第18号决议：修改土地法的“支点”

如此说来，足以见得这个问题的复杂性和重要性。土地问题是一个棘手、复杂、敏感的问题，是民生之源，也是国家宝贵的资源，事关国家稳定和可持续发展。

因此，不断创新和完善体制政策，及时破除土地管理和使用中的障碍，是创造新资源、新发展动力的重要基础。

因此，中央关于“不断创新和完善体制和政策，提高土地管理和利用效率和效益，为我国成为高收入发达国家而奋斗”的第18号决议，被视为具有重要里程碑意义的新突破，旨在破解土地资源难题，为发展注入新动力。

中央委员会第十八号决议延续了党的一贯观点，即土地属于全民所有，国家是土地的代表所有者，实行统一管理。土地使用权是一种特殊的财产和商品，而不是所有权。该决议在观点、目标、任务、措施和组织实施等方面都有许多新内容。

因此，关于土地利用规划，决议强调国家要确保充足的资源，制定土地利用规划以及部门和领域规划，以限制土地滥用、腐败和消极行为。

决议还提出完善规章制度，确保土地分配、土地租赁、土地用途转换、补偿、支持、安置和土地恢复等工作的公开透明。

决议还规定取消土地价格框架，要求建立按市场原则确定土地价格的机制和方法。同时，中央还规定对使用大面积土地、多套房屋和炒卖土地的人征收更高的税率。

中央经济委员会副主任阮鸿山总结第18号决议时指出，决议主要有三点创新之处。第一点，决议旨在加强市场在土地管理和使用中的作用。第二点，决议旨在提高国家土地管理的有效性和效率，坚决预防和打击土地领域的腐败、消极行为和浪费现象。第三点，决议明确了确保国家、人民和投资者之间利益和谐统一的方向，其中以人民为中心。

索恩先生评价道：“第18号决议强化了市场在土地管理和使用中的作用，从而将土地配置得更有效。土地配置得更有效，才能得到更有效的利用。第18号决议旨在提高国家管理能力。国家管理能力将更加有效、高效，从而加强土地管理和使用的纪律性，减少土地管理和使用中的消极性和腐败现象。”

中央经济委员会副主席表示，如果能够确保国家、人民和投资者的利益和谐一致，土地的利用就会更加有效。

第18号决议最引人注目的一点是，它规定取消土地价格框架，同时要求建立按照市场原则确定土地价格的机制和方法，并明确土地价格制定机构的职能、任务和责任。中央政府制定检查和监督地方制定土地价格表的标准和程序。省级人民议会负责制定、检查和监督土地价格的执行情况。

就此规定，越南自然资源与环境部原副部长邓雄武教授认为，现行的土地价格框架对地方土地管理和估价没有影响。邓雄武教授举例说，河内和胡志明市的地价最高可达每平方米10亿越南盾，但目前的地价框架仅为每平方米2.5亿越南盾左右。

“我亲自问过河内和胡志明市的领导人，为什么土地价格这么低。这么低的价格意味着人们会抱怨自己处于不利地位。官员有时会做出一些决定性的举动，让某些人受益。在土地价格管理中，国有土地价格和市场土地价格之间留有差额是大忌。” 邓雄武先生说道。

Dang Hung Vo先生认为，第18号决议认为，土地价格框架管理并不利于经济发展，应予以取消。相反，应集中精力在地方层面直接管理土地价格。

关于按照市场原则确定土地价格的方法，中央经济委员会副主席阮红山表示，需要一系列的附带条件，第18号决议对此已明确规定。

首先，要建立土地数据库，不仅要涵盖数量和面积，更要涵盖价值。土地数据库不仅是静态的，还要动态地追踪土地流转的变化。建设统一的、现代化的土地信息系统。

二是要确保土地估价委员会的独立性，提高土地估价咨询单位的能力。提高估价师的素质和职业道德。三是要确保土地交易过程透明化：不采用现金交易，通过场内交易，严厉处理违规行为。

据统计，过去3年，中央人民接待委员会共接待近10万人次来信投诉，共计近2.45万件，其中超过70%的案件与土地有关，2021年更是高达81%。

中央公民接待委员会主任阮红叶表示，土地问题第18号决议实施后，投诉数量必将大幅减少，因为该决议要求在土地分配、土地租赁和土地价格确定等各个阶段实行公开透明的政策。

中央公民接待委员会主任阮红叶表示：“长期且紧迫的投诉和举报主要问题之一与土地有关。如果拍卖过程透明公开，就能减少负面情绪，并根据第18号决议对每块土地进行规划和土地利用规划。这样，土地使用者、国家和人民都能了解公共规划。这将有助于减少民众的投诉和举报。”

近年来，地方土地腐败案件大多是管理官员利用法律漏洞，利用土地分配和租赁缺乏透明度，以及制定的土地价格不接近市场价格而牟利。为了弥补这一漏洞，第18号决议要求在取消土地价格框架、建立市场定价机制时提高透明度。

河内律师协会张青德律师表示：“遵循第18号决议的精神，将确保市场稳定、可持续和长久发展，避免价格波动。这将确保非专业投资者或财务能力较弱、投资质量较差的投资者仍然能够参与市场，并确保买家是真正的买家，卖家是真正的卖家。”

土地是特殊的资产，是基本的生产资料，是极其宝贵的资源。然而，土地的管理和开发利用还存在诸多不足，土地闲置、浪费现象在很多地方仍然存在。

梅女士（太平省前海县前海镇）今年快70岁了，一生都在田里劳作，她从未见过像现在这样多的农民放弃耕作。在田野里，不难看到荒废的田地。

“许多家庭不种植，他们让我们免费种植，”黄氏梅女士分享道。

农业与农村发展部种植业司司长阮如强表示，人们放弃耕种造成土地资源浪费、水利基础设施投资资金浪费以及水稻生产道路建设资金浪费。

在河内、胡志明市等大城市，尤其是沿海地区，“金地”荒废的情况屡见不鲜。“金地”却不能“生”出黄金。

越南城市规划与发展协会主席陈玉政表示：“土地是非常重要的资源。我们必须了解投资者的实力，合同中必须明确规定，5到10公顷，甚至数百公顷的土地，不能留着5到7年。人们只想占着地。”

据估计，全国共有3200多个土地项目被国家划拨、出租或改变用途，总用地面积达8.52万公顷，但项目投资者迟迟不投入使用或多年未投入使用。

评估土地荒废、利用缓慢的情况，经济部副部长阮红山认为，这表明土地管理和利用效率不高。中央政府已明确指出这一问题，并在第18号决议中从行政和经济两个角度提出了解决这一问题的方案。

在行政管理方面，第18号决议要求对已划拨、出租土地但未投入使用或拖延使用的情况，采取具体、一致的处罚措施。第18号决议还要求坚决收回用于不当用途的土地，特别是位于优势地段和高收益地段的土地。

在经济方面，第18号决议要求审查农业和非农业土地使用税的法律政策，力争根据国际惯例，根据税级、条件和路线图制定土地使用税的法律政策。此外，决议还规定对使用土地面积大、房屋数量多、土地投机、土地使用缓慢或土地闲置者征收更高的税率。此外，决议还要求建立组织和个人通过出资、租赁或转让等形式参与投资项目的机制，并要求设立农地租赁银行。

当雄武教授解释第18号决议关于对使用大面积土地、多套房屋、土地投机、土地使用缓慢和废弃土地的人提高税率的规定时说，人民可以放心，这不是统一提高税率，而是只对多套房屋、多套土地和土地未投入使用的情况提高税率。

其他情况，例如贫困人口、少数民族以及需要承担粮食安全、环境保护等任务的人员，均免征。据当雄武先生介绍，绝大多数人无需缴纳增加的房地产税，只有投机者才需要缴纳增加的税款。

第18号决议设定了到2023年完成2013年《土地法》及一系列相关法律的修订的目标。

中央经济部副部长阮鸿山就此目标进行分析时表示，第18号决议要求完善政策机构、土地管理和使用，使其符合社会主义定向市场经济发展体制，重点修改2013年《土地法》及其他相关法律，确保法律的统一性，从而构建良好的法律体系。修改工作必须符合第18号决议的精神。

孙正义表示，修正案完成后，该法律走廊将有助于从根本上解决土地管理和使用中一直存在的问题，例如：源自国有农林农场的土地；结合生产和经济建设活动的国防安全用地；从大城市地区搬迁的生产设施和人口密集单位的土地；或填海造地；宗教用地等。

此外，第18号决议还要求修订后的《土地法》克服土地利用浪费、土地休耕、土地退化、土地污染和土地腐败等问题。

此外，还要求2013年《土地法》修正案必须以提高国家土地管理的有效性和效率为目标。充分挖掘土地潜力，实现土地价值最大化。土地使用必须合理、经济、有效、可持续。

阮洪山先生强调：“最后，修订后的《土地法》确保了人民、企业和国家之间的利益和谐。它以人民为中心，不让任何人掉队。”

Dang Hung Vo 教授认为，第 18 号决议不仅着眼于纠正 2013 年《土地法》剩余的瓶颈，还提出了一个更高的问题，即如何让土地为我国从现状国家转变为高收入工业国的进程做出贡献。

“这意味着让土地在经济发展中发挥一定作用，为越南经济做出贡献。该决议指导了2045年的发展目标。”邓雄武先生说。

越南宣传部副部长阮红山进一步阐述了越南经济发展路线图。他表示，第18号决议旨在帮助解决历史遗留的现有问题，同时满足发展实践的新要求。越共十三大决议为2025年、2030年和2045年国家发展制定了具体目标和路线图。

孙先生强调：“第18号决议不仅为修改2013年《土地法》及其他相关法律、解决现有问题奠定了重要的政治基础，也为有效利用和管理土地奠定了基础和动力。从而有助于我们实现越共十三大决议提出的目标。”