乂安省国会代表提出解决方案，鼓励人们在合同上记录正确的土地使用权转让价格。

土地使用权转让所得应按差额计算缴纳所得税买入价与卖出价之间的订单

越南国会法律委员会常委、乂安代表团代表黄明孝在讨论会上表示，此次土地法修订项目中最重要的议题之一是土地估价。近期，起草机关已尽全力吸收意见，不断完善该内容，但仍存在一些问题需要进一步讨论和研究。

关于草案第159条第3款d点关于土地价目表用于计算土地使用权转让所得税的规定，黄明孝代表表示，这是新增内容，据其解释，其目的有两个：一是创造空间，鼓励人们在合同上记录正确的转让价格；二是防止在土地价目表接近市场价格时出现税收流失。

不过，乂安省代表也发现，这项规定也存在一些问题。首先，使用土地价目表计算个人所得税，意味着允许人们在合同上随意记录土地使用权转让的价值。

黄明孝代表分析道：“这并不能保证鼓励人们记录正确的转让价格，因为影响转让合同价格记录的因素有很多。例如，故意制造一系列虚拟交易，抬高某一地区的地价；或者记录错误的地价，以合理化申报财产的责任；或者进行洗钱活动……”。

同时，草案第158条第3款a项规定，出让合同中载明的土地价格是土地估价的重要输入信息。因此，合同中价格申报错误会导致输入数据不准确。实时数据输入不准确会导致土地价目表编制估价不准确。这意味着该政策法规中提​​出的两个目标很可能都无法实现。

黄明孝代表认为，关于该规定的第二个问题是，草案中以土地价目表为基础计算所得税的方法不符合个人所得税的性质，因为土地价目表上的价格并不能反映家庭和个人的收入。在某些情况下，如果买卖双方出现亏损，没有产生实际收入，这种价格计算方式甚至对转让方不利。

针对以上问题，义安代表团代表建议起草委员会研究修改《土地法》的有关规定，既鼓励人们在合同上记录正确的土地使用权转让价格，又计算正确的个人所得税。

因此，有必要研究以土地使用权转让价款与售价差额计算缴纳所得税的方法，这种方法既能体现所得税的本质，又与国际惯例相一致。

“实施这项措施后，相关各方将有动力在合同中记录正确的价格，以免在计算税款时处于不利地位。具体来说，买家不会接受合同中记录的价格低于实际支付的价格，因为这将直接影响他们在转让所购房产时的权利。”黄明孝代表说道。

针对这个问题，他也表示，过去我们担心由于缺乏不同时期的具体数据，难以确定买卖价格。但在当前社会经济发展条件下，这一要求完全可行，因为《土地法》修订草案第165条第1款d项对地价数据库进行了规定，允许实时更新土地使用权出让价格。因此，采用这一方案完全可行。

需要制定更多关于土地估价方法适用原则的具体规定

关于土地估价咨询机构的参与，根据草案第十一章第二条的规定，具体的土地估价工作需要土地估价咨询机构的参与。然而，在现行《土地法》近期的实际运用过程中，代表们发现，各地在聘请土地估价咨询机构方面遇到了不少困难。

例如，据媒体报道，2022年，同奈省政府向150多家评估单位发出文件，但仅登记了5家申请，其中只有1家获得资格。平阳省从数十家评估咨询企业，到现在只剩下3家。

据财政部统计，目前全国共有288家土地估价机构，其中具备土地估价能力的机构较少，因为它们必须满足特定条件。同时，根据《条例》草案，土地估价将在全国范围内由省级和区级机构进行。这预计将给土地估价工作带来诸多瓶颈。

因此，黄明孝代表建议起草委员会进行具体评估，制定适当的法规，特别是对评估咨询机构的权利、义务和责任，确保法律草案的可行性。

关于土地估价方法，乂安省代表表示同意该法律草案，该草案已获通过，并在第158条第4款中补充了有关土地估价方法的规定。

不过，黄明孝代表表示，草案中的规定并没有明确规定在某些具体情况下应优先考虑哪些原则和方法。

例如，运用土地价格调整系数法，即K系数，其优点是操作简便，不会给官员、公务员履职带来风险，有助于快速解决现实中很多房地产项目的瓶颈问题。

不过，也有不少专家评论称，这是越南独有的定价方式，K系数的确定仍有主观因素，未必能紧跟市场价格。

因此，在某些特定情况下，例如在国有企业股权分置中确定土地使用权价值时，可能并不适用该方法。因此，该代表建议起草委员会研究在法律草案中对土地估价方法的适用原则作出更具体的规定。