第18号决议：《土地法修正案的“支点”》

仅此一点就足以说明问题的复杂性和重要性。土地是一个棘手、复杂、敏感的问题，它关乎人民的生计，也是国家的一项重要资源，对国家的稳定和可持续发展至关重要。

因此，继续创新和完善制度和政策，及时消除土地管理和利用中的障碍，将是创造新的资源和发展动力的重要基础。

因此，中央委员会发布的第18号决议“继续创新和完善制度和政策，提高土地管理和利用的有效性和效率，为我国成为高收入发达国家创造动力”被视为一个重要的里程碑，取得了新的突破，旨在寻求释放土地资源、创造发展动力的解决方案。

中央委员会第18号决议重申了党的根本立场，即土地属于全体人民，国家是土地的代表所有人和统一管理人。土地使用权是一种特殊的财产和商品，而不是所有权。该决议在观点、目标、任务、解决方案和执行组织等方面提出了许多新的内容。

因此，关于土地利用规划，该决议强调，国家应确保有足够的资源来建立土地利用规划以及利用土地进行部门和领域规划，以限制滥用、腐败和消极行为。

该决议还规定要完善相关法规，以确保土地分配、土地租赁、土地用途变更、补偿、支持、安置和土地收回等方面的公开性和透明度。

该决议还规定取消土地价格框架，并要求建立根据市场原则确定土地价格的机制和方法。同时，中央政府还规定对占用大面积土地、拥有大量房屋以及进行土地投机的人员征收更高的税率。

中央经济委员会副主任阮鸿山在总结第18号决议时指出，该决议有三个主要新要点。第一，该决议旨在加强市场在土地管理和利用中的作用。第二，该决议旨在提高国家土地管理的效率和效力，坚决预防和打击土地领域的腐败、消极和浪费现象。第三，该决议明确了确保国家、人民和投资者利益和谐一致的方向，并将人民置于中心地位。

“第18号决议强化了市场在土地管理和利用中的作用，从而使土地分配更加有效。土地分配更有效，利用也就更有效。第18号决议旨在提升国家管理能力。国家管理能力的提升将更加高效，进而促进土地管理和利用的规范化，从而减少土地管理和利用中的消极因素和腐败现象。”孙先生评估道。

中央经济委员会副主任表示，如果能够确保国家、人民和投资者之间的利益和谐，土地就能得到更有效的利用。

第18号决议最显著的要点之一是废除土地价格框架，同时要求建立根据市场原则确定土地价格的机制和方法，并明确负责确定土地价格的机构的职能、任务和责任。中央政府制定检查和监督地方制定土地价格表的标准和程序。省级人民议会负责决定、检查和监督土地价格的实施。

据前自然资源与环境部副部长邓雄武教授评估，现行的土地价格框架对当地的土地管理和估价并无影响。邓雄武教授以河内和胡志明市为例，指出当地最贵的土地价格高达每平方米10亿越南盾，但土地价格框架却仅为每平方米约2.5亿越南盾。

“我曾亲自直接询问河内和胡志明市的领导人，为什么土地价格表上的数字这么低。这么低的价格意味着人们会抱怨自己处于不利地位。而官员们有时会做出有利于某些人的果断决定。在土地价格管理中，国家土地价格和市场土地价格之间存在差额是一个禁忌，”邓雄武先生说道。

邓雄武先生认为，鉴于第18号决议指出，以土地价格为导向的管理框架弊端重重，应予以废除。取而代之的是，应着重在地方层面直接管理土地价格。

关于按照市场原则确定土地价格的方法，中央经济委员会副主席阮鸿山表示，需要一系列配套条件，第18号决议对此有明确规定。

首先，需要建立土地数据库，不仅要包含数量、面积等信息，还要包含价值等信息。土地数据库不仅是静态的，还要动态更新，以便追踪土地流转的变化。构建统一的现代化土地信息系统。

第二，我们必须确保土地估价委员会的独立性，并提升土地估价咨询机构的能力。同时，我们也必须提高估价师的专业水平和职业道德。第三，我们必须确保土地交易过程的透明度：杜绝现金交易、禁止场外交易，并对违规行为进行严厉处罚。

据统计，过去三年，中央人民接待委员会共接到近10万人的投诉，受理案件近24500起，其中70%以上的案件与土地有关，2021年这一比例高达81%。

据中央市民接待委员会主席阮鸿蝶表示，土地第18号决议生效后，投诉数量肯定会大幅减少，因为该决议要求在土地分配、土地租赁和土地价格确定的各个阶段都要公开透明。

“民众长期投诉和举报的主要原因之一是土地问题。如果拍卖过程透明公开，就能减少负面情绪，并根据第18号决议对每块土地进行规划和土地利用规划。这样一来，土地使用者、国家和民众都能了解公共规划。这将有助于减少民众的投诉和举报，”中央公民接待委员会主席阮鸿蝶说道。

多年来，在地方土地腐败案件中，大多数情况下，管理官员都利用法律漏洞，从土地分配和租赁缺乏透明度中牟利，并制定与市场价格相差甚远的土地价格。为了弥补这一漏洞，第18号决议要求在取消土地价格框架和建立市场定价机制时提高透明度。

“遵循第18号决议的精神将确保市场稳定、可持续和长远发展，而不是价格波动。这将筛选并确保买家是真正的买家，卖家是真正的卖家，而不是让不专业的投资者或财务能力差、投资素质低的人继续参与市场，”河内律师协会的张清德律师说道。

土地是一种特殊的资产，是基本的生产资料，也是极其宝贵的资源。然而，对土地的管理、开发和利用仍然存在诸多不足。土地休耕和浪费的现象在许多地方依然存在。

今年已近70岁的梅女士（家住太平省天海县天海镇）一生都在田间劳作，她从未见过像现在这样多的农民放弃耕作。在田野里，随处可见荒芜的田地。

“很多家庭自己不种水稻，政府就让他们免费种水稻，”黄氏梅女士说道。

据农业和农村发展部作物生产司司长阮如强表示，人们放弃耕作会导致土地资源浪费，以及对灌溉基础设施和水稻生产道路的投资资金浪费。

在河内、胡志明市等大城市，尤其是在沿海地区，废弃的“黄金地”并不少见。这些“黄金地”却无法“产出”黄金。

“土地是非常重要的资源。我们必须了解投资者是谁，他们的能力如何，合同条款必须明确。我们不能让5到10公顷，甚至数百公顷的土地闲置5到7年。人们只是想占地而已。”越南城市规划与发展协会主席陈玉征先生说道。

据估计，全国有超过 3200 个项目，土地面积达 85200 公顷，这些土地已被国家分配、租赁或改变了用途，但项目投资者行动迟缓或多年来一直没有投入使用。

经济委员会副主任阮鸿山指出，评估废弃土地利用缓慢的现状表明，土地管理和利用效率低下。中央政府已明确指出这一问题，并通过第18号决议从行政和经济两个方面提出了解决方案。

关于行政管理方面，第18号决议要求对已分配或租赁但未投入使用或迟迟未投入使用的土地采取具体且同步的制裁措施。第18号决议还要求坚决收回用于不当用途的土地，特别是位于有利地段和高收益地段的土地。

在经济方面，第18号决议要求审查有关农业和非农业土地使用税的法律政策。其目的是根据国际惯例，制定符合税率、条件和适当路线图的土地使用税法律政策。此外，决议还规定对占用大片土地、建造多处房产、进行土地投机、土地利用率低或土地休耕者适用更高的税率。接下来，决议要求建立一种机制，使组织和个人能够通过出资、租赁或转让土地使用权等方式参与投资项目，并要求设立一家农业用地租赁银行。

邓雄武教授博士在解释第18号决议中对占用大片土地、拥有多栋房屋、土地投机、土地利用缓慢以及弃置土地的人征收较高税率的规定时表示，人们可以放心，这并非统一增税，而只是对拥有多栋房屋、大量土地以及土地未得到充分利用的情况提高税收。

其他情况，例如贫困人口、少数民族以及承担粮食安全和环境保护等任务的人员，均可豁免。据邓雄武先生称，大多数人无需缴纳更高的房地产税；只有投机者才会面临更高的税收。

第 18 号决议设定了到 2023 年完成 2013 年土地法及若干相关法律修订的目标。

中央经济委员会副主任阮鸿山在分析这一目标时指出，第18号决议要求完善政策机构、土地管理和利用，以符合发展社会主义市场经济的体制，其重点是修订2013年《土地法》及其他相关法律，确保法律的统一性，从而创造有利的法律​​环境。修订工作必须符合第18号决议的精神。

孙先生表示，修正案完成后，这条法律走廊将有助于从根本上解决长期存在的土地管理和利用问题，例如：源自国有农林场的土地；兼具生产和经济建设活动的国防安全用地；从大型城市地区迁出的、人口高度集中的生产设施和单位用地；填海造地；宗教用地……

除此之外，第 18 号决议还要求《土地法》（修订版）克服土地利用中的浪费、土地荒漠化、土地退化、污染和土地领域的负面腐败。

此外，2013年《土地法》的修订还必须旨在提高国家土地管理的有效性和效率，激发土地潜力，最大限度地提高土地价值。土地必须用于正当用途，并以经济、有效和可持续的方式加以利用。

“最后，修订后的土地法确保了人民、企业和国家之间利益的和谐。它以人民为中心，不让任何人掉队，”阮鸿山先生强调说。

据邓雄武教授博士称，第 18 号决议不仅着眼于纠正 2013 年土地法的剩余瓶颈，而且还提出了一个更高的问题，即如何让土地为我国从目前的状态向高收入工业化国家转型的进程做出贡献。

“这意味着要让土地在经济发展中发挥一定作用，并为越南经济做出贡献。该决议指导着到2045年的发展目标，”邓雄武先生说。

越南宣传部副部长阮鸿山在进一步阐述越南经济发展路线图时表示，第18号决议的目标是在满足发展实践新要求的同时，帮助解决历史遗留问题。该决议为越南到2025年、2030年和2045年的发展制定了具体目标和路线图。

孙先生强调：“第18号决议不仅有助于为修订2013年《土地法》及其他相关法律以解决现有问题奠定重要的政治基础，而且也为有效利用和管理土地创造了基础和动力。从而有助于我们实现党的十三大决议中提出的目标。”