数以万计的度假村面临着巨大的挑战

由于房地产供应量高于旅游业增长量，市场面临压力，而投资者必须通过可能使自己面临风险的盈利承诺来吸引客户。

世邦魏理仕越南分公司最近发布的 2017 年第一季度房地产市场报告用了大量篇幅分析该细分市场。度假地产近来发展势头强劲。尽管随着越南旅游业的发展，度假地产仍然被视为吸引投资者和买家的领域，但许多数据显示，能否将数万套投放市场的房产全部售出并产生预期利润​​，仍然是一个巨大的问号。。

据第一太平戴维斯越南副总经理特洛伊·格里菲斯先生称，累计至截至2016年底，已竣工及已开盘的度假公寓和别墅数量超过5000套，三年后，这一数字将增长四倍以上。2017年至2019年期间，每年累计开盘销售的度假房地产产品数量总体上将在2.7万至2.9万套之间波动。

芽庄、岘港、富国岛——除河内、胡志明市外的越南三大旅游目的地国际旅游业强劲增长，尤其是在新的国际直航航线开通之后。

越南度假地产的机遇与挑战

T预计未来三年芽庄中高端酒店的供应量将以每年平均29%的速度增长。这一数字是2013年至2016年游客数量增长率的两倍。同样，岘港未来三年的供应量预计也将以每年平均30%的速度增长。而过去三年，尽管岘港的游客数量增长良好，但仅达到21%。

数据显示，虽然这些地区的评价不错，但如果游客数量保持上述增长速度，未来几年这些地区的四星级、五星级酒店客房以及度假别墅的利用率不会很高，竞争程度也会越来越激烈。

富国岛的情况也类似，但价差较小。然而，作为一个新兴市场，富国岛还面临着另一种压力，即未来供应量将主要集中在高端市场。这也对投资者的运营能力构成了挑战。

与此同时，在经历了过去两年的繁荣期后，2017 年第一季度度假村市场的流动性大幅下降。据越南房地产协会（VNREA）统计，今年前三个月，岘港和芽庄两大城市度假村房地产市场的总供应量接近 5300 套，但成功交易的房产仅占四分之一多一点，主要集中在酒店式公寓（公寓式酒店）领域。

尽管越南房地产协会（VNREA）解释说，目前正值淡季，预计第二季度随着数千套房源的推出，交易量将再次回升，但该协会也指出，投资者目前较为谨慎，倾向于选择由专业管理运营单位负责的项目。截至2016年底，参与越南市场的国际管理单位数量较2010年几乎翻了一番，更不用说许多本土品牌也已诞生并迅速发展壮大。

第一太平戴维斯越南公司认为，未来三年越南度假地产市场将面临诸多挑战。（图片仅供参考）

不仅是供需平衡的挑战，利润承诺率也是投资者需要考虑的问题之一。随着公寓和度假别墅的蓬勃发展，投资者们正竞相锁定利润，越南的平均年收益率约为10%。这一数字高于普吉岛（泰国）和巴厘岛（印度尼西亚）的7%。此外，越南投资者的利润承诺期目前约为5-10年，也是该地区其他国家2-5年期限的2-5倍。

研究机构指出，如果投资者设定盈利目标，大约三年后即可达到盈亏平衡点。但如果投资期限延长至十年，则难以维持盈亏平衡，甚至可能遭受损失。

此外，旅游业的快速发展也需要管理机构对机场基础设施进行相应的投资。旅游业数据显示，2016年国际航空游客总数达到约820万人次，占游客总数的80%以上。与此同时，交通运输业数据显示，胡志明市机场目前的超负荷运转率高达130%，芽庄机场更是达到320%。岘港机场尽管在2011年进行了升级改造，年旅客吞吐量从450万人次提升至600万人次，但目前仍处于113%的超负荷运转状态。

因此，为了开发旅游潜力并提高度假房地产开发率，一个重要因素是管理机构需要努力解决未来几年机场运力有限的问题。

“基础设施升级是评估旅游业发展潜力的关键因素，尤其是在过去三年里，岘港、芽庄和胡志明市的新供应量每年增长 30%。”第一太平戴维斯越南公司表示。

此前，越南旅游总局的数据显示，过去十年间，越南的国际游客数量增长了两倍。尽管这个数字相当可观，但研究机构认为，这一水平仅为东盟地区其他著名旅游目的地（如泰国和马来西亚）游客数量的一半。然而，这一差距表明，越南仍拥有巨大的发展潜力，尤其是在与其他地区目的地相比成本较低这一优势方面。此外，近年来越南国内旅游业也持续保持两位数增长。

据越南国家经济研究所（VNE）