数万家度假村面临巨大挑战

由于房地产供应量高于旅游业增长速度，市场面临压力，而投资者必须以利润承诺来吸引客户，而这可能会使自己面临风险。

第一太平戴维斯越南公司最近发布的2017年第一季度房地产市场报告花了大量时间对该领域进行分析。度假地产近期发展势头强劲。尽管随着越南旅游业的发展，度假地产仍被视为吸引投资者和买家的领域，但许多数据显示，数万套投放市场的房产能否成交并产生预期利润​​仍是一个大问号。。

据 Savills 越南副总经理 Troy Griffiths 先生称，累计2016年底，度假公寓及别墅竣工上市数量超过5000套，3年后，这一数量将增长4倍以上。2017-2019年期间，总体而言，每年累计开售的度假地产产品数量将在2.7万-2.9万套之间波动。

芽庄、岘港、富国岛——除河内、胡志明市外的越南三大旅游目的地国际旅游业强劲增长，特别是随着新的国际直飞航班的开通。

* 越南度假房地产的机遇与挑战

T仅芽庄市未来三年内，中高端酒店的供应量预计年均增长率就将达到29%。这一数字是2013年至2016年期间游客数量增长率的两倍。同样，岘港市未来三年的供应量预计年均增长率也将达到30%。与此同时，过去三年，尽管岘港市的游客数量增长良好，但增幅仅为21%。

这些数据表明，虽然情况良好，但如果保持上述游客增长率，未来几年这些地方四、五星级酒店客房以及度假别墅的开发率不会高，竞争程度也会越来越激烈。

富国岛也出现了同样的情况，但差价较小。然而，作为新兴市场，富国岛面临着另一个压力，那就是未来大量供应集中在高端市场。这也对投资者的运营能力提出了挑战。

与此同时，在经历了过去两年的繁荣时期后，2017年第一季度度假村领域的流动性大幅下降。据越南房地产协会（VNREA）称，今年前三个月，岘港和芽庄两大城市度假村房地产的总供应量达到近5300套，但成功交易的仅占四分之一多一点，主要集中在酒店公寓领域（condotel）。

尽管VNREA解释说，目前正值一年中的淡季，预计第二季度交易量将再次回升，届时将有数千套公寓项目上市销售，但投资者目前相当谨慎，通常会选择拥有专业管理和运营单位的项目。截至2016年底，参与越南市场的国际管理单位数量与2010年相比几乎翻了一番，更不用说一些本土品牌也应运而生，规模也强劲增长。

第一太平戴维斯越南认为，未来三年越南度假房地产市场将面临诸多挑战。图片说明。

除了供需平衡的挑战外，利润承诺率也是投资者需要考虑的问题之一。随着公寓和度假别墅的蓬勃发展，投资者们正竞相追逐利润，越南的平均回报率约为每年10%。这一数字高于泰国普吉岛和印度尼西亚巴厘岛的7%。此外，越南投资者的盈利承诺期目前约为5-10年，也比该地区其他国家2-5年的回报率高出2-5倍。

研究单位指出，投资者若采用盈利承诺，约3年后即可达致盈亏平衡，但若延长至10年，则难以维持，甚至可能蒙受损失。

此外，旅游业的快速发展也需要管理机构对机场基础设施进行相应的投资。旅游业数据显示，2016年，乘飞机出行的国际游客总数达到约820万人次，占游客总数的80%以上。与此同时，交通运输业数据显示，胡志明市机场目前超载率高达130%，芽庄机场超载率更是高达320%。岘港机场尽管在2011年进行了升级改造，年客流量从450万人次增至600万人次，但目前超载率仍高达113%。

因此，为了挖掘旅游潜力，提高度假地产的开发率，未来几年管理机构需要努力解决机场容量有限的问题，这是重要因素之一。

第一太平戴维斯越南公司表示：“基础设施升级是评估旅游发展潜力的关键因素，尤其是过去三年岘港、芽庄和胡志明市的新增供应量每年增长 30%。”

此前，旅游总局的数据显示，过去十年来，前往越南的国际游客数量增长了两倍。尽管这是一个相当可观的数字，但研究机构认为，这一水平仅为东盟地区其他著名旅游目的地（如泰国和马来西亚）游客数量的一半。然而，这一差距表明，越南仍有巨大的开发潜力，尤其是与该地区其他目的地相比，越南拥有成本更低的优势。此外，近年来，越南国内旅游业也持续保持两位数增长。

据VNE报道