加速义安省工业房地产市场发展的机遇

弘扬“后发先至”优势

凭借领先优势和招商引资的优势，到目前为止，无论是胡志明市、河内，还是南部的平阳、同奈，以及北部的海阳、北宁、北江等工业发展的“火车头”，工业园区的面积都已基本填满，并稳步发展。这意味着用于工业发展的土地资金所剩无几。在当前形势下，扩大工业园区面积并不容易，土地租赁需求仍然很大，因此土地租赁价格不断上涨。

一位来义安省工业园区租赁土地经营的企业表示：由于北部工业园区土地资金已经耗尽，近年来土地租金上涨较快，由以前的约90-100美元/平方米/年，平均上涨到150美元，有的甚至达到180美元/平方米/年。

虽然工业中心空间紧张且租金高昂，但在义安省以及整个中北部省份，由于剩余空间充足且租金不太高，对投资者来说是一个可行的选择。具体来说，根据工业园区基础设施企业提供的信息，义安省的土地租金会根据合同、面积和租赁期限的不同而有所不同，但总体而言，仍然比其他重点工业区便宜。通过调查，我们了解到义安工业园区目前价格为每年每平方米48至100美元。

胡志明市商业协会在义安省工作访问期间透露：近年来，由于工业发展的空间和土地资金有限，胡志明市等大型工业中心不再像以前那样接收和吸引所有项目，而是必须做出选择，只优先吸引拥有现代设备和技术的项目，而不鼓励使用大量土地资金的项目，尤其是对环境影响很大的技术项目。

上述地方的局限性对像义安省这样的地方来说，也是机遇。如果建立合作关系，地方之间可以充分共享信息、对接合作，并吸引合适的项目投资。同样，商业协会和河内投资、贸易与旅游促进中心也持续开展联合对接活动，为义安省吸引投资。

虽然土地租金价格并非决定投资与否的决定性因素，但近年来，随着工业园区单独土地价格表的出台以及专业基础设施投资者的吸引，义安省在吸引工业园区投资方面已比其他省份更具竞争优势。具体而言，近10年来，义安省引进了WHA工业园区、VSIP工业园区、黄盛达工业园区等，并同步推进基础设施建设，已成为外商直接投资（FDI）投资者每次来越南考察、寻找投资机会时的首选之地。

Dang Quang Tuan先生 - 东南经济区管理委员会自然资源与环境部部长

工业园区基础设施投资方也评价称，由于新出台的工业园区土地价格清单计算更加合理，基础设施投资企业在与二级投资者协商租赁价格时更加积极主动，同时也是考虑下一阶段是否扩大投资的依据。

凭借上述优势以及该省招商引资的努力，过去两年来，尽管受到新冠疫情的严重影响，义安省在招商引资方面仍然取得了巨大进步。2022年，义安省首次义安省是越南吸引外商直接投资最多的十大地区之一。义安省是全国吸引外商直接投资最多的省市，新注册和增资总额达9.613亿美元。2023年前8个月，义安省继续领先于中北和中南沿海地区的14个省市，位居全国第八位，共吸引9个外商直接投资项目，注册资金达8.9亿美元。

义安工业地产加速发展的机遇？

专家表示，一个地方的工业地产市场，如果包含工业园区和产业集群的土地部分，才算是同步且完整的。工业园区的租金较高，面向大型企业；而产业集群的租金较低，面向中小企业；无论企业类型是外商投资还是国内企业，都是如此。

企业和投资者进入工业园区或产业集群开展业务和生产的优势之一是，这里有完善的技术基础设施，包括道路、电力供应、消防系统、污水处理系统……这些设施同步设计和投资，企业只需安装厂房和设备生产线，即可专注于生产和业务，无需担心其他问题。当出现问题时，有租赁基础设施的投资者、东南经济区管理委员会以及各部门、分支机构和地方提供支持……

然而，工业园区高昂的土地租金对国内企业（主要是中小企业）来说是一个很大的障碍。因此，国内企业往往不会选择在工业园区租赁土地进行投资经营，而是通过征地、补偿和场地清理等方式进行。

一位在宜禄县宜林乡投资生产厂房的企业代表表示：“实施这一计划，企业初期需花费大量资金补偿和清理土地，但从长远来看，可以降低每年较高的土地租金。事实上，尽管租金低于全国一些重点工业园区，但在目前的价格下，主要只有外商直接投资企业敢于在VSIP、WHA或黄盛达等企业投资的工业园区租用土地。95%以上的国内企业是中小企业，仍然难以获得生产经营用地，其他企业则不得不转租工业园区或国家投资的小型工业集群中的土地……从长远来看，这可能会对环境造成影响，产生废水或电力供应不足。”

上述现实表明，要完善工业地产市场，义安省一方面需要吸引投资发展工业园区基础设施，以便大型项目能够租赁土地，同时必须规划和增加土地资金发展小型工业集群，为中小企业获得和租赁土地进行生产经营创造条件。

此外，要加强对停建项目和已划拨土地未投入使用项目的检查、审核和有效处置；限制投资者租用土地享受国家优惠政策但不投资基础设施建设，或者租用土地享受优惠价格但不设厂生产经营而转租的“上吊死的肥猫”现象……

从现在到2025年，义安省房地产市场的土地储备将新增1500公顷，其中1200公顷为工业园区，约300公顷为工业集群。随着吸引投资，尤其是外商直接投资的积极信号，未来一段时间，义安省将升级改造关键的连接基础设施，并积极投资其他社会基础设施，义安省工业房地产市场的发展机遇将日益广阔。

黎进智先生 - 东南经济区管理委员会主任