来自义安省的国民议会代表提出了鼓励人们在合同上记录正确的土地使用权转让价格的解决方案。

土地使用权转让产生的所得税应根据差额计算。订单价格介于买入价和卖出价之间

在讨论会上，国会法律委员会常务委员、义安省代表团代表黄明孝先生表示，此次修订土地法项目中最重要的问题之一是土地估价。近年来，起草机构已尽力吸收各方意见以完善相关内容；然而，仍有一些问题需要进一步讨论和深入研究。

关于草案第 159 条第 3 款 d 点中关于适用土地价格表计算土地使用权转让所得税的规定，代表黄明孝表示，这是一项新内容，据解释，其目的有两个：第一，创造空间，鼓励人们在合同中记录正确的转让价格；第二，防止在土地价格表接近市场价格时出现税收损失。

然而，义安省的代表发现，这项规定仍然存在一些问题。首先，采用土地价格表计算个人所得税，意味着允许人们在合同中随意填写土地使用权转让的价值。

“这并不能保证会鼓励人们记录正确的转让价格，因为有很多因素会影响转让合同上的价格记录。例如，故意制造一系列虚拟交易来抬高特定地区的土地价格；或者记录错误的土地价格以逃避资产申报责任，或者进行洗钱活动；……”，代表黄明孝分析道。

同时，草案第158条第3款a项规定，转让合同中载明的土地价格是土地估价的重要输入信息。因此，合同中价格申报不实将导致输入数据不准确，实时数据输入不准确又会导致土地价格表编制过程中估价不准确。这意味着该政策法规所设定的两个目标都可能无法实现。

据代表黄明孝（Hoang Minh Hieu）所述，与该规定相关的第二个问题是，草案中基于土地价格表计算所得税的方法不符合个人所得税的性质，因为土地价格表上的价格并不能反映家庭和个人的实际收入。在某些情况下，如果买卖双方亏损且没有产生实际收入，这种价格计算方法甚至对转让方不利。

针对上述问题，义安代表团建议起草委员会研究并修改土地法的相关规定，以鼓励人们在合同上记录土地使用权转让的正确价格，并计算正确的个人所得税。

因此，有必要研究基于购销价差计算土地使用权转让所得税的方法。该方法既体现了所得税的本质，也符合国际惯例。

“实施这项措施后，相关各方将有动力在合同中填写正确的价格，以免在计算税款时处于不利地位。具体而言，买方不会接受合同中的价格低于实际支付的价格，因为这将直接影响其在过户所购房产时的权益，”代表黄明孝表示。

关于这个问题，他还表示，过去我们曾担心由于不同时期缺乏具体数据，确定买卖价格会存在困难。然而，在当前的社会经济发展条件下，这一要求完全可行，因为修订后的《土地法》草案第165条第1款d项关于土地价格数据库的规定允许实时更新土地使用权转让价格。因此，采用这一方案是完全可行的。

需要制定更具体的土地估价方法应用原则规定

关于估价咨询机构的参与，根据草案第十一章第二条的规定，具体土地估价需要土地估价咨询机构的参与。但是，近年来在实际执行现行土地法的过程中，与会代表发现各地在聘请土地估价咨询机构方面存在诸多困难。

例如，据媒体报道，2022年，同奈省相关部门向150多家评估单位寄送了文件，但仅收到5份申请，其中只有1份合格。平阳省的评估咨询企业也从数十家减少到如今仅剩3家。

据财政部统计，目前全国共有288家土地估价企业，其中具备土地估价能力的企业数量较少，因为它们必须满足特定条件。同时，根据相关规定草案，土地估价工作将在全国范围内分区、省两级开展，预计这将给土地估价工作带来诸多瓶颈。

因此，代表黄明孝建议起草委员会应进行具体评估，制定适当的法规，特别是关于估值咨询机构的权利、义务和责任，以确保法律草案的可行性。

关于土地估价方法，义安代表团表示同意接受该法律草案，并在第 158 条第 4 款中补充关于土地估价方法的规定。

然而，据代表黄明孝称，草案中的条款并未明确规定在某些具体情况下哪些原则和方法应优先考虑。

例如，应用土地价格调整系数法（即系数 K）具有易于实施的优点，不会给官员和公务员履行公务带来风险；有助于快速解决许多房地产项目在现实中遇到的瓶颈问题。

然而，许多专家也指出，这是一种独特的定价方法，仅适用于越南。K系数的确定仍然存在主观因素，可能无法准确反映市场价格。

因此，在某些情况下，例如国有企业股份制改革中确定土地使用权价值时，这种方法可能并不适用。因此，代表建议起草委员会应研究并在法律草案中制定更具体的土地估价方法适用原则。