于收紧房地产信贷的文件或声明，但已指示严格控制一些高风险领域的信贷，例如投机率高的领域等，以确保系统安全。对于用于购房者合法用途的信贷，将与其他领域一样保证公平。但是，希望借款的购房者也必须证明其偿还能力并购买流动性良好的项目；贷款资金必须收回，以确保资金来源安全。

义安省银行的房地产贷款仅占未偿还贷款总额的8.1%。图为荣市一角。摄影：Thu Huyen

越南工商银行义安分行行长陈怀南先生表示：“贷款业务的安全性和效率始终是首要考虑的问题。我们始终愿意向法律地位明确、条件充分、投资能力强、产出市场良好的个人和项目投资者提供贷款。贷款利率正在下降，这是贷款减少的条件，希望未来市场能够更好。”

越南投资发展股份制商业银行（BIDV）义安分行行长陈明静先生对该项目合法性持有相同看法，他表示最令人担忧的是该项目的合法性。个人土地的买卖流程基本清晰，但如今的项目法律问题却屡见不鲜。“我们愿意接受并处理客户提出的要求，前提是客户必须确保项目具备充分的条件；项目必须具备合法性，且投资者信誉良好。”陈先生说道。

越南国家银行义安省分行领导还表示，2023年将重点控制合理的信贷增长，为控制通货膨胀、支持经济增长做出贡献，引导信贷资金按照政府的政策流向生产经营领域，特别是优先领域和增长动力领域；严格控制有潜在风险领域的信贷。

因此，破解房地产信贷困境并非易事；尽管银行无意收紧信贷，但实际上它们在放贷时必须谨慎规避风险。项目没有合法性和抵押品的保障，银行当然无法发放资金。许多专家也认为，当前的首要任务是稳定宏观经济，控制利率、汇率和必需品价格，支持和创造条件，使生产经营企业能够大量使用劳动力，提供商品和服务，满足经济的实际需求。房地产经济是经济的重要组成部分，直接或间接地影响着许多生产和服务行业。因此，稳定宏观经济，在产能和生产力的基础上实现健康可持续发展，将是当前拯救房地产的根本出路。