非农业土地使用税新政策

（Baonghean）-2012年10月23日，财政部下发了14452/BTC-TCT号关于非农业土地使用税政策实施的批复。为统一认识和落实非农业土地使用税政策，财政部就若干问题提出指导意见如下：

1.从房屋建设项目购买用于出售或出租的房屋。

土地使用权人以承包方式出租土地的，按照合同的约定确定纳税人；合同没有约定纳税人的，以土地使用权人为纳税人；

国家以划拨、出租方式建设住宅建设用地，用于出售或者出租的，纳税人为国家划拨、出租土地的人；将土地使用权转让给其他组织或者个人的，纳税人为受让人。

对于多户居住的多层住宅、公寓楼等土地，包括居住和商业用途的，每个纳税人的应税土地面积按照分配系数乘以纳税人使用的房屋（建筑）面积确定，其中：

对于2012年1月1日前投入使用的住宅用地，作为计税依据的住宅用地限额确定如下：

若省人民委员会在核发证书时，对住宅用地分配限额、住宅用地认定限额有规定，且证书中所列住宅用地面积按住宅用地分配限额确定的，则以住宅用地分配限额作为税额计算的依据。若住宅用地分配限额低于现行住宅用地分配限额的，则以现行住宅用地分配限额作为税额计算的依据；

- 关于纳税人：

+ 项目投资者将房屋转让给单位或个人的，以受让人为纳税义务人。受让人不使用房屋，而是按照合同约定出租给其他单位或个人的，按照合同约定确定纳税义务人；合同没有约定的，以受让人为纳税义务人。

+ 投资者未将房产转让给其他组织或者个人的，投资者为纳税人；投资者按照合同将房产出租给其他组织或者个人的，按照合同的约定确定纳税人；合同没有约定的，投资者为纳税人。

- 关于土地价格、计税土地面积及税率：

+纳税人为项目投资者：应税土地面积为投资者未转让房屋所有权及土地使用权的建筑物（含地下室）全部应税土地面积。土地价格按第153/2011/TT-BTC号通知第6条规定执行，税率为0.03%。

+纳税人为接受转让的家庭或个人的情况：应税土地面积按照第153/2011/TT-BTC号通知第5条1款1.3点a节的规定确定；应税土地价格为所在地省人民委员会规定的住宅土地价格；税率与应税土地面积成比例。

2.针对老式公寓楼、集体住宅区内个人家庭的房地产。

- 自然资源与环境部 2011 年 12 月 26 日颁发的第 45/2011/TT-BTNMT 号通知第二条第 3 款第 3.1 节第 2 项关于确定不正当用途土地面积、侵占土地面积、未利用土地面积，按规定计算非农业土地使用税的规定规定：

2.1.《土地使用税法》第七条第七款规定的侵占土地，是指土地使用者未经本人或国家主管部门许可，自行将界桩和边界转让给合法所有者的土地或国家管理的土地，从而增加目前用于缴纳土地使用税的土地面积。如果重新测量后的地块面积与土地使用权法律文件相比有所变化，但地块界桩和边界未发生变化，则增加的面积不视为侵占土地。

3.非农业土地使用税法第七条第七款规定占用的土地，是指目前用于应缴纳非农业土地使用税目的的土地，其来源有下列情形之一的：

3.1.占用土地是指现有土地使用者自行占用的土地、国家管理的土地或未经国家主管部门或土地使用者许可已有合法所有者的土地。

- 家庭和个人扩大或侵占土地或共用空间的情况：如果一楼的家庭和个人侵占共用空间使用，且楼上家庭和个人也利用该区域进行扩大或使用，则一楼及楼上家庭和个人须就该区域按照被侵占土地适用的税率纳税；如果只有楼上家庭和个人侵占空间扩大使用面积，则该区域不征税。

3.关于以土地限额作为无证土地征税依据的问题。

如未获得证书，则不受此限制。纳税人的全部应税住宅用地面积，均须按限制范围内土地面积的税率征收。

纳税人发生变更时，应税住宅土地限额为省人民委员会规定的现行住宅土地分配限额，并从下一纳税年度起适用，但因继承、赠与或捐赠而变更纳税人的情况除外：丈夫和妻子；生父、生母和生子女；养父、养母和养子女；岳父、岳母和儿媳；岳父、岳母和女婿；祖父、祖母和孙子女；祖父、祖母和孙子女；兄弟姐妹之间，应税住宅土地限额按照规定的住宅土地限额执行，并适用于转让人。

- 如果多户家庭使用同一块已获批土地证（因继承或转让），但每户家庭尚未获得其实际使用土地面积的土地证，则每户家庭必须申报并缴纳其实际使用土地面积的土地税。住宅用地限额如下：

+ 如果土地使用者与证书上的人之间在下列情况下继承、捐赠或赠送土地：丈夫和妻子；亲生父亲、亲生母亲和亲生子女；养父、养母和养子女；岳父……则应适用证书上的人所规定的限制。

4.对于国家划拨或租赁的土地，用于在工业区实施投资项目。

国家划拨或者租赁土地实施投资项目的，由国家划拨或者租赁土地的人为纳税人。

因此，对于工业区内的土地，凡获得国家划拨土地或租赁土地的单位均须申报缴纳土地使用税。工业区基础设施业务公司如获得国家划拨土地或租赁土地，并转租该土地用于开展投资项目的，则工业区基础设施业务公司必须申报缴纳土地使用税。

5.关于不同位置地块计税地价的确定。

每平方米计税土地价格为按照省人民委员会规定的计税土地使用目的确定的土地价格，自2012年1月1日起，每5年稳定一次。

- 如果省人民委员会对位于不同位置的地块的土地价格确定方法有具体规定，作为计算税收依据，则应按照省人民委员会的规定执行。

- 如果省人民委员会尚未颁布规定，税务机关应与地方当局协调，按照加权平均法确定土地价格作为计算土地税的基础，对应每一地块的位置，或提出适合当地实际情况的计算方法，并报省人民委员会制定补充规定。

6.关于税收减免。

免税和减税仅直接适用于纳税人，并仅根据《土地使用税法》和财政部 2011 年 11 月 11 日第 153/2011/TT-BTC 号通知中指示的税额计算。

关于发布豁免决定。

税务机关应当按照纳税人计算纳税期（年度）对纳税人作出免税、减税决定。在稳定期（5年）内，税额或免、减税额没有发生变化的，税务机关可以对整个稳定期作出免税、减税决定。

Duong Hong Quang（义安省税务局）