房地产市场近两年刚刚回暖，房地产企业担心近期出台的36号文修订草案将收紧房地产信贷投放的风险。

国家银行正在起草第36/2014/TT-NHNN号通函的修正案，计划大幅降低用于中长期贷款的短期资本上限，从目前的60%降至40%，并将房地产应收账款的风险系数从150%提高到250%。

该文件的主要内容传递出一个信息：房地产企业贷款可能将受到更严格的管控。因为过去一年，房地产行业的信贷增速相当“火热”。不过，具体实施期限尚未确定。

信贷收紧，房地产市场将如何变化？

对房地产市场产生强烈影响

根据越南房地产协会（VNREA）的评估，如果对第36号通知进行调整，将对越南房地产市场产生负面影响，并对许多其他相关市场产生不利影响，并对整个经济产生负面影响。因此，现阶段没有必要修改第36号通知。

该协会评估称：“目前，房地产市场正朝着良好、可持续的方向发展，并对整体经济的发展做出了积极贡献。由此，房地产市场的发展也延伸至劳动力市场、资本市场、建筑市场、建筑材料生产行业、交通运输等诸多领域……因此，保持房地产市场的可持续发展对实现全国社会经济目标具有积极的支撑作用。”

与此同时，越南的住房需求，尤其是在大城市和农村地区，仍然非常高涨。项目刚刚重启，许多地方的房地产市场仍然面临诸多困难。因此，信贷紧缩将对近期恢复市场的努力产生反作用。

越南国家房地产协会强调：“前段时间，我们在调整房地产市场信贷政策方面吸取了一些教训，这些政策对经济造成了诸多负面影响。此次调整将使国内外企业、投资者和民众对越南市场宏观政策的稳定性失去信心。这将导致库存商品增加、项目滞后增加，给房地产企业带来更多困难。”

BROSS & PARTNERS律师事务所陈英雄律师表示：“房地产企业的资本潜力仍然有限，能够实现资本自给自足的企业并不多。大多数企业依赖银行信贷资金以及从合作伙伴和客户处筹集的资金（以商业合作合同、未来购房合同等形式）。与此同时，从投资基金、房地产信托基金、住房储蓄基金或股市资本等其他渠道为房地产市场筹集资金仍然不是主要的资金筹集渠道，而且相当困难。因此，当缺乏资金时，企业和购房者都必须向银行借款。由此可见，目前企业和个人都严重依赖银行的资本贷款。”

此外，银行收紧贷款政策，企业和购房者都会受到影响。但受影响最严重的是资金自主性较低、依赖银行信贷来源且正在启动项目实施的企业。这些企业将面临资金短缺的风险，影响项目实施进度。

房地产市场会冻结吗？

皇家集团董事长阮武高先生对此感到担忧：“如果银行收紧信贷，房地产市场将受到明显影响。这将引发一系列市场问题，甚至可能导致整个经济停滞，而不仅仅是房地产市场。因为房地产是越南经济的一个环节。这条经济链条，任何一个环节出现问题，都会影响整个经济体系。损失最大的是投资者，其次是消费者，最后才是国家整体问题。”

曹先生表示，这可能会影响税收和GDP。预计2016年投资者将“死亡”，因为他们的产品不适合市场​​，银行将不会放贷以确保资金流动。

陈英雄进一步解释了信贷资本收紧是否会冻结房地产市场：“当银行收紧资金来源时，将给房地产企业带来很大困难，也会对房地产市场产生负面影响。但影响​​程度取决于许多因素，例如：房地产企业的适应和调整能力、国家稳定和发展房地产市场的政策和战略的实施情况、其他资本如何流入房地产市场等。因此，我认为，现在就断言国家银行修订第36/2014/TT-NHNN号通知，收紧房地产市场信贷资本时房地产市场就会冻结还为时过早。”

银行表示，房地产市场尚未面临泡沫风险，但房地产库存已减少，国家银行已发出警告，以避免市场出现新的泡沫。投资者还必须考虑避免大规模投资和向大型项目投入资金，因为市场调整时，他们将面临困难。

据越南网报道