Dang Hung Vo教授：寻找城市发展土地的隐藏资本

城镇化是工业化的结果，因此人们用城镇化水平来衡量工业化进程的成功程度。城镇化指数是指居住在城镇地区的人口占全国总人口的百分比。只有当城镇化率达到至少70%时，才称得上是工业化国家。我国城镇化指数接近40%，刚刚达到中等偏下收入水平。

荣市全景。图片来源：Le Thang

释放土地资源

城镇化率只是一个笼统的、概括的评价指标。深入探讨，人们还会考虑城镇化的质量、城镇化的形式和城镇化的效率。城镇化的质量，是指城镇的形成是否保障了城镇生活水平，直接关系到城镇是否创造了就业机会、提供了足够的社会配套设施。换言之，一个高质量的城镇必须能够吸引人们居住。

关于城市形态，每个地区或发展理念都会根据其特点进行相应的组织。城市形态可以是像新加坡或卢森堡那样的超大城市，被称为特大城市；也可以是由交通便利的中小型城市组成的网络，例如德国只有一个特大城市柏林，其余城市均为中等规模，交通便利，其口号是“随时随地，10分钟即可到达城市”。

或者像中国，虽然有很多特大城市，但也在山区、欠发达农村组织小型城镇网络，打着“离开农业，但离不开家”的旗号。越南的城镇化思路还很幼稚，缺乏与工业化衔接的计算。

说到城镇化的有效性，必须谈一谈城镇化的动力和资金来源。我们都知道越南岘港市的一个鲜活的例子。战后，岘港市把贫困的老城区重建成了“宜居岘港”，只用了土地出让金，没有动用预算资金，也没有借贷资金。

岘港市成功挖掘土地等隐性资本，促进城市发展。图片来源：NGUYEN XUAN TU/baodanang.vn

因此，土地资本完全足以加速城镇化进程。城市土地资本开发的原则是，城镇发展得越多，土地价值就越高。当土地增值被提取出来时，它就成为继续城市发展的资源，而土地价格进一步上涨，又创造了继续城市发展的资源……

因此，城镇化的资源直接来源于城镇化带来的土地增值。在很多国家，人们通常采用土地贡献/重新调整的方式来提升城区。例如，在一个贫困社区，大家都知道投资更多基础设施建设可以提升土地价值。因此，城市政府会动员居民贡献一部分土地来提升城区。升级的城市基础设施建设将提升土地价值，而土地增值部分与贡献的土地面积相对应。实际上，土地增值幅度要高于估算的水平来确定土地贡献率，这意味着贫困城区得到了提升，每个城镇居民也从土地增值中受益。一个个城区的升级，取决于当地土地的价值和当地居民的共识。做得好的城区会成功，做得不好的城区则会失败。

在工业化国家，能够生存和发展的城市都拥有城市政府，这些政府因其在城市升级和居民生活保障方面所做的诸多努力而深受民众信赖。城市政府有权决定当地公共土地资源的用途。因此，城市之间相互竞争，争夺利用当地土地资源升级城市、保障居民生活的权利。

我们已经就城市政府进行过多次讨论，但尚未明确如何在不依赖上级拨款的情况下，自主利用本地土地资源进行发展。要建立真正的城市政府，我们不仅需要修改《土地法》，还需要修改《国家预算法》。

我国城镇化进程

革新开放以来，2011-2020年期间，我国城镇化发展势头强劲。截至2022年9月，越南城镇化率已达41.5%左右，城镇化区域达888个。总体而言，城镇经济年均增速达12-15%，比整体经济增长率高出1.2-1.5倍，预计贡献全国GDP的70%左右。仅五个中央直辖市，面积仅占全国的2.9%，人口占全国的22%，却贡献了46.8%的GDP（2020年数据），吸引了累计外商直接投资总额的30%，进出口总额占全国的32.8%。

富美兴市区（胡志明市）。照片：Anh Phuong/vietnamnet.vn

将当前的城市面貌与国家改革开放之初的城市面貌进行比较，我国城镇化取得的成就令人瞩目。然而，这些成就仍然只是一种概括性的表象，在现实中，它们尚未清晰地展现出高质量、适宜的形态以及对工业化的积极影响。

许多地方仍然存在许多“鬼城”。城市土地收入也很高，但主要来自国家收回农田并交给投资者用于住房项目的机制。城镇化带来的土地增值创造了高额利润，但却与房地产业务相关，无法吸引当地土地和人力资源参与城镇化。可见，这种做法的有效性仅处于一定的初始阶段，并非一个能够长期持续有效的解决方案。

随着城镇化率的提高，城市发展不能继续在平面上铺开，而是被迫向垂直方向发展，地上地下，水面水下，近年来，环境保护问题形成了绿色发展理念。

在城市发展中，“绿色城市”的概念应运而生，要求有树木、水面，减少工业能源的使用，充分利用风、光、水等自然元素……城市越符合绿色城市的标准，其价值就越高。

自4.0技术成为发展趋势以来，“智慧城市”的概念应运而生，其目标是利用人工智能（AI）来控制城市的一切活动，使城市活动没有瓶颈，一切活动都能以最有利的水平和最低的成本有效进行。

发达城市地区已与互联互通的基础设施相连接，但尚未紧跟工业园区和经济区的步伐。在工业化国家，经济区通常由工业、服务业和城市地区混合组成。工业园区通常设有多所大学、文化和体育中心。工业化和城市化密不可分。在越南，由于担心环境污染，工业园区仍然只能“孤立”发展。直到2018年，政府才于2018年5月21日颁布了第82/2018/ND-CP号法令，规范工业园区和经济区的管理，其中首次纳入了工业-服务-城市混合园区的规章。

义安省的城市化进程

荣市-滨水市自法国殖民时期以来一直被视为越南的工业区。今天，建设部汇报了至2030年以及2045年展望的义安省城市体系发展的观点、目标和解决方案。

本报告显示，义安省共有23个城镇，城镇化率约为22%，年均城镇化率为0.8%。此数据基于已发展成为城镇的行政单位（坊、镇、省辖市）计算。如果不按行政单位计算，而是以新城区形式的城镇空间计算，义安省的城镇化率估计约为32%。实际城镇化率较高，但仍低于全国城镇化率（42%）。

荣市-库阿罗大道规划将成为义安省荣市的关键发展轴线。透视图

在不久的将来，门罗镇可以与荣市连接，成为一个集工业和旅游度假服务为一体的城区。该城区未来可以进一步与南丹、兴原、宜禄三县连接，成为宜安省的都市-工业-旅游服务区。

进一步看，整个义安沿海地区包括以上述荣市为中心并与太和市相连的城市-工业-旅游服务区，以及琼吕县、安城县、演州县、义禄县、南丹县、兴原县，形成义安城市-工业-旅游服务区。

义安省的城镇化率低，这很容易解释。它是越南最大的省份，人口仅次于河内和胡志明市这两个特大城市，但其西部地区面积广阔，自然资源丰富，但尚未开发。沿海地区正在大力推进新型城镇化。西部山区和沿海地区之间是中部地区，其收入仍然主要来自农业经济。

如上所述，城镇化模式需要根据每个地区的特点进行选择。西部地区也必须遵循“离开农业但不离开故土”的方向，并能够基于森林环境服务和自然资源开发的潜力发展本地非农经济。中部地区可以发展与各地区传统农业生产相关的农业和乡村旅游服务……

城市化总是需要大量资金来建设基础设施、开发或改造城区。我们不能坐等资金到位，我们必须在城市化本身创造的土地增值中寻找隐藏的资本。问题在于如何在城市化过程中创造额外的土地价值，以及如何获取这些额外的土地价值并将其立即用于城市化发展进程。