买房贷款合同：别让鸡来追你

签订贷款合同以获得购房权的客户，往往是一些投资者，他们在项目尚未具备销售条件时，规避法律，将未来房屋出售。通过这种方式购房，买家将承担诸多风险。

来自 Project 34 Cau Dien 和 B5 Cau Dien 的故事

在为妻子生下第三个孩子做准备的同时，Tuan先生还在苦苦思索如何以贷款合同的形式收回近6年前在Cau Dien 34号项目（河内市南慈廉郡）购买的房屋的钱。

2011年，房地产市场再次火爆，对于Tuan先生和他的妻子来说，以每平方米不到1750万越南盾的价格购买一套三居室公寓几乎是梦想。于是，他们迅速与投资者签订了贷款合同，获得了购房权，完全没有考虑该项目的法律问题。

除了段先生，还有数百名客户也以贷款合同的形式购买了该项目的房屋。出价较低的客户贡献了公寓总价值的30%，出价较高的客户则贡献了公寓总价值的70%。此外，许多客户在从二级投资者或通过楼面回购时，不得不在没有收据的情况下支付差额。

然而，很多客户在签订贷款合同后才发现，项目只存在于图纸和3D模型上，并未得到有关部门的批准，投资者的身份也模糊不清。

因此，不少客户找到融资单位，要求解除合同，退还贷款。然而，6年来，他们多次到融资单位签订贷款合同，却迟迟未还贷款，而项目至今仍是一片空地，只有几根地基桩，杂草丛生，丝毫没有开工的迹象。

通过贷款或者出资合同买房存在很多风险。

在多次尝试取回资金未果后，客户向有关部门提交了一份请愿书，要求他们介入调查投资者的违规行为。然而，迄今为止，此案仍未得到解决。

“起诉投资者追回款项的方案是可行的，但律师建议，纠纷解决过程往往冗长，结果难以预测，而我们也厌倦了在诉讼过程中奔波。因此，我还是希望能和平解决问题，拿回钱，而不是互相拖着打官司。”段先生说道。

与此同时，在B5 Cau Dien项目中，超过700名客户也以出资合同、贷款合同和存款合同等形式支付了购买该项目房屋的费用。然而，8年后，该项目仍未获得主管部门的批准实施。

在近期审理的B5项目侵占财产案中，合议庭裁定客户与项目投资财团一方房屋集团之间的交易无效，双方应相互返还各自所得。客户甚至要求按照签署的协议获得利息的请求也被法院驳回，法院裁定不存在计算利息的依据，因为这是一项非法交易。

因此，一旦项目重启，之前的房主没有资格要求房建集团退还房屋。同时，目前要从这些房主那里收回钱款也并非易事。

武玉芝律师表示，要取回款项，每个客户都必须提出执行申请。即使判决书载明客户有权取回款项，但如果客户没有提出执行申请，执行机构也不会受理。此外，是否具备执行资格还取决于被执行人的资产状况。如果经核实，被执行人已无资产，则不符合执行条件。

许多人仍然自愿购买“风险”

不仅34号Cau Dien项目和B5号Cau Dien项目，许多其他客户也因为贷款合同而同时“陷入”AZ Lam Vien、AZ Van Canh、99 Tran Binh等项目。

有了这样的教训，随着市场陷入低迷，一度市场上几乎“清空”了以贷款合同、出资等形式出现的融资项目。然而，最近随着房地产市场复苏，这种形式又重新出现。

不久前，《房地产投资报》热线接到读者C（来自清化省）的求助电话，他是一名客户，准备在Dai Mo项目（南慈廉县）购买一套公寓，并支付了定金。

根据这位客户的申请，由于需要购房自住，他来到了正在推广戴莫项目的交易大厅。在这里，经纪人建议他签署一份资金转账协议，内容是直接与投资者签订贷款合同，购买该项目的房屋。当C先生疑惑为什么是贷款合同，为什么没有圆形印章时……销售人员解释说：“这只是一个行政手续，支付30%的首付款后，就会有销售合同，直接与投资者签订。”

C先生不懂法律，相信了经纪人的建议，而且看到项目价格合理，于是同意签署了“转款协议”。然而，当他拿着贷款合同联系几家银行贷款买房时，却没有一家银行接受这种形式的合同放款。之后，C先生联系销售人员要求提取已支付的款项，但遭到了经纪人的拒绝。

C先生对经纪人的态度感到不满，于是聘请律师向有关部门和媒体提起诉讼。经过近6个月的抗争，售楼处最终同意退还C先生的房款。然而，据C先生介绍，在那个项目中，只有他一人要求退钱，其他很多客户仍然同意按照这种形式的贷款合同买房付钱。

胡志明市律师协会陈德芳律师表示，目前尚无法完全评估贷款合同反复出现的原因，以及购房者明知风险却仍同意以这种形式购房付款的原因。或许是因为，在房价上涨势头强劲的情况下，贷款合同下“开售”的项目价格通常低于一般水平，因此许多人接受以这种形式购房。

然而，低价也伴随着风险，如果项目未获得相关部门的许可，投资者很容易将筹集到的资金挪作他用，风险也就随之而来。即使项目已经落地，风险仍然容易发生，因为贷款合同并非用于购房，投资者的责任并不明确。等到项目符合条件转为销售合同时，项目的很多设施、功能、区域等可能已经发生了变化。

从另一个角度来看，Phuong律师认为，由于许多二级投资者的参与，贷款合同买卖房屋的形式得以复兴。这些人通过贷款合同购买房屋，以获得便宜的价格，然后将其转让给他人以获取差价，因此他们不太关注项目的后续发展。

据《投资报》报道