义安省拍卖土地市场出现复苏迹象

积极信号

随着国家允许地方调低起拍价、放松房地产信贷等宏观调控政策的实施，土地拍卖市场呈现回暖迹象。

在上下文中房地产市场冻结2023年前几个月，与拍卖土地相关的交易也较为平静。与2021年和2022年相比，2023年前9个月，与拍卖土地相关的产品数量和交易量大幅下降，同比仅下降了30%，有些区域被挂牌拍卖，但却没有买家。

不过，近年来，我省土地拍卖也出现了不少亮点。

具体来说，Thinh Son 乡（Do Luong）计划拍卖 8 块土地，28 名客户登记购买，7 块土地售出；Thuong Son 乡计划出售 15 块土地，41 名客户登记出售 9 块土地；Quang Son 乡计划出售 16 块土地，41 名客户登记出售 9 块土地；Nam Son 乡计划出售 16 块土地，64 名客户登记出售 9 块土地；Lac Son 乡计划出售 13 块土地，61 名客户登记出售 13 块土地；Boi Son 乡计划出售 16 块土地，62 名客户登记出售 14 块土地……

负责组织德良县多块土地拍卖的司法厅房产拍卖服务中心的一位代表表示：“德良县每块待拍卖的开发用地都有3至4份登记文件。虽然成交文件数量较之前有所减少，但与总体水平相比，这是一个相当积极的信号。拍卖价格与起拍价和最低成交价（10%至20%）相比并没有大幅上涨，但德良地区仍然保持着全省土地拍卖的热度。”

自第三季度初以来，积极信号已蔓延至宜禄县及其他一些地区。宜禄县财政计划部副部长阮潘魁表示：“2023年，该县计划开发约200块土地，总价约2200亿越南盾。” 然而，截至8月底，该县已完成超计划拍卖，总价约4000亿越南盾。与以往不同的是，许多土地拍卖都没有买家。即使在拍卖会上，人们仍然担心土地买家会放弃押金，但这种现象已经减少。买家主要是当地人，购买后他们会立即付款以获得土地所有权。

自7月份以来，宜禄县土地拍卖市场一片热闹。其中，宜顺乡人民委员会门前土地拍卖成交率达100%。此后，又拍卖了4块土地，也立即成交，价格比起拍价高出7%。关行镇4块土地成交4块；宜风乡1村第一次拍卖成交38块土地中的34块，比起拍价高出25%；宜风乡第二次拍卖成交29块，比起拍价高出22%；宜舍乡拍卖36块土地中的34块成交；福寿乡拍卖14块土地中的14块成交；义长乡原本要拍卖40批文件，结果却卖出了400套。

进一步的调查显示，虽然义安省土地拍卖市场相当平静投资者情绪谨慎，但各具体地区和地方已出现好转迹象。具体而言，截至6月底，义丹县已拍卖义丹镇新红街区40/40块土地；南江乡（南丹）通过3次拍卖共售出72/72块土地，均价为7000至15亿越南盾/块。

需要推动来创造动力

拍卖的进展和结果表明，义安省的土地拍卖市场已出现复苏迹象。然而，投资者认为，这只是个别案例，并不能反映未来的市场趋势。

事实上，尽管各县的土地拍卖市场已基本恢复，但在荣市以及洛门镇、黄梅镇和太和镇，市场仍然“不活跃”。荣市太和镇、黄梅镇和洛门镇的拍卖市场仍然缺乏买家。

荣市土地基金发展中心主任阮文述表示：“根据计划，今年荣市将拍卖超过1000块土地，预计土地基金开发预算收入将达到1.2万亿越南盾。然而，截至9月底，荣市仅拍卖了约10块土地，且全部无人问津。虽然自7月以来，各坊乡政府已提出降低起拍价，但由于降幅不大，市场行情并未好转。

从现在到年底，该市预计将拍卖约300块土地，其中雄同乡50块，宜金乡60块，雄勇坊60块，宜德乡30块，宜安乡近100块。然而，由于起拍价仍然较高，尤其是宜安乡金忠乡最新的55块土地，均价为20-46亿越南盾/块，因此很难吸引投资者。

太和、黄梅和库阿罗三个镇的土地拍卖情况大致相同。太和镇财政规划处处长阮玉俊先生表示：太和镇享有省政府的特殊政策，将土地使用费的100%用于投资城市基础设施建设。因此，最近该镇紧急完成了基础设施建设和相关手续，准备在4个坊内拍卖近100块土地。但市场较为冷清，起拍价仍然较高，买家不多。

义安省房地产协会主席阮国庆表示：“目前，市区土地起拍价是根据2021年末至2022年初土地热潮时期的价格水平制定的，因此购买的人很少。” 各县的经验表明，如果起拍价合理，当地居民就会购买，而不是像以前那样，投资者为了投机和追逐而购买。

据投资者反映，一些县的土地拍卖市场已出现复苏迹象，并受到一些利好消息的支撑。具体而言，杜良县近期将升格为市，基础设施投资同步推进；杜良县在各乡镇拍卖的地块均地势优美、交通便利，因此受到投资者的高度青睐。

荣市一位投资者进一步分析道：“宜禄县那些买家众多的地块，都即将被并入荣市，比如福寿县、宜风县或邻近的荣市。此外，在宜禄县和演州县，投资工业园区基础设施的企业有WHA集团和VSIP投资扩建这意味着将有更多的投资者租赁土地，因此对义顺、义舍、义龙（义禄）、演寿、演安（演州）等乡的工人和专家住房用地的需求影响了投资者的心理。

虽然部分地区土地拍卖市场出现回暖迹象，但总体背景是经济衰退，企业特别是中小企业在经历了两年的疫情冲击后受到较大冲击，房地产市场，尤其是土地拍卖市场短期内难以复苏。最迟要到今年底至2024年初，待国家宏观调控政策落地见效，房地产企业贷款条件放松，存贷款利率下降，经济渡过难关，投资资金回流房地产渠道，房地产市场才会迎来繁荣复苏。

阮文伯先生 - 义安省房地产协会副主席