非农业土地使用税新政策

（Baonghean）-2012年10月23日，财政部下发了第14452/BTC-TCT号关于非农业土地使用税政策实施的批复。为统一认识和贯彻落实非农业土地使用税政策，财政部就若干问题提出指导意见如下：

1.从房屋建设项目购买用于出售或出租的房屋。

土地使用权人以承包方式出租土地的，按照合同的约定确定纳税人；合同没有约定纳税人的，以土地使用权人为纳税人；

国家以划拨或者出租方式进行房屋建设的，以出售或者出租的方式取得土地使用权的，纳税人为国家划拨或者出租土地的受让人；将土地使用权转让给其他组织或者个人的，纳税人为受让人。

对于多户居住的多层住宅、公寓楼等土地，包括居住和经营用途的，每个纳税人的应税土地面积，按照分配系数乘以纳税人使用的房屋（建筑）面积确定，其中：

2012年1月1日前使用的住宅用地，作为计税依据的住宅用地限额确定如下：

省人民委员会在核发证书时，对住宅用地划拨限额、住宅用地认定限额有规定，且证书所列住宅用地面积按住宅用地划拨限额确定的，以住宅用地划拨限额为计税依据。住宅用地划拨限额低于现行住宅用地划拨限额的，以现行住宅用地划拨限额为计税依据；

- 关于纳税人：

+ 项目投资者将房屋转让给单位或者个人的，以受让人为纳税义务人。受让人不使用房屋，按照合同约定出租给其他单位或者个人的，按照合同约定确定纳税义务人；合同没有约定的，以受让人为纳税义务人。

+ 投资者未将房产转让给其他组织或者个人的，投资者为纳税人；投资者以合同方式出租给其他组织或者个人的，按照合同的约定确定纳税人；合同没有约定的，投资者为纳税人。

- 关于土地价格、课税土地面积及税率：

+纳税人为项目投资者：应税土地面积为投资者尚未转让房屋所有权或土地使用权的建筑物（含地下室）的全部应税土地面积。土地价格按第153/2011/TT-BTC号通知第6条规定执行，税率为0.03%。

+纳税人为接受转让的家庭或个人时：应税土地面积按照第153/2011/TT-BTC号通知第5条第1款1.3点a节的规定确定；应税土地价格为所在地省级人民委员会规定的住宅用地价格；税率与应税土地面积成比例。

2. 旧式公寓楼、集体住宅区内个人家庭的房地产。

- 自然资源与环境部2011年12月26日颁发的第45/2011/TT-BTNMT号通知关于确定错误用途土地面积、侵占土地面积、未利用土地面积，按规定计算非农业土地使用税的第2条第3款第3.1节第2项规定：

2.1《土地使用税法》第七条第七款规定的侵占土地，是指土地使用者未经本人或国家主管部门许可，自行将界桩、界线迁移到有合法所有者的土地或国家管理的土地上，从而增加的用于缴纳土地使用税的土地面积。如果重新测量后的地块面积与土地使用权法律文件相比发生变化，但地块界桩、界线未发生变化，则增加的面积不认定为侵占土地。

3.非农业土地使用税法第七条第七款规定占用的土地，是指用于应缴纳非农业土地使用税的用途的土地，其来源属于下列情况之一：

3.1 占用土地是指现有土地使用者在国家管理的土地上自行占用的土地，或者未经国家主管部门或土地使用者许可而占用已有合法所有者的土地。

- 家庭和个人扩大或侵占土地或共同使用空间的情况：如果一楼的家庭和个人侵占共同使用空间，而楼上的家庭和个人也利用该区域进行扩大或使用，则一楼及楼上的家庭和个人必须按照侵占土地适用的税率对该区域纳税；如果只有楼上的家庭和个人侵占空间扩大使用面积，则该区域不征税。

3.关于无证土地以土地限额作为计税依据的问题。

如果未获得证书，则不适用该限制。纳税人的全部应税住宅用地面积均应按限制范围内的土地面积适用税率。

纳税人变更时，其住宅用地税额度为省人民委员会规定的现行住宅用地分配限额，并从下一纳税年度起适用，但因继承、赠与或捐赠造成纳税人变更的，在夫妻之间；生父、生母与生子女之间；养父、养母与养子女之间；岳父、岳母与儿媳之间；岳父、岳母与女婿之间；祖父、祖母与孙子女之间；祖父、祖母与孙子女之间；兄弟姐妹之间，应税住宅用地税额度按规定的住宅用地税额度执行，并适用于转让人。

- 如果多个家庭使用同一块已获得土地证（因继承或转让），但每户尚未获得实际使用土地面积的土地证，则每户必须申报并缴纳实际使用土地面积的土地税。住宅用地限额适用如下：

+ 如果土地使用者与证书上的人之间在下列情况下继承、捐赠或赠与土地：丈夫和妻子；亲生父亲、亲生母亲和亲生子女；养父、养母和养子女；岳父……则应适用证书上的人所规定的限制。

4.国家划拨或租赁的土地，用于在工业园区实施投资项目。

国家划拨或者租赁土地实施投资项目的，以国家划拨或者租赁土地的人为纳税人。

因此，对于工业区内的土地，凡取得国家划拨土地或租赁土地的单位，均须申报缴纳土地使用税。工业区基础设施业务公司取得国家划拨土地或租赁土地，并转租该土地进行投资项目的，工业区基础设施业务公司亦须申报缴纳土地使用税。

5.关于不同位置地块计税地价的确定。

每平方米土地税价格为省人民委员会规定的按照土地税地块用途确定的土地价格，自2012年1月1日起每5年稳定一次。

- 如果省人民委员会对位于不同地点的土地的土地价格确定方法有具体规定，作为计算税收的基础，则应适用省人民委员会的规定。

- 如果省人民委员会尚未颁布规定，税务机关应与地方当局协调，按照加权平均法确定土地价格作为计算土地税的基础，用于计算每一地块的税额，或提出适合当地实际情况的计算方法，并报省人民委员会另行制定规定。

6.关于税收减免。

免税和减税仅直接适用于纳税人，并仅根据《土地使用税法》和财政部 2011 年 11 月 11 日第 153/2011/TT-BTC 号通知中指示的税额计算。

关于发布豁免决定。

税务机关应当按照纳税人计算纳税期（年度）作出免税、减税决定。稳定期内（5年）税额、免税、减税额没有变化的，税务机关可以作出整个稳定期内免税、减税决定。

Duong Hong Quang（义安省税务局）