社会住房开发能拯救房地产市场吗？

（Baonghean）-2013年1月7日，政府颁布了第02/NQ-CP号决议《关于缓解生产经营困难、扶持市场、化解不良债务的若干措施》，其中包括缓解房地产市场困难、为发展社会住房创造条件的措施。舆论认为，这是房地产市场“解冻”的信号。

根据该决议，所有商品房开发项目均可调整住房结构和类型，转为社会住房开发项目。国家鼓励企业和个人参与社会住房开发，并提供多项优惠政策。国有商业银行预留合理额度的资本金（至少占贷款总额的3%左右），以低利率向以下对象发放贷款：需要购买社会住房的低收入人群、建设社会住房的企业、将商品房功能转换为社会住房的企业。国家银行通过再融资预留20至40万亿越南盾，以合理的利率和最长10年的期限满足上述对象的贷款需求。

上述解决方案从社会住房建设企业和符合购买条件的购房者两个角度，为社会住房的发展创造了有利条件。然而，这并非拯救房地产市场的一劳永逸之策。目前，大多数商业住宅开发项目规模庞大，包含别墅、商业中心、出租办公室和现代公寓楼。将这些功能改造成符合低收入人群预算的社会住房，意味着摧毁现代城市建筑。

一个长期未解决的问题是，尽管社会住房比商品房便宜，但低收入人群仍然买不起。原因在于，国家没有投入资金建设社会住房，而只是为社会住房建设企业提供优惠政策，例如：低息贷款、土地租金减免、基础设施投资支持等。社会住房建设企业享受优惠政策，但仍然需要精打细算，避免亏损，因此社会住房的成本总是超出低收入人群的经济承受能力，难以出售。

社会住房是由国家或各经济成分的组织和个人为落实社会政策而投资建设的。因此，参与社会住房开发的企业和个人不以盈利为目的。只有这样，社会住房的定价才能符合大多数低收入人群的经济承受能力。政府在02号决议中提出的鼓励社会住房发展的措施，也是解决房地产市场困境的一种途径。但这并非拯救房地产市场的一劳永逸之策。

房地产市场长期冰冻的原因有很多，其中最主要的是城区和住宅小区的开发缺乏规划和市场调研；购房者需要经济适用房，而投资者却竞相建造价格不菲的高端住宅。这导致房地产市场失衡，供需缺口巨大；经济困难时期，国家又实施紧缩的货币政策，导致市场僵局难以破解。因此，拯救房地产市场，必须从根本上解决严格城区和住宅小区规划管理的问题，同时调研掌握各地房地产市场需求，开发满足社会需求的住房。必须彻底杜绝投机行为，杜绝房地产投资和经营活动追逐短期利润而造成长期后果。

陈鸿科