加速义安省工业房地产市场发展的机遇
（Baonghean.vn）——工业地产是投资开发工业园区和产业集群的土地投资领域。近年来，凭借价格优势和吸引专业基础设施投资者，义安省吸引了众多二级市场投资者租赁土地用于商业用途。
宣传“后来先得”的优势
凭借先发优势和吸引投资的优势，目前在胡志明市、河内以及南部省份平阳、同奈、北部省份海阳、北宁、北江等工业发展“引擎”城市，工业园区面积已基本饱和并稳定发展。这意味着可用于工业发展的土地资源所剩无几。在当前形势下，扩大工业园区面积并非易事，而土地租赁需求依然旺盛，因此土地租金价格持续上涨。
一位前来义安省工业园区租地做生意的企业表示：由于北部工业园区的土地基金已经耗尽，近年来土地租金价格迅速上涨，从以前的每年每平方米约 90-100 美元，平均上涨到每年每平方米 150 美元，有时甚至高达每年每平方米 180 美元。
尽管工业中心空间紧张、租金高昂，但在乂安省乃至整个中北部省份，由于剩余空间尚存且租金相对合理，对于投资者而言仍是一个可行的选择。具体来说，根据乂安省工业园区基础设施企业的信息，租金价格会根据合同、面积和租期而有所不同，但总体而言仍比其他重点工业区更便宜。通过调查，我们了解到乂安省的土地租金价格……义安工业园区目前流行的价格为 48 至 100 美元/平方米/年。
胡志明市商业协会在与义安省进行工作访问期间表示：最近，由于工业发展用地和土地资金有限，像胡志明市这样的大型工业中心不能像以前那样接收和吸引所有项目，而必须有所选择，只优先吸引拥有现代化设备和技术的项目，而不鼓励使用大量土地资金的项目，特别是那些对环境有重大影响的技术项目。
上述地区的局限性也为像义安这样的地区带来了机遇。如果建立合作关系，各地可以充分共享信息、相互联系、携手合作，并吸引投资到合适的项目上。同样，义安工商会和河内投资贸易旅游促进中心也持续开展联合联络活动，以吸引投资。
尽管土地租金价格并非决定是否投资的关键因素，但近年来，随着工业园区土地价格表的建立以及专业基础设施投资者的涌入，义安省在吸引工业园区投资方面已具备了优于其他省份的竞争优势。具体而言，过去十年间，义安省成功吸引了世界遗产产业园（WHA）、越南工业园区（VSIP）和黄盛达工业园（Hoang Thinh Dat）等企业，并配套建设了完善的基础设施，使其成为外国直接投资投资者每次来越南考察和寻求投资机会时的首选目的地之一。
工业园区基础设施投资者方面也认为，由于新的工业园区专用土地价格表计算得更加合理，基础设施投资企业在与二级投资者谈判租金价格时更加积极主动；同时，这也为考虑下一阶段扩大投资决策提供了依据。
凭借上述优势以及该省吸引投资的努力，尽管过去两年受到新冠肺炎疫情的严重影响，义安省在吸引投资方面仍然取得了巨大变化。2022年，该省首次……义安省是吸引外商直接投资排名前十的地区之一。义安省吸引的外国直接投资项目数量位居全国之首，新增登记及调整后资本总额达9.613亿美元。2023年前8个月，义安省继续领跑中北部和中南部沿海地区的14个省市，以吸引9个外国直接投资项目、登记资本达8.9亿美元，在全国排名第八。
义安工业地产加速发展的机遇？
专家认为，一个地区的工业地产市场若涵盖工业园区和产业集群的土地面积，则可视为同步且完整。工业园区租金较高，主要面向大型企业；而产业集群租金较低，主要面向中小企业，无论企业类型是外商直接投资还是内资企业。
企业和投资者入驻工业园区或产业集群开展业务生产的一大优势在于，园区内已具备完善的技术基础设施，包括道路、电力供应、消防系统、污水处理系统等，这些设施均已同步规划建设，企业只需安装厂房和生产线，即可专注于生产经营，无需过多操心其他事务。一旦出现问题，园区内有基础设施租赁方、东南经济特区管理委员会以及各部门、分支机构和地方政府提供支持。
然而，工业园区高昂的土地租金对国内企业，尤其是中小企业而言，是一大障碍。因此，国内企业往往选择不租赁工业园区土地进行投资经营，而是采取征地、补偿和场地清理等方式。
一位在宜禄县宜林乡投资生产用地的企业代表表示：实施这项计划初期，企业需要投入大量资金用于土地补偿和清理，但从长远来看，可以降低目前较高的年度土地租金。事实上，虽然租金低于全国一些重点工业园区，但以目前的租金水平，只有外商直接投资企业才敢在越南投资促进局（VSIP）、世界遗产署（WHA）或黄盛达投资局等机构投资的工业园区租地。国内中小企业占比超过95%，仍然难以获得生产经营用地；其他企业只能在国家投资的工业园区或小型产业集群中转租土地……长此以往，可能会对环境、废水排放或电力供应造成影响。
上述现实表明，为了完善工业房地产市场，一方面义安省需要吸引投资发展工业园区的基础设施，以便大型项目能够租赁土地；同时，必须规划和增加土地资金，发展小型工业集群，为中小企业获取和租赁土地进行生产经营创造条件。
此外，必须加强对已停工项目或已划拨土地但未投入使用项目的检查、审查和有效处理；遏制“挂肥猫饿猫”现象，即投资者租地享受国家优惠却不投资基础设施建设，或租地享受优惠价格却不建厂生产经营，而是转租出去……
从现在到2025年，义安省房地产市场的土地储备将新增1500公顷，其中1200公顷位于工业园区，约300公顷位于产业集群。随着未来吸引投资，特别是吸引外商直接投资的积极信号不断释放，义安省将升级关键连接基础设施，并积极投资其他社会基础设施建设，义安省工业房地产市场的发展机遇日益增多。
