收紧贷款以遏制房地产和土地泡沫

越南国家银行（SBV）行长最近向信贷机构和外国银行发出第563号官方批示，要求限制房地产、建筑和证券领域的信贷集中度。

限制坏账

在上述文件中，国家银行行长还要求信贷机构做好消费信贷质量控制，提高文件审查效率，特别是贷款条件，以限制风险；密切监控消费贷款的实际用途，但实际上用于房地产和证券的投资和交易。

国家银行行长强调：“银行信贷扩张必须与质量控制相结合，加强贷款用途的评估和监督，确保用途正确，并限制新的不良贷款的出现。”

国家银行经济领域信贷局局长阮国雄先生在年初进一步阐述了上述信息，他解释道：“2017年，根据管理层的指示，对证券、房地产等高风险领域的信贷进行了严格控制。然而，国家银行仍然主动要求信贷机构严格控制信贷，包括对消费领域的信贷，以最大程度地减少坏账。”

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赞同这一观点的不少意见认为，近期银行消费信贷增长过快，更令人担忧的是，银行为了规避房地产贷款限制规定，将房屋修缮、购房贷款纳入消费贷款范围。

具体而言，据国家金融监督管理委员会的数据，2017年消费信贷增长强劲，比全国平均信贷增长率高出3-4倍（消费贷款余额约为11.7万亿越南盾）。其中，房地产信贷在消费信贷中“藏”得非常大：用于购房和修缮房屋的信贷增长了76.5%，目前占未偿还消费贷款总额的近53%。

购房者担心受到影响。

然而，作为一名房地产投资者，胡志明市富润区居民阮友庆先生表示担心，房地产行业的资本收紧将使消费者难以借入资金进行投资。因为这是一个对信贷政策波动非常敏感的投资渠道。任何变化都会直接影响投资者和购房者。

“未来一段时间内，投资者很可能会提高房价和地价，尤其是在高端和豪华公寓领域，”Khanh 先生预测道。

在第563号批示中，国家银行还要求信贷机构调整信贷结构，优先向生产经营领域投放资金，特别是及时充分地满足农业、农村、出口、辅助产业、中小企业、高新技术企业等重点领域的资金需求。

大福置地总经理阮氏清香女士也肯定，信贷紧缩肯定会影响房地产项目的流动性。事实上，为了应对银行房地产贷款政策的波动，许多投资者目前已经出台政策，帮助资金较少的客户立即购房；帮助客户在遇到资金障碍时尽量减少困难。

“例如，公寓买家只需支付合同价值的30%即可。一些项目甚至采用灵活的付款计划，联排别墅产品的付款期限最长可达20个月。”Huong女士说道。

与此同时，越南外贸股份商业银行副行长范孟胜表示：“收紧对消费、房地产和证券领域的资本投入将有助于银行和金融体系的可持续发展。特别是对于房地产领域，银行也需要选择可行的项目进行贷款，限制可能导致坏账再次出现的大规模贷款。”

此外，收紧房地产贷款可能会给企业和个人带来困难，但从中长期来看，这将有利于市场和银行。因为近年来房地产和股市快速增长，吸引了巨额资本，这可能导致资产泡沫逐渐膨胀。这对经济来说并非好事，甚至危险。

寻找规避监管的方法

近年来，银行的消费信贷和零售信贷增长强劲，尤其是住房贷款，在消费贷款领域占据了很大的市场份额。据统计，2017年房地产信贷较2016年增长8.56%，占国民经济未偿债务的6.53%。该领域信贷总额约为400万亿越南盾。

越南国家银行银行战略研究所的调查数据也显示，购房及装修贷款始终占消费贷款总额的50%以上。为了规避国家银行的监管，许多银行不再直接向房地产企业发放贷款，而是转向向消费者发放购房贷款和建筑材料融资贷款。